Kira sözleşmeleri, bir gayrimenkul sahibi ile gayrimenkulü
kiralayacak kişi arasında gayrimenkulün kullanımı açısından teslim edildiği ve
belirli bir meblağın ödenmesi konusunda anlaşılması ile imza altına alınan ya
da şifahen anlaşılan sözleşmelerdir. Kanuni olarak da kira sözleşmeleri yazılı
hale getirildiğinde hukuki anlamda tam olarak geçerlilik kazanır. Özellikle de
ticarethane için yapılan kiralamalarda iş
yeri kira sözleşmesi çok önemli bir nokta oluşturur.
İş yeri kira sözleşmesi, bir gayrimenkul sahibi ile kiralayan
arasında mevzubahis iş yeri için yapılan anlaşmanın kağıda aktarılması ile elde
edilen ve her iki tarafında ıslak imza ile kaydettiği belgedir. Özellikle bir
ticarethane ya da şirket kendine ait bir mülke sahip değilse, kiralama
yaptığında sözleşme imzalaması ve bu sözleşmeyi kayıt altında tutması çok
önemlidir. Hele ki kuruluş aşamasında Türkiye Cumhuriyeti kanunları gereği bir
kuruluş yeri ve merkezi gösterilirken, bu merkez kiralık ise iş yeri kira
sözleşmesi ibrazı talep edilir.
Yasalar gereği anonim ve limited şirketler kurulurken dahi
iş yeri kira sözleşmesi talebi bulunabilmektedir. Örneğin, kurucu ortaklardan
biri olarak kendinize ait bir gayrimenkulü şirket için kullanmak istediğinizde
de tapuyu kullanmak yerine şirket ile gayrimenkul sahibi olarak aranızda bir
kira sözleşmesi imzalamanız yükümlülüktür. Ancak şahıs şirketlerinde mülkünüzde
bulunan bir yeri kira sözleşmesi ile kayıt altına almanız gerekmez.
İş Yeri Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Bir iş yeri için kiracı ile kiralayan arasında iş yeri kira sözleşmesi hazırlanırken, iki tarafı birbirine karşı koruyabilecek, resmi anlamda geçerli ve tek evrak ortaya koyulmaktadır. Bu neden ile sözleşme sürecinde çok dikkatli davranarak birçok konuyu sözleşmeye mutlak bir şekilde işlemek çok önemlidir. Eksiksiz bir iş yeri kira sözleşmesi aşağıdaki maddeleri tam olarak bulundurmalıdır.
- Şahıs şirketlerinde gayrimenkul sahibi ile kiralayan şirket
sahibi ve tüzel şirketlerde ise şirket yöneticisi veya yetkili kişi ile
gayrimenkul sahibi bilgileri sözleşmede eksiksiz yer almalıdır. Şirket ticaret
sicil resmi ismi, vergi numarası, bağlı bulunan vergi dairesi, kimlik bilgileri
ve ikamet adresi sözleşmede bulunmalıdır.
- Hem kiraya veren hem de kiralayan kişi kendisi olabileceği
gibi vekalet yolu ile birini vekil gösterdiğinde vekaletname kira sözleşmesine
eklenmelidir.
- Sözleşmelerde kiraya veren ile kiralayan kişi yanında bazen
kiralama için bir kefil talep edilebilir. Bu durumda sözleşmede mutlaka kefil
tarafından belirlenen sınır, kefalet süresi ve kefil imzası bulunmalıdır.
- İş yeri kira sözleşmesi içeriğinde konutun tüm
özelliklerini, ticarethanenin tapu bilgilerini, fiziksel özelliklerini ve
tipini göstermelidir.
- Sözleşmede kiralama ile birlikte talep edilen ilk noktadaki
depozito, kiranın her ay ne kadar ve hangi tarihte ödeneceği mutlak şekilde
bulunmalıdır. Bedeller ve ifadeler hem yazı hem sayı ile işlendikten sonra
depozito vadeli hesaba eklenerek muhafaza edilmelidir.
- Kiralamada belirlenen bedenin nasıl ödeneceği yani hangi
banka hesabına kira ödemesi yapılacağı işlenmelidir.
- Sözleşme bağlamında tarafların yasalar çerçevesinde
sorumlulukları sözleşmede bulunmalıdır.
- Sözleşmenin hangi koşullarda fesih edilebileceği ve geçersiz
olacağı işlenmelidir.
- Kiralanan iş yeri ile ilgili ödenmesi gereken aidat ve
giderler konusunda belirsizlik oluşmaması için önceden karar verilerek
sözleşmeye işlenmelidir.
- Teslim edilecek iş yeri için içinde bulunan demirbaşlar bir
liste halinde eklenmeli, yapılabilecek tadilat ile ilgili bilgiler sözleşmede
ilk etapta işlenmelidir.
- Her sözleşme yılı tamamlandığında uygulanacak kira artış
oranının nasıl olacağı tespit edilerek, sözleşmeye işlenmelidir.
- Kiracı sözleşme bağlamında alt kiralama yapmaya izinli veya izinli olmayacaksa bu durumda sözleşmede işlenmelidir.
- Son noktada iş yeri kira sözleşmesi için belirlenmiş süre genellikle 1 yıl olsa da bazı sözleşmelerde başlangıç ve bitiş tarihi isteğe bağlı farklı olarak belirtilebilir.
İş Yeri Kira Sözleşmesi Ne Kadar Süre Geçerlidir?
Standart koşullarda iş yeri kirası sözleşmesi
hazırlandığında sözleşme 1 yıl veya 2 yıl gibi bir süre ile imza altına alınmış
ise bu süre boyunca geçerliliğini koruyacaktır. Ancak kiracı hakları
çerçevesinde de kiralanan gayrimenkullerde kiracı yeni bir sözleşme imzalamasa
da halihazırdaki sözleşme ile 10 yıla kadar kiracı konumunda kalmaya devam
edebilir. Çünkü gayrimenkul sahibini haklı çıkaracak istisnai durumlar dışında
kira sözleşmesi 10 yıl geçerliliğini korur ve her yıl tamamlandığında otomatik
bir şekilde yenilenir.
İş yeri kira sözleşmesi devam ettiği süre boyunca da her yıl
sözleşmede belirtilmiş zam oranı veya TÜFE oranı bağlamında kira bedelinde
artış görülür. Ancak yine de yasa gereği 5 yıllık kiralama süreci sonunda
yeniden belirleme yapılması için gayrimenkul sahibi kira bedeli ve pazar
koşulları tespiti açısından mahkeme başvurusu yapabilir. Gayrimenkul sahipleri
tarafından kira sözleşmesi bağlamında işlenmiş tüm maddelerin takip edilmesi
ile sözleşmeye aykırılık durumunda yasal yollara başvuru ile kiralanan iş
yerinin tahliyesi talep edilebilir.
Kira sözleşmeleri karşılıklı olarak feshedilerek iş yeri
terk edilse dahi sözleşmeler önemli bir geçerliliğe sahiptir ve kiracı yani
işletme sahibi tarafından muhafaza edilmesi büyük fayda sağlar. Çünkü yıllar
sonrasında dahi bazı noktalarda hukuki süreçler hakkı korunduğu için iş yeri
kira sözleşmesi süresi sonuna erdiğinde dahi ilerleyen dönemlerde kanıt ve
avantaj oluşturabilmektedir.
Kiralanan iş yerlerinde tapunun hisseli olmaması da büyük bir avantaj sağlarken, özellikle binalarda kiralanan iş yerlerinde açılacak iş yeri için kat maliklerinden izin alınması ve tadilatta da yasalara uygun davranılması çok önemlidir. Önceden kiralanmış ve kullanılan bir iş yerini devralırken kira sözleşmesi de devralınacağı için yine yasalara uygun bir süreç izlemek gerekir. Bu gibi kapsamlı ve çok yüksek özen gösterilmesi gereken süreçlerde yıllar boyunca sorunsuz bir kiralama sürdürmek için de Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak verdiğimiz profesyonel hizmetlerden yararlanabilirsiniz.