Arsa sahipleri kendi gayrimenkulleri üzerinde bir yapı inşaatı gerçekleştirmek yerine bir müteahhit ile anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamayı tercih edebilir. Yapılan sözleşmeye istinaden müteahhit arsa sahibine yüzde kaç verir sorusu açısından da genellikle müteahhitler arsa sahiplerine %30 ile %50 arasında daire ya da dükkan şeklinde pay verebilmektedir.
Müteahhit Arsa Sahibine Yüzde Kaç Verir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitler ile arsa
sahipleri arasındaki anlaşmayı belirleyebilecek net yasal koşullar bulunmamak
ile birlikte anlaşmaya göre bazen %30 bazen potansiyele göre %60 oranında pay
verme imkanı bile bulunmaktadır.
Genellikle arsanın bulunduğu kent ve kentin hangi kısmında bulunduğu düşünülürse, buna göre büyük şehirlerde ve merkezi mahallelerde arsa sahibi daha yüksek pay alma ihtimaline sahiptir. Çünkü müteahhitler bölgede inşa edecekleri bir yapıda katsayısı, daire sayısı, dükkan sayısı gibi kendilerine kalacak payın getirisini ve bütün maliyetlerini hesaba katarak arsa sahibine verilebilecek yüzde konusunda pazarlık etmeyi seçebilmektedir.
Arsa Sahibinin Payı Nelerden Etkilenir?
Kat
karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine verilecek payı etkileyen en
önemli kriterler; bölgenin değeri, bölgenin imar durumu, inşaat maliyetleri ve
bağımsız bölümlerin satış rakamlarıdır.
Bugün özellikle şehir kriterine bakıldığında Ankara'da
bulunan merkezi bir arsa ile Erzincan'da bulunan merkezi bir arsa arasında çok
büyük farklılıklar yer alır. Hatta Ankara'da örnek olarak Balgat'ta yer alan
bir arsada inşa edilecek 6 katlı bir yapı ile Erzincan’da merkez ilçede inşa
edilecek 6 katlı bir yapının arasında kalite açısından farklılık olmasa da
konum açısından fiyatlandırma ve konut değeri açısından çok büyük farklılıklar
yer alır.
Kat Karşılığı Arsa Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kat karşılığı oranı hesabında toplam inşaat alanı ve arsa
sahibine verilecek oran belirlenir ve kat karşılığı oranı ortaya çıkarılır.
Toplam inşaat alanı için arsanın toplam alanı, yerel
yönetim tarafından belirlenmiş emsal yani kat alanı katsayısı (KAKS) değeri ile
çarpılır. Örneğin; 600 m2 arsa üzerinde KAKS
değeri 2.4 ise arsada maksimum 1440 m2 kapalı alan inşa edilebilir.
Kat karşılığı oranı belirlenirken de çıkan toplam inşaat alanı arsa sahibine verilecek yüzdelik ile oranlanır. Yani örneğin 1440 *35 /100 = 504 m2 olacaktır.
Müteahhit Ne Zaman Arsa Sahibine Daha Fazla Verir?
Genellikle inşaat yapılacak bölgenin imar durumunda emsal
yükseldiğinde, bölgede yapı fiyatları daha yüksek olduğunda, inşaat maliyetleri
düştüğünde ve arsa konumu daha değerli hale geldiğinde müteahhitler arsa
sahiplerine daha fazla pay vermeyi kabul edebilmektedir.
Türkiye genelinde bir arsanın bulunduğu kente bakıldığında örneğin Gaziantep, İzmir, Bursa, Antalya veya Ordu gibi kentlerde gayrimenkuller daha değerli hale gelmekte ve şehirler daha fazla ilgi çekmektedir. Bu tip şehirlerde özellikle merkezi konumlarda standart 2+1 daireler dahi daha değerli hale gelirken, özellikle maliyet karşısında dairenin satış fiyatı yükseldiğinde müteahhit kazancı artacağı için arsa sahibinin payı da artabilir.
Kat Karşılığı Teklifleri Karşılaştırırken Kullanılabilecek Karar Matrisi
|
Karşılaştırma
Kriteri |
Açıklama |
|
Net
teslim edilecek bölüm |
Yalnızca
yüzde oranına değil, arsa sahibine hangi kat, cephe, bağımsız bölüm ve
metrekarelerin verileceğine bakılmalıdır. Daha düşük oranlı ama daha değerli
cephedeki daireler daha avantajlı olabilir. |
|
Brüt-net
metrekare farkı |
Müteahhit
tekliflerinde brüt alan yüksek görünebilir. Arsa sahibine düşen bağımsız
bölümlerin net kullanılabilir alanı ayrıca hesaplanmalıdır. |
|
Dairelerin
satış değeri |
Aynı
projede ön cephe, ara kat, köşe daire, bahçe katı veya çatı katı farklı
piyasa değerine sahip olabilir. Pay karşılaştırması sadece adet üzerinden
yapılmamalıdır. |
|
Teslim
şekli |
Dairelerin
anahtar teslim mi, kaba inşaat mı yoksa belirli eksiklerle mi teslim
edileceği teknik şartname üzerinden netleştirilmelidir. |
|
Gecikme
cezası |
İnşaatın
geç teslim edilmesi halinde arsa sahibine kira kaybı veya cezai şart ödenip
ödenmeyeceği teklif karşılaştırmasında dikkate alınmalıdır. |
|
Geçici
konut desteği |
Arsa üzerinde
mevcut bina varsa ve maliklerin taşınması gerekiyorsa, müteahhidin kira
yardımı veya taşınma desteği sunup sunmadığı değerlendirilmelidir. |
|
Teminat
gücü |
Müteahhidin
banka teminatı, ipotek, kefalet veya aşamalı tapu devri gibi güvence
seçenekleri sunması arsa sahibi açısından önemli bir avantajdır. |
|
Ruhsat
ve iskan sorumluluğu |
Proje,
ruhsat, yapı denetim, belediye işlemleri ve iskan sürecinden hangi tarafın
sorumlu olacağı teklif aşamasında açıkça görülmelidir. |
|
Müteahhit
referansları |
Müteahhidin
tamamladığı projeler, teslim kalitesi, gecikme geçmişi ve maliklerle yaşadığı
uyuşmazlıklar araştırılmalıdır. |
|
Satış
yetkisi zamanlaması |
Müteahhidin
kendisine düşen daireleri hangi inşaat aşamasından sonra satabileceği
belirlenmelidir. Çok erken satış yetkisi, proje tamamlanmadan arsa sahibi
için risk oluşturabilir. |
Kat Karşılığı Sözleşmelerde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Arsa sahipleri kat karşılığı sözleşme yaparken arsa payını
netleştirerek dairelerin hangi katta ve konumda olacağını, metrekare
ölçülerini, teslim süresini, tapu sürecini ve teminatları netleştirerek
sözleşmeyi imzalamalıdır.
Sözleşme müteahhidin sorumluluklarını yerine getirmesi için
en önemli kriter anlamına gelirken, güvenilir bir müteahhit seçildiğinde yapı
sonrası sözleşmeye uygun arsa sahibi payını sorunsuz şekilde alabilir. Bu
konuda müteahhit arsa sahibine yüzde kaç verir sorusunun cevabı bağlamında
bölgeye ve gayrimenkul değerlerine göre belirlenen yüzdelik ile sözleşmede net ifadeler
bulunmalı ve teminatlar ile birlikte sözleşmeye uygun hareket edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Müteahhit arsa sahibine ne kadar yüzde verir?
Müteahhitler arsanın büyüklüğüne, konumuna, projenin
değerine, cephesine veya çevre koşullarına göre yapının değerini belirleyerek
arsa sahibine %30 ile %50 arasında ve çok değerli konumlarda da %50 üzerinde
pay verebilir.
1 dönüm arsaya müteahhit yüzde kaç verir?
1 dönüm arsada genellikle 6 kat ve 12 daireden geniş oturum alanına
sahip apartman daireleri inşa edilirken, eğer arsa çok değerli bir konumda
bulunuyorsa, müteahhit arsa sahibine yarı yarıya yani 6 daire dahi verebilir.
Kat karşılığı arsa ücreti ne kadardır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa oranları konum, imar durumu ve maliyetlere bağlı olarak %35'ten başlayarak %60 gibi değerlere kadar ulaşabilmektedir.
Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 12 Ağustos 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki
ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair
farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve
mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi
önerilir.
