Taks Kaks Hesaplama Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul sektöründe birçok farklı kavram önemli karşılıklar oluşturarak kullanılmaktadır. Bu kavramlar içerisinde örnek olarak TAKS ve KAKS gibi iki önemli terim yer alır. Bu iki terimin özellikle arsalar üzerinde inşaat gerçekleştirilmesi ve parsel sorgulama işlemleri ile alakası bulunmaktadır. Hatta bu işlemler sırasında taks kaks hesaplama ihtiyacı da ortaya çıkmaktadır. 

TAKS ve KAKS emlak sektöründe ve inşaat sektöründe çok sık kullanılan kavramlar olmak ile birlikte bir arsa üzerinde inşa edilecek binanın ya da yapının boyutlarını belirleyen ifadelerdir. Her biri birer kısaltma olmak ile birlikte KAKS olarak bilinen kavram, sektörde emsal değer şeklinde de adlandırılır. Gayrimenkul yatırımlarında özellikle arsa satın alma gibi bir fikriniz ve sonrasında da bu arsada inşaat yapma fikriniz bulunuyorsa, mutlak bir şekilde taks kaks hesaplama işlemi yapma ihtiyacınızda bulunacaktır. 

Taks kaks hesaplama doğru bir şekilde gerçekleştirildiğinde ilerleyen süreçlerde yasal sorunlar ile karşılaşmadan arsa üzerinde inşaat işlemlerinizi istediğiniz niteliklerde ve sorunsuz bir şekilde yürütebilirsiniz. Keza bu hesaplamalar sayesinde arsa üzerinde yapılacak inşaatlarda yerel yönetimlerin ve yasaların belirlediği çerçevede doğru oranlar ve boyutlar ile inşaat yapmak mümkündür. Temel olarak da bu kurallara dikkat edilmediğinde kentlerde çarpık yapılaşma ile karşılaşılmakta ve kaçak yapılar ortaya çıkarken hukuki yaptırımlar ile karşılaşılmaktadır. 

Taks Kaks Hesaplama Neler Sağlar? 

Gayrimenkuller taşınmaz varlıklar olarak yatırım gerçekleştirmek için çok fazla tercih edilen değerlerdir. Bir konut, dükkan, işletme veya endüstriyel tesis gibi gayrimenkullere yatırım yapıldığında halihazırda inşa edilmiş ve kullanıma hazır bir yapı yer alabilir. Ancak gayrimenkul yatırımı arsa çerçevesinde yapılmak istendiğinde bu arsanın ilerleyen dönemde bir yapı inşa edilerek daha kullanılır hale getirilmesi de sağlanabilir. Bu durumda taks kaks hesaplama işlemi yapma ihtiyacı bulunacaktır. 

Özellikle yatırım gerçekleştirmek için arsa satın alan kişiler noktasında TAKS ve KAKS kavramları özellikle parsel sorgulama gerçekleştirilirken mutlaka kontrol edilmesi gereken değerlerdir. Eğer bir arsa üzerinde inşaat işlemi gerçekleştirilecek veya ileride inşaat yapılacak şekilde bu arsada yatırım sağlanacak ise bu durum çok daha önemli bir noktaya gelmektedir. 

İlgilenilen arsada TAKS ve KAKS değerleri öğrenildiğinde bu arsada ne kadarlık bir yapı boyutu elde edebileceği ve kaç kat inşaat yapılabileceği gibi bilgiler de elde edilir. Bu sayede de arsa ile ilgili emsal değerin belirlenmesi ortaya çıkarken, arsanın ne kadar değerli olduğunu anlamaya daha net yardımcı olmaktadır. Çünkü bir arsa için emsal değer arsanın bulunduğu konumda ne kadar değerli bir yatırım ortaya koyduğunu veya gelecekte neler kazandırabileceğini anlamaya yardımcı olacaktır.

TAKS KAKS Nedir?

Gayrimenkul sektörünün çok sık kullanılan terimleri olan TAKS ile KAKS bu sektörde yine çok önemli bir değer olan emsal değer ile bağdaşık bir yere sahiptir. Emlak yatırımlarında ve gayrimenkul alım-satım işlemlerinde taks kaks hesaplama ihtiyacı ortaya çıkarken, bu kavramların tanımlarını ve anlamlarını bilmeniz her zaman büyük fayda sağlar. 

TAKS kavramı “Taban Alanı Kat Sayısı” ifadesinin kısaltması olmak ile birlikte bir yapıda taban alanının arsa alanında ne kadar bölüm kapladığını anlamaya yardımcı olur. Taban alanı kat sayısı bir oran ortaya koyarken, bu oranın belirlenmesinde yapının taban alanına bazı bölümler dahil edilmez. Bu bölümler Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılması ile ilgili yönetmelikte 14. Madde ve 1. Fıkra dahilinde işlenmiştir. Bu çerçevede taban alanına dahil edilmeyecek kısımlar aşağıdaki şekilde belirlenmiştir. 

• Binadaki akaryakıt için kullanılan alanlar 
• Yangın tesisatı alanları 
• Süs havuzları, açık havuzlar ve zemin terasları 
• Zemin altı otopark ya da sığınaklar 
• Binadan ayrı şekilde inşa edilen yakıt deposu, su deposu veya su toplama havuzu 
• Açık otopark 
• Bina dahilindeki arıtma sistemi 
• Trafo hariç tutulmak ile birlikte toprak üzerinden başlayan asansör boşluğu 
• Işıklandırmalar, zemin avluları ve iç bahçe 
• Bahçe duvarları ve istinat duvarları 

Bir diğer kavram olan KAKS ise “Kat Alanı Kat Sayısı” ifadesinin kısaltması olarak bilinmektedir. Bu kısaltma kat alanında bulunan kat sayısını belirtir. Bu noktada KAKS kavramının aslında emsal değer ile aynı olduğunu ifade etmek gerekecektir. İnşaat gerçekleştirilecek bir arsada tüm katlar göz önünde bulundurularak oluşturulan alanların toplamı parsel alana bölünerek emsal değer elde edilir. Bu hesaplamada asma katlar, bodrum, çekme katlar, çatı katı gibi tüm katlardaki ışıklık alanlar hariç tutularak kat alanlarının toplamı elde edilir. 

Emsal değer (KASK oranı) belirlenirken; 0,20-0,30-0,40 veya 3,0 gibi değerlere ulaşana kadar değişen yüzdelikler yer alır. İnşaat yapılacak alanda KAKS oranı tespit edilirken ise bu oran arsa alanı ile çarpıldığında da kat değeri ortaya çıkar. Yani örnek olarak inşaat alanı 2.000 m² ise ve arsa alanı 1200 m² ise bu durumda KAKS oranı 1, 66 şeklinde belirlenecektir. 

Yönetmelik gereği KAKS hesabı gerçekleştirilirken aşağıdaki alanlar dahil edilmez.

• Bahçe otoparkları
• Binalardaki yangın merdivenleri
• Toplu kullanımdaki mescit, spor salonu veya konferans salonları
• Çatı katındaki ortak alanlar
• AVM'lerde ortak açıklık alanlar
• Bodrum katlarda da sığınak, müştemilat, kapıcı dairesi, otopark
• Ticari olarak kullanılmayan çocuk bakım odaları, merdivenler, asansör boşlukları, tesisat alanları ve depolar yer almaktadır. 

Taks Kaks Hesaplama 

İnşaat projeleri yürütülürken TAKS ve KAKS kavramları çok sık karşımıza çıkarken, yapılaşma öncesinde de taks kaks hesaplama uygulaması ihtiyacı bulunmaktadır. Birbirine benzerliği ile çok fazla karıştırılan bu terimler özellikle TAKS kavramının arsa üzerindeki bina taban alanını ifade ettiğini ve KAKS kavramının ise toplam inşaat alanının arsaya oranını ifade ettiğini unutmamak gerekir. 

Temelinde birçok kişi KAKS oranı konusunda daha fazla bilgiye sahiptir. Çünkü emsal değer olarak bilinen bu kavram arsada kaç metrekare inşaat yapılabileceğini ve kaç kat olabileceğini gösterir. Bu çerçevede taks kaks hesaplama için belirli yöntemler kullanılır. İnşaat yapı projelerinde de arsayı doğru şekilde kullanabilmek için TAKS hesabı gerçekleştirilirken pratik bir yöntemden yararlanılır. Bu noktada binanın zemin katı ne kadar alan kaplıyorsa, bu alan arsanın toplam alanına bölünür. Yani 2000 m² bir arsada taban alanı 800 m² ise 800/2000=0,4 şeklinde TAKS oranı elde edilir. 

KAKS oranı hesaplanırken de yani emsal değeri belirlenirken binanın toplam inşaat alanı göz önünde tutularak arsa alanı ile oranlama yapılır. Bu oran daha önceden hesaplanmıştır ve bu oran kullanılarak arsada kaç kat inşa oluşturulabileceği ifade edilir. Hesaplamada tüm katların toplam alanı arsanın toplam alanına bölünür. Örnek olarak arsa için verilmiş kat oranı 0,4 ise ve arsa 1000 m2 ise bu durumda 0,4 x 1000 = 400 m² inşaat yapma şansınız bulunmaktadır. 

Arsalarda emsal değer yapılaşmanın en önemli kriterlerinden birini oluştururken, yerel yönetimler bu değeri belirleme noktasında arsanın konumu, boyutları, çevre koşullar, imar planı ve fiziki özelliklerini göz önünde bulundurur. Belirlenen değerler bir arsada yapılabilecek inşaatı ortaya koyarken, özellikle de yatırımlarda bu arsanın neler sağlayacağını da anlamaya yardımcı olur. Bu neden ile gayrimenkul piyasasında yatırıma sunulan tüm arsalarda taks kaks hesaplama işlemi mutlaka gözden geçirilir. Bu tip bir hesaplama ve en iyi arsa seçimleri açısından da Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak sunduğumuz hizmetler tercih edilebilir.