İstanbul, Türkiye’nin en büyük metropolü ve konut arzı, yapı
yaşı ve şehir dokusuyla gayrimenkul sektörünün odağında yer alıyor. Bu
yazımızda “İstanbul’da kaç konut var?” sorusunun yanı sıra bunların ne
zaman yapıldığına dair veriler vereceğiz.
Yazımıza başlamadan önce uyaralım, veriler tam olarak
birebir karşılığı vermeyebilir. Bunun nedeni farklı kaynakların farklı
sınıflandırmalar kullanıyor olması. Buna karşın İstanbul’daki konut stoğu
hakkında sektörel bir çerçeve sunabiliriz. Özellikle deprem riskini ve karar
süreçlerini etkilemesi açısından bu verileri önemli buluyoruz.
Hazırsanız İstanbul’da kaç konut var sorusuyla yazımıza başlayalım.
İstanbul’da Kaç Konut Var?
İstanbul’da 2025 yılında 4,5 milyonun üzerinde daire var. Bu
dairelerin büyük bir çoğunluğu ise 2000 sonrasında inşa edilmiş.
Bu rakama dair farklı kaynaklarda farklı bazı veriler de
bulunmaktadır. Kimi sektör raporları 6 milyonun üzerinde daire olduğunu işaret
etmektedir. 2021 yılı envanterine göre İstanbul’da 1 milyon 160 bin bina
bulunmaktadır. Bu binaların önemli bir kısmının 2000 öncesi yapıldığı
bilinmektedir.
Konut ve daire tanımı arasındaki tartışmalar nedeniyle
rakamlar arasında bazı tutarsızlıklar yaşanmaktadır. Sonuç olarak, güvenli
varsayım olarak İstanbul’daki konut sayısının yaklaşık 5-6 milyon düzeyinde olduğu
söylenebilir.
Yapım yılına göre konut stoğu
- İstanbul’daki
binaların yaklaşık %70’inin “2000 yılı ve öncesi” yapımı olduğu, yani 20
yıldan fazla süredir kullanıldığı belirtiliyor.
- Başka
bir kaynağa göre toplam 4 milyon 755 bin hane var ve bunların 2 milyon 173
bini 2001 yılı öncesinde yapılmış durumda.
- TÜİK
tarafından açıklanan rakamlara göre bu yapıların %10,4’ü 1980 öncesinde
yapılmış durumda.
Bu rakamların kentsel dönüşüm nedeniyle her geçen gün
değiştiğinin altını da çizelim. Bu veriler ışığında bir yapı yaşı dağılımı
şöyle özetlenebilir (yaklaşık tahmini):
- 1980
ve öncesi: %10
- 1981-2000
arası: %36–40
- 2001
sonrası: %50-55
Dolayısıyla İstanbul’daki konut stoğunun büyük bir kısmı
2000 yılı öncesi yapılmış durumda; bu da özellikle yapı güvenliği, kentsel
dönüşüm potansiyeli ve yenileme ihtiyacı açısından önemli bir gösterge.
Diğer önemli göstergeler
· İstanbul’da yaklaşık olarak 500 ila 750 bin dairenin boş olduğu tahmin edilmektedir. Yapım yılı öncesi konutların oranı düşünüldüğünde, yıllık “yeni konut üretim ihtiyacının” İstanbul için yaklaşık 120 000 adet civarında olduğu düşünülmektedir.
İstanbul’daki Konut Stoğu Ne Anlama Geliyor?
2000 yılı ve öncesinde inşa edilen konut yoğunluğu, İstanbul
açısından kentsel dönüşüm ve depreme hazırlık perspektifinden kritik bir husus.
Özellikle “yapım yılı 2000 öncesi” olan binalarda deprem riski ve yapı
güvenliği açısından dikkat gerekiyor. Bu durumda yapı yenileme ve dönüştürme
odaklı stratejiler önemli hale geliyor.
Arz-talep dengesi
Yaklaşık 6 milyon konut stoku ve yıllık 120 000 yeni konut
ihtiyacı gibi veriler, İstanbul’un hem arz hem de bakım-yenileme alanında yoğun
bir faaliyet gerektirdiğini gösteriyor. Boş konut sayısının yüksek olması da,
stok içinde kullanılmayan bir potansiyel bulunduğuna işaret ediyor.
Sektör için öne çıkan başlıklar
• Yenileme projeleri: 1980 öncesi ve 1981–2000 dönemi
yapıları yoğunlukta olduğundan, bu binalarda enerji verimliliği, yapı
güvenliği, iç mekan yenileme gibi fırsatlar ortaya çıkıyor.
• Yeni konut üretimi: 2001 sonrası yapılan yoğun konut stoğuna rağmen “yeni
konuta ihtiyaç” büyümeye devam ediyor.
• Boş konutların değerlendirilmesi: Boş olan 450‐750 bin civarındaki konut,
dönüşüm ya da yeniden kullanım açısından bir kaynak olabilir.
Sonuç
Özetle, İstanbul’da kaç konut var sorusunun cevabı kesin bir
rakamla verilemiyor ancak yaklaşık 5-6 milyon konut olduğu, bu konut stokunun
büyük kısmının 2000 yılı ve öncesinde inşa edilmiş olduğu ve 2001 sonrası
döneme ait yapılar da önemli bir paya sahip olduğu söylenebilir.
Yapım yılı verileri, İstanbul’daki konut piyasasının hangi
alanlarda yoğunlaştığını ve önümüzdeki dönemde hangi yönelimlerin öne
çıkabileceğini de gösteriyor. “İstanbul’da kaç konut var?” sorusunu yanıtlamak,
gayrimenkul yatırımcıları, sektör profesyonelleri ve kentsel dönüşüm aktörleri
için stratejik açıdan anlamlı bir başlangıç noktası.
Sık Sorulan Sorular
İstanbul’da konut sayısı neden net değil?
Farklı kaynaklar “konut”, “daire”, “yapı” gibi farklı tanımlamalar kullanıyor,
veri yılları ve kapsamı değişiyor.
İstanbul’daki konutların ne kadarı 2000 öncesi
yapımlardan oluşuyor?
Yaklaşık %70 civarı bina bazında 2000 yılı öncesi yapımları içeriyor.
Boş konut sayısı ne kadar ve ne anlama geliyor?
İstanbul’da yaklaşık 450 000–750 000 aralığında boş konut olduğu belirtiliyor.
Bu, stok içinde kullanılmayan potansiyel bir kaynak.
