İş Yeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmeleri, bir gayrimenkul sahibi ile gayrimenkulü kiralayacak kişi arasında gayrimenkulün kullanımı açısından teslim edildiği ve belirli bir meblağın ödenmesi konusunda anlaşılması ile imza altına alınan ya da şifahen anlaşılan sözleşmelerdir. Kanuni olarak da kira sözleşmeleri yazılı hale getirildiğinde hukuki anlamda tam olarak geçerlilik kazanır. Özellikle de ticarethane için yapılan kiralamalarda iş yeri kira sözleşmesi çok önemli bir nokta oluşturur.

İş yeri kira sözleşmesi, bir gayrimenkul sahibi ile kiralayan arasında mevzubahis iş yeri için yapılan anlaşmanın kağıda aktarılması ile elde edilen ve her iki tarafında ıslak imza ile kaydettiği belgedir. Özellikle bir ticarethane ya da şirket kendine ait bir mülke sahip değilse, kiralama yaptığında sözleşme imzalaması ve bu sözleşmeyi kayıt altında tutması çok önemlidir. Hele ki kuruluş aşamasında Türkiye Cumhuriyeti kanunları gereği bir kuruluş yeri ve merkezi gösterilirken, bu merkez kiralık ise iş yeri kira sözleşmesi ibrazı talep edilir. 

Yasalar gereği anonim ve limited şirketler kurulurken dahi iş yeri kira sözleşmesi talebi bulunabilmektedir. Örneğin, kurucu ortaklardan biri olarak kendinize ait bir gayrimenkulü şirket için kullanmak istediğinizde de tapuyu kullanmak yerine şirket ile gayrimenkul sahibi olarak aranızda bir kira sözleşmesi imzalamanız yükümlülüktür. Ancak şahıs şirketlerinde mülkünüzde bulunan bir yeri kira sözleşmesi ile kayıt altına almanız gerekmez.

İş Yeri Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Etmek Gerekir? 

Bir iş yeri için kiracı ile kiralayan arasında iş yeri kira sözleşmesi hazırlanırken, iki tarafı birbirine karşı koruyabilecek, resmi anlamda geçerli ve tek evrak ortaya koyulmaktadır. Bu neden ile sözleşme sürecinde çok dikkatli davranarak birçok konuyu sözleşmeye mutlak bir şekilde işlemek çok önemlidir. Eksiksiz bir iş yeri kira sözleşmesi aşağıdaki maddeleri tam olarak bulundurmalıdır. 

• Şahıs şirketlerinde gayrimenkul sahibi ile kiralayan şirket sahibi ve tüzel şirketlerde ise şirket yöneticisi veya yetkili kişi ile gayrimenkul sahibi bilgileri sözleşmede eksiksiz yer almalıdır. Şirket ticaret sicil resmi ismi, vergi numarası, bağlı bulunan vergi dairesi, kimlik bilgileri ve ikamet adresi sözleşmede bulunmalıdır. 
• Hem kiraya veren hem de kiralayan kişi kendisi olabileceği gibi vekalet yolu ile birini vekil gösterdiğinde vekaletname kira sözleşmesine eklenmelidir. 
• Sözleşmelerde kiraya veren ile kiralayan kişi yanında bazen kiralama için bir kefil talep edilebilir. Bu durumda sözleşmede mutlaka kefil tarafından belirlenen sınır, kefalet süresi ve kefil imzası bulunmalıdır. 
• İş yeri kira sözleşmesi içeriğinde konutun tüm özelliklerini, ticarethanenin tapu bilgilerini, fiziksel özelliklerini ve tipini göstermelidir. 
• Sözleşmede kiralama ile birlikte talep edilen ilk noktadaki depozito, kiranın her ay ne kadar ve hangi tarihte ödeneceği mutlak şekilde bulunmalıdır. Bedeller ve ifadeler hem yazı hem sayı ile işlendikten sonra depozito vadeli hesaba eklenerek muhafaza edilmelidir. 
• Kiralamada belirlenen bedenin nasıl ödeneceği yani hangi banka hesabına kira ödemesi yapılacağı işlenmelidir. 
• Sözleşme bağlamında tarafların yasalar çerçevesinde sorumlulukları sözleşmede bulunmalıdır. 
• Sözleşmenin hangi koşullarda fesih edilebileceği ve geçersiz olacağı işlenmelidir. 
• Kiralanan iş yeri ile ilgili ödenmesi gereken aidat ve giderler konusunda belirsizlik oluşmaması için önceden karar verilerek sözleşmeye işlenmelidir. 
• Teslim edilecek iş yeri için içinde bulunan demirbaşlar bir liste halinde eklenmeli, yapılabilecek tadilat ile ilgili bilgiler sözleşmede ilk etapta işlenmelidir. 
• Her sözleşme yılı tamamlandığında uygulanacak kira artış oranının nasıl olacağı tespit edilerek, sözleşmeye işlenmelidir. 
• Kiracı sözleşme bağlamında alt kiralama yapmaya izinli veya izinli olmayacaksa bu durumda sözleşmede işlenmelidir.
• Son noktada iş yeri kira sözleşmesi için belirlenmiş süre genellikle 1 yıl olsa da bazı sözleşmelerde başlangıç ve bitiş tarihi isteğe bağlı farklı olarak belirtilebilir. 

İş Yeri Kira Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Temel Maddeler

İş Yeri Kira Sözleşmesi Ne Kadar Süre Geçerlidir?

Standart koşullarda iş yeri kirası sözleşmesi hazırlandığında sözleşme 1 yıl veya 2 yıl gibi bir süre ile imza altına alınmış ise bu süre boyunca geçerliliğini koruyacaktır. Ancak kiracı hakları çerçevesinde de kiralanan gayrimenkullerde kiracı yeni bir sözleşme imzalamasa da halihazırdaki sözleşme ile 10 yıla kadar kiracı konumunda kalmaya devam edebilir. Çünkü gayrimenkul sahibini haklı çıkaracak istisnai durumlar dışında kira sözleşmesi 10 yıl geçerliliğini korur ve her yıl tamamlandığında otomatik bir şekilde yenilenir. 

İş yeri kira sözleşmesi devam ettiği süre boyunca da her yıl sözleşmede belirtilmiş zam oranı veya TÜFE oranı bağlamında kira bedelinde artış görülür. Ancak yine de yasa gereği 5 yıllık kiralama süreci sonunda yeniden belirleme yapılması için gayrimenkul sahibi kira bedeli ve pazar koşulları tespiti açısından mahkeme başvurusu yapabilir. Gayrimenkul sahipleri tarafından kira sözleşmesi bağlamında işlenmiş tüm maddelerin takip edilmesi ile sözleşmeye aykırılık durumunda yasal yollara başvuru ile kiralanan iş yerinin tahliyesi talep edilebilir. 

Kira sözleşmeleri karşılıklı olarak feshedilerek iş yeri terk edilse dahi sözleşmeler önemli bir geçerliliğe sahiptir ve kiracı yani işletme sahibi tarafından muhafaza edilmesi büyük fayda sağlar. Çünkü yıllar sonrasında dahi bazı noktalarda hukuki süreçler hakkı korunduğu için iş yeri kira sözleşmesi süresi sonuna erdiğinde dahi ilerleyen dönemlerde kanıt ve avantaj oluşturabilmektedir. 

Kiralanan iş yerlerinde tapunun hisseli olmaması da büyük bir avantaj sağlarken, özellikle binalarda kiralanan iş yerlerinde açılacak iş yeri için kat maliklerinden izin alınması ve tadilatta da yasalara uygun davranılması çok önemlidir. Önceden kiralanmış ve kullanılan bir iş yerini devralırken kira sözleşmesi de devralınacağı için yine yasalara uygun bir süreç izlemek gerekir. Bu gibi kapsamlı ve çok yüksek özen gösterilmesi gereken süreçlerde yıllar boyunca sorunsuz bir kiralama sürdürmek için de Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak verdiğimiz profesyonel hizmetlerden yararlanabilirsiniz.

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 4 Haziran 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.