Emlak hizmetleri verilirken alım-satım ya da kiralama gibitüm süreçlerde verilen danışmanlık hizmetinin elbette bir ücrete tabi olmasıgerekir. Örnek olarak kat karşılığı arsa satışı gerçekleştirilirken de elbettebir emlakçılık hizmet ücreti mukabilinde hizmet gerçekleştirilir. Bu işlemsürecinde birçok kritere göre net bir şekilde kat karşılığı komisyon hesaplaması yapılır.
Kat karşılığı komisyon hesaplaması gerçekleştirilirken satışboyunca hizmet verilen süreçte gayrimenkul danışmanı veya emlak firmasıtarafından verilen bu hizmetin kapsamı ve özelliklerine bağlı olarak bir rakamortaya çıkarılır. Bu rakam kanuni olarak emlak firması tarafından talepedilmesi hak olan ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik çerçevesindebelirtilmiş şekilde hesaplanmaktadır. Verilen arsa satış hizmet süreçlerindeyönetmelik tarafından ifade edilen limit ve oranlar göz önünde tutularak komisyonelde edilir.
Komisyon talebinde bulunabilmesi için halihazırda üzerindebir yapı bulunmayan veya üzerinde eski yani yıkılacak bir yapı bulunduranarsalarda arsa sahibi ile müteahhit arasında bir anlaşma gerçekleştirilmesigerekmektedir. Arsa sahibi olarak arsanın bir müteahhitte ulaşması veyasatışının yapılması için emlakçılık hizmeti aldığınızda, alıcı ile satıcıarasında gerçekleştirilen satış sürecinde bir komisyon ile emlakçılıkhizmeti verilir. Çünkü güvenilir, prosedürlerin eksiksiz yürütüldüğü ve hızlıbir süreç yasal olarak kat karşılığı komisyon hesaplaması ile hesaplananrakamın ödenmesi ile emlakçılık hizmeti ile daha kolay tamamlanabilir.
Emlakçı Kat Karşılığı Komisyon Hesaplaması Ne Zaman Yapılır?
Arsasahibi ile müteahhit arasında bir anlaşma gerçekleştirilmesi ile arsa üzerindebir yapı inşaatı yapılması için gerçekleştirilen mutabakat sayesinde her ikitaraf karlı bir sonuca ulaşabilir. Genellikle arsa sahipleri sahip oldukları buarsa sayesinde hiçbir masrafa girmeden inşa edilen yapıdan bağımsızgayrimenkullere sahip olma şansı elde eder. Müteahhitler ise arsa üzerindeüstlenici firma olarak yaptıkları inşaat sayesinde maliyetlerini karşılayarakhem gayrimenkul sahibi olabilir hem de kar elde edebilir.
Her iki taraf için karlı bir anlaşma şeklindegerçekleştirilen kat karşılığı arsa satışlarında aracı hizmetler veren emlakfirmaları ise bir emlakçı komisyonu alma hakkına sahiptir. Bu komisyonunbelirlenmesi açısından da kat karşılığı komisyon hesaplaması belirli biraşamada gerçekleştirilir. Genellikle şifahen ilk görüşmeler arsanın satışı içinalıcı ile satıcı arasında yapılan ilk görüşmeler sırasında sağlanır. Bu süreçtearsa sahibi satıcı ile müteahhit yani alıcı komisyon açısından bilgilendirilerekyasal rakamlar ifade edilir.
Arsa ile ilgili satış süreçlerinde birçok farklı gayrimenkulsatışında olduğu gibi benzer bir hizmet süreci yer alır. Çünkü bizatihi arsanıntapu üzerinden devri bulunmasa da arsa üzerindeki yapı inşaatı ve diğerişlemler açısından arsa sahibi müteahhitte muvafakatname vermektedir. Aradakibu bağlantının oluşturularak güvenli bir şekilde kurulması ve yürütülmesi deemlakçı tarafından sağlanır. Verilen hizmet için yasal çerçevede kat karşılığıkomisyon hesaplaması sözleşme esnasında gerçekleştirilir.
Kat Karşılığı Komisyon Hesaplamasında Dikkat Edilecek Noktalar
| Dikkat Edilecek Konu | Açıklama |
| Sözleşme bedeli | Kat karşılığı komisyon hesaplamasında temel alınan tutar, arsa sahibi ile müteahhit arasında belirlenen sözleşme bedelidir. |
| Yasal komisyon oranı | Emlakçı komisyonu, ilgili yönetmelik çerçevesinde KDV hariç sözleşme bedelinin belirli bir oranı üzerinden hesaplanır. |
| KDV durumu | Komisyon hesaplanırken KDV ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle tarafların ödeyeceği toplam tutar, KDV dahil hesaplandığında değişebilir. |
| Ödeme yapacak taraf | Komisyon bedeli taraflar arasında ortaklaşa ödenebilir veya yapılan anlaşmaya göre alıcı ya da satıcı tarafından karşılanabilir. |
| Hizmet kapsamı | Arsa sahibini müteahhitle buluşturma, görüşmeleri yürütme, sözleşme sürecine destek olma ve işlemlerin güvenli ilerlemesini sağlama gibi hizmetler komisyon kapsamına dahil edilebilir. |
| Bilgilendirme zamanı | Komisyon oranı ve ödeme şartları, sürecin başında arsa sahibi ve müteahhitle açık şekilde paylaşılmalıdır. |
| Sözleşme aşaması | Komisyon bedelinin ne zaman ödeneceği, hangi şartlarda doğacağı ve tarafların sorumlulukları sözleşmede netleştirilmelidir. |
| Arsanın durumu | Üzerinde yapı bulunmayan arsalar veya yıkılıp yeniden yapılacak eski yapılı arsalar, kat karşılığı anlaşma sürecinde farklı değerlendirmelere tabi olabilir. |
| Tarafların mutabakatı | Arsa sahibi ve müteahhit arasında pay oranı, proje kapsamı, teslim süresi ve ödeme şartları netleşmeden komisyon süreci de sağlıklı ilerlemez. |
| Profesyonel danışmanlık | Kat karşılığı işlemler hukuki ve finansal detaylar içerdiği için gayrimenkul danışmanı ve gerektiğinde hukuk uzmanı desteği almak süreci daha güvenli hale getirir. |
Kat Karşılığı Komisyon Hesaplaması Bedeli Ne Kadardır?
Sözleşme sürecinde ifade edilen rakamlar ile birlikteTaşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik çerçevesinde kat karşılığı komisyonhesaplaması yapılarak her iki taraftan ücret talebi gerçekleştirilebilir. Arsasatış veya inşaat için kat karşılığı veriş süreçlerinin tümünde de tıpkı biremlak satışı gerçekleştirilir gibi süreç yürütüldüğü için komisyon üzerindenemlakçılık hizmeti verilmektedir. Yönetmelikte belirtilmiş olan bu komisyon ön bilgilendirme ile ilknoktadan itibaren ifade edilirken, sözleşme aşamasında imzalar atıldıktan sonraödenmesi gerekir.
Kat karşılığı komisyon belirlemesi gayrimenkulün yaniarsanın sözleşme bedeli üzerinden sağlanır. Yönetmelik çerçevesinde de emlakçıtarafından talep edilebilecek bir komisyon KDV bedeli hariç olarak sözleşmebedelinin %4 oranına tekabül etmektedir. Bu bedel yapılan sözleşmede ifadeedilecek şekilde alınan kararlar ile birlikte taraflar arasında ortaklaşaödenebileceği gibi alıcı tarafından ödenebilecek bir yapıya da sahiptir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı oranı nasıl hesaplanır?
Kat karşılığı oran hesaplanması; arsanın metrekaresinin arsapayı değerine bölünmesiyle bulunur. Her bir payın değerinin ortaya çıkmasıylapay sahiplerinin hisse oranı çarpılır ve hisse değeri hesaplanır.
Müteahhitler arsa sahibine yüzde kaç veriyor?
Müteahhitler arsa sahibine projenin tamamlanması karşılığındagenel olarak %40 ila %50 oranında pay verir. Bu oranlar arsanın yerine,değerine, projenin boyutuna göre değişebilir.
Kat karşılığında emlakçı ne alır?
Bir arsanın kat karşılığı müteahhitte sözleşme ile verilmesiveya satılması durumunda emlakçı kat karşılığı komisyon ödemesi alır.
Kat karşılığı arsa satışında emlak komisyonu nasıl hesaplanır?
Emlak komisyonu hesaplanırken ifade edilen %4 bedeliüzerinden hesaplama gerçekleştirilir. Bedel KDV hariç tutularak ana satışbedeli üzerinden elde edilir.
Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 24 Haziran 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki
ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair
farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve
mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi
önerilir.
