Türkiye’de ev satın
almak isteyen yabancı yatırımcılar için bazı şartlar var. Yabancıya
konut satışı şartları arasında uyruk uygunluğu, taşınmazın konumu, döviz
alım belgesi, değerleme raporu gibi konular yer alıyor. Vatandaşlık hedefi
varsa ayrıca 400.000 USD eşiği gibi şartların varlığını da belirtelim.
Bu yazımızda yabancıya konut satışı şartlarını ele alacağız ve merak edilen sorulara yanıt vereceğiz. Hazırsanız başlayalım.
Yabancıya Konut Satışı Şartları Nelerdir?
Yabancıya konut satışı şartları; yabancı gerçek kişiler
Türkiye’den konut almak istediklerinde tabi oldukları yasal, finansal ve tapu
işlem adımlarını ifade ediyor. Bu süreçte alıcının uyruğundan, alınacak konutun
konuma, ödeme belgelerine kadar belirleyici birçok konu var.
Türkiye’de yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara
uyduğu sürece konut satın alabilir. Yasal uygulamalara göre yabancıların edinebileceği
taşınmaz toplamı ülke genelinde en fazla 30 hektar olabilir. Bunun yanı sıra bir
yabancı herhangi bir ilçede edineceği taşınmazın toplam alanı, özel mülkiyete
konu ilçe yüz ölçümünün yüzde 10’unu geçemez.
Yabancılar Türkiye’de Her Konutu Satın Alabilir Mi?
Hayır, yabancılar için konut satın alımında bazı sınırlamalar
bulunuyor. Özellikle askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve özel
güvenlik bölgeleri açısından taşınmazın hukuki durumu işlemden önce kontrol
edilmelidir.
Örnek vermek gerekirse İstanbul boğazında bulunan yalıların satışları yabancılar için yasaklanmıştır. Özel güvenlik bölgesinde bulunan bir taşınmazı satın almak istiyorsanız, valilikten izin alınması gerekir. Bu açıdan konutun sadece fiyat ve lokasyonuna değil aynı zamanda tapu kaydı, imar durumu ve varsa kısıtlama kayıtlarına da bakılmalıdır.
Yabancıya Konut Satışı İçin Hangi Belgeler Gerekir?
Yabancı bir alıcının tapı işlemlerinde öncelikle geçerli
pasaportunu veya ülke kimlik belgesini sunması gerekir. Süresi geçmiş belgeler,
tapu işlemlerinde kullanılamaz.
Konut satışında belge hazırlığı, işlem hızını da doğrudan
etkiler. Eksik belgeler nedeniyle işlemlerin süresi çok uzayabilir.
Yabancı alıcılar için temel belgeler şunlardır:
- Geçerli
pasaport veya ülke kimlik belgesi, gerekiyorsa noter onaylı tercüme
- Kimlik
Beyan Formu ve fotoğraf
- Taşınmaza
ait tapu bilgileri
- Değerleme
raporu
- Konut
ve işyeri gibi binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
- Döviz
alım belgesi
- Türkçe
bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman
- Vekâletle
işlem yapılacaksa usulüne uygun vekâletname
Döviz Alım Belgesi Neden Önemlidir?
Döviz alım belgesi; tabancı alıcıların satış bedeline
ilişkin dövizi Türkiye’deki bir bankaya yatırdığını gösteren belgedir. Bu belge
tapu işleminden önce sunulmak zorundadır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2022/1 düzenlemesine göre yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu satış işlemlerinde satış bedeli, alıcı, satıcı veya temsilcileri tarafından USD ya da karşılığı döviz cinsinden Merkez Bankasına satılmak üzere bankaya satılmalı; banka tarafından düzenlenen döviz alım belgesi satıştan önce tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.
Satıştan Önce Hangi Kontroller Yapılmalı?
Peki, satıştan önce hangi kontrollerin yapılması gerekir?
Açıkçası bu kontrollerin yerlilerin satın alımdan önce de bakması gereken
bilgilerdir. Dolayısıyla yabancı gerçek kişilere özel değildir. Bu belgeler; tapu
kaydı, ipotek, haciz, şerh, kat irtifakı/kat mülkiyeti, iskan durumu ve imar
bilgileridir. Bu kontroller yabancıya konut satışı şartları kadar yatırımın
uzun vadeli güvenliği açısından da önemlidir.
Özellikle vatandaşlık hedefiyle alım yapılıyorsa taşınmazın
niteliği, değerlemesi ve ödeme yönteminin daha başlamadan netleştirilmesi gerekir.
Bu süreçte daha dikkatli davranılması gerektiğini de belirtelim. Aksi halde
tapu devri gerçekleşse bile vatandaşlık başvurusunda eksik belge veya değer
uyumsuzluğu gibi sorunlar ortaya çıkabilir.
Yabancıya Konut Satışında En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
Yabancıya konut satışında özellikle bir gayrimenkul uzmanı
yoksa sıklıkla hata yapmak mümkün. Yabancılara konut satışı oldukça hassas bir
konu olduğu için birçok şart getirilmiştir. Yapılan en sık hata ise satış
fiyatlarına odaklanarak tapu ve mevzuat konularının ikinci plana atılmasıdır.
Hukuki uygunluk ve ödeme belgelendirmeleri konusunda dikkatli olmalısınız.
Yaygın hayalardan biri vatandaşlık başvurusu hedeflenmesine karşın sürecin sıradan konut alımı gibi yürütülmesidir. Vatandaşlık için 400.000 USD eşiği, üç yıl satmama şerhi, uygunluk belgesi ve ödeme dekontları baştan planlanmalıdır.
Premar Yabancı Alıcı ve Satıcılara Nasıl Destek Olur?
Premar ofisleri ve yüzlerce gayrimenkul uzmanı; yabancı
yatırımcıların Türkiye’de konut satın alma sürecinde doğru bölge, doğru fiyat
ve güvenli işlem adımlarını birlikte değerlendirmesine yardımcı olur. Satıcılar
için de yabancı alıcıya uygun portföy hazırlığı, pazarlama ve tapu süreci
yönetimi önem taşır.
Uzman danışmanlık, sürecin yalnızca daha hızlı ilerlemesini
değil, aynı zamanda belge ve mevzuat risklerinin daha doğru yönetilmesini
sağlar. Bu nedenle yabancıya konut satışı şartları konusunda deneyimli
bir gayrimenkul danışmanıyla ilerlemek, alıcı ve satıcı için daha güvenli bir
yoldur.
Sık Sorulan Sorular
Yabancıya satışta tapu harcı ne kadar?
Yabancılara konut satışında tapu harcı, tıpkı Türk
vatandaşlarına satışta olduğu gibi beyan edilen bedelin alıcı ve satıcı için
ayrı ayrı binde 20 oranıdır. Toplam oran genellikle yüzde 4’tür.
Yabancıya ev satışı kaç gün sürer?
Belgeler eksiksizse yabancılara konut satışı genellikle
birkaç iş günü içinde tamamlanır. Ancak tapu müdürlüğü yoğunluğu, tercüman
organizasyonu, döviz alım belgesi gibi onular süreci uzatabilir.
Yabancıya satışta hangi evraklar gerekir?
Yabancıya satışta genellikle pasaport veya kimlik belgesi,
kimlik bilgileri beyan formu, fotoğraf, değerleme raporu, döviz alım belgesi,
bina niteliğindeki taşınmazlar için DASK poliçesi ve varsa vekâletname gerekir.
Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman da işlem sırasında hazır
bulunmalıdır.
Yabancıya satışta ekspertiz zorunlu mu?
Evet, yabancıların taraf olduğu durumlarda taşınmazlara
ilişkin ekspertiz raporu zorunludur. Vatandaşlık başvurusu yapılacaksa
rapordaki değer, satış bedeli, döviz alım belgesi ve ödeme dekontları
birbiriyle uyumlu olmalıdır.
