Kiralık bir ev arama süreci oldukça zor geçerken, size uygun bir ev bulduğunuzda da ev sahipleri son yıllarda tahliye taahhütnamesi imzalatma talebinde bulunabilmektedir. Kelimenin anlamı itibari ile de tahliye, boşaltma ve terk etme anlamına gelirken; bu tarz bir taahhütname belirli bir zamanda evi boşaltacağınızı kabul etmek gibi bir anlama gelebilmektedir.
Kiracı bir eve girerken tahliye taahhütnamesi imzalayarak eve giriş yapsa da elbette bu tarz bir durumda dahi belirli koşulların oluşması gerekir. Yani sadece ev sahibi ile kiracı arasında imzalanan bir kâğıdın günü geldiğinde mutlak bir şekilde geçerli olması ve kiracının evi sorunsuz şekilde boşaltmak mecburiyetinde bulunması gibi bir nokta ifade edilemez. Çünkü yasalar gereken noktada ev sahibini gereken noktada da kiracıyı koruyacak şekilde en özel ayrıntılar ile hazırlanmıştır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, konut veya bir iş yerinin kira sözleşmesinin imzalanması sonrasında bu kiralanan gayrimenkulün boşaltılacağı tarihin üzerinde bulunduğu bir belgenin karşılıklı olarak imzalanması anlamına gelir. Kiracı bu belgeyi imzalayarak, bir şart öne sürmeden belirtilen tarihte taşınmazı boşaltma sorumluluğuna girer.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen tahliye taahhütnamesi işlemleri, serbest bir sözleşme tarzına dayanmaktadır. Yani mülk sahibi ile kiracı arasında isteğe bağlı olarak taahhütname imzalanabilir. Fakat bu belgenin bir geçerlilik ortaya koyabilmesi için kanunda belirtilen koşullara uygun hazırlanmış olması gerekir. Kanunun geçerli hükümleri ise iki madde olarak aşağıdaki şekilde ifade edilebilir.
- Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinin 1. kısmına bağlı olarak kiracı kiraladığı gayrimenkulü bir tarih belirleyerek bu tarihte boşaltacağını yazılı bir şekilde taahhütname ile imza altına alır. Sonrasında eğer mülkü tahliye etmez ise taşınmaz maliki boşaltma tarihi olarak ifade edilen tarihten başlayacak şekilde sözleşmesini 1 ay içerisinde icraya başvuru gerçekleştirerek ya da dava yolunu kullanarak sona erdirebilir.
- Gayrimenkul Kiraları Hakkında 6750 sayılı Kanun’un 7/1-a bendi çerçevesinde de ayrı olarak ifade edildiği üzere eğer kiracı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını belge üzerinde imzalamış ve bu tarihte gayrimenkulü boşaltmaz ise gayrimenkul sahibi icra dairesi müracaatı ile evin tahliyesini talep edebilir veya bu konuda dava yoluna gidebilir.
Normal koşullarda çoğu zaman TBK, kiracıyı korumayı daha fazla önemserken, bu madde yani taahhütname ile ilgili madde daha çok ev sahibini koruyan ve nedensiz bir şekilde ama tazminat yükümlülüğü bulunmadan kira sözleşmesinin iptali fırsatı sağlamaktadır. Ancak yine de belirtilen tarihte gayrimenkulün boşaltılmaması durumunda taraflar arasında cezai bir şart kararlaştırılarak da taahhütname imzalanabilir. Bu tarz bir madde tahliye taahhütnamesi içerisinde imza altına alınmamışsa, sadece evin boşaltılması yönünde kanun yolu ile uygulama yapılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?
Bir ev veya çatılı bir iş yeri kiralama işlemi gerçekleştirilirken ilk imzalanan sözleşme feshedilmezse, her yıl sonunda sözleşme otomatikman yenilenir. Ancak sözleşme sonrasında tahliye taahhütnamesi imzalanmış ise taahhütname belirlenmiş bir tarihte gayrimenkulün boşaltılmasını talep eden mülk sahibi açısından bir tazminat yükümlülüğü bulunmadan konut tahliyesi imkanı sağlar.
Taahhütname ile birlikte mülk sahibi tahliye tarihinde gayrimenkulün boşaltılması açısından imzalanan belge nedeni ile haklılığa sahiptir. Hatta mülkün boşaltılmaması durumunda yasal yollar ile işlem gerçekleştirme hakkı bulunmaktadır. Fakat bir tahliye taahhütnamesi hazırlanırken ilerleyen dönemde geçerlilik oluşturması için aşağıda ifade edilebilecek şartları içermesi gerekmektedir. Çünkü sayılacak bu şartlar sağlanmıyorsa, mülk sahibi bir hak iddiasında bulunamaz.
- Taahhütname, TBK 352/1 maddesi gereği adi yazılı şekilde düzenlenmiş olmalıdır. Adi yazılı düzenlenen belge, noter onayı veya başka bir düzenleme gerektirmeden içeriğinde kiracının adı, kiralananın konumu ve adresi, mülk sahibinin adı ve tahliye tarih bilgilerini bulundurmalıdır.
- Bir diğer noktada taahhüt kiracı veya vekaleten temsil yetkisi verdiği bir kişi tarafından imzalanmalıdır. Çünkü kiracı dışında yani kira sözleşmesini imzalayan kişi dışında konutta bulunan herhangi bir kişinin veya konutu kullananların taahhüt imzalaması geçerlilik ortaya koymaz.
- Taahhütname içerisinde mutlak bir şekilde net olarak tahliye tarihi belirlenmelidir. Genellikle de kira sözleşmesinin sonlanmasından bir önceki veya bir sonraki ay gibi bir tarih belirlenirken, tarihsiz taahhütname geçerlilik oluşturmaz.
- Taraflar arasında tahliye taahhütnamesi imzalanabilmesi için öncelikle kiralanan gayrimenkulün teslim edilmiş olması gerekir. Yani imza tarihi kira sözleşmesi imzalandıktan sonra olmalıdır. Çünkü öncesinde hazırlanmış ve imzalanmış bir taahhütname belgesi geçerli değildir.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman İmzalanır?
Bir çok yorum tahliye taahhütnamesi ile birlikte ev sahibine bir hak tanıdığını ve zayıf durumda bulunan kiracıyı korumaktan geri kaldığını ifade etse de yasa bu noktada kiracının gayrimenkulü teslim alması sonrasında yani kira sözleşmesi imzalanması sonrasında tahliye için bir belge imzalanması imkânı bulunduğu şartını koşmuştur. Yani bu açıdan yasa zayıf durumda bulunan kiracıyı bir nevi koruma altına almaya çalışmıştır.
Taahhütnamenin imzalanabilmesi için oluşabilen tarih aralığı kiracının kira sözleşmesi imzalarken bir nevi baskı altında hissederek serbest iradesinin kırılması ile taahhüt verme mecburiyetinde hissedebileceğinin düşünülmesidir. Ancak kiracı sözleşme imzalayarak konutu veya iş yerini teslim aldıktan belirli bir süre sonrasında yani genellikle 1 ay sonrasında dahi ev sahibinin talebine uygun bir şekilde tahliye taahhütnamesi imzalayabilir. Yani kira sözleşmesi imzalanarak gayrimenkul eksiksiz bir şekilde teslim edildiğinde belge hazırlanarak imza altına alınabilir.
Takip için hazırlanan evrak hangi tarihte düzenlenmiş ve hangi tarihte tahliye gerçekleşecekse, bu tarihlerin de belge üzerinde ayrı ayrı gösterilmesi gerekliliği yer alır. Çünkü bu sayede ilerleyen zamanda taahhüdün ne zaman hazırlandığı ve imzalandığı net bir şekilde görülebilir ve aynı zamanda da geçerliliği ortaya çıkar. Çünkü kiralanan gayrimenkulün teslim edilmesinden önce bu tarz bir belge hazırlanarak kiracıya imzalatılırsa, kiracı deliller vasıtasıyla bu durumu ispat ettiğinde; taahhütname gereği gayrimenkulü boşaltma zorunluluğu ortadan kalkar.
Tahliye Taahhütnamesi Tarihi Ne Olmalı?
Tahliye taahhütnamesi dahilinde tarih net bir şekilde belirlenmelidir ve tarih belirlenmediğinde taahhüt geçerli bir yapıya sahip olmayacaktır. Tarih ise genellikle 1 yıl sonra kira sözleşmesinin dolacağı tarihten 1 ay önce veya 1 ay sonraki bir tarih şeklinde belirlenebilir.
Taahhüt tarihi, Türk Borçlar Kanunu 350. Madde çerçevesinde belirlenmiş olan taahhütname esaslarına bağlı olarak imzalanmış yazılı belge üzerinde kayıt altına alınmış tarihtir. Yani kiralayan kişi belirtilen bu tarihte konut veya iş yerini boşaltmayı kabul etmiştir. Islak imza ile adi belge üzerinde kabul edilen bu tarih, yasal bir delil oluşturur ve kanun çerçevesinde de belge mevcut ise kiraya veren gayrimenkulün boşaltılmasını talep edebilir.
Gayrimenkul sahibi kira sözleşmesinin imzalanması ve gayrimenkulün kiracıya teslim edilmesi sonrasında kira sözleşmesini feshetmeden önce bir tarih belirleyerek kiracı ile görüşebilir ve bu tarih için tahliye taahhütnamesi talebinde bulunabilir. Kiracının bu durumu kabul etmesi halinde hazırlanan belge içerisinde boşaltma tarihi tespit edilir ve belirtilen tarihten önce olmayacak şekilde tam tarihinde veya tarihin geçişinden sonra boşaltma talebi gerçekleştirilebilir.
Yine önemli bir nokta olarak mülk sahibi tarafından kiracıya tahliye için hakkaniyetli bir süre tanınmalıdır. Yani bu açıdan kiracı taahhütettiği tarihte gayrimenkulü boşaltacağını kabul etmiş olsa da minimum 1 aylık bir süre tanınır ve bu 1 ay içerisinde boşaltma gerçekleştirilmelidir. Ancak kiracı tanınan 1 ay içerisinde konutu boşaltmaz ise mülk sahibi icra takibi başlatabilir veya dava yoluna giderek taşınmaz tahliyesinin talebini sağlayabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman İcraya Konur?
Kiracının kira sözleşmesini imzalayarak taşınmazı teslim alması sonrasında imzalamış olduğu taahhütname tarihinde taşınmazı boşaltması gerekliliği yer alırken, yasa kiracıya 1 aylık süre tanır. Yani tahliye taahhütnamesi yerine getirilmediğinde, mülk sahibinin taahhütnameyi icraya koyabilmek için 1 ay beklemesi ve sonrasında işlem başlatması hakkı bulunmaktadır.
Uygulamada iki yöntem olarak icra takibi yani ilamsız tahliye veya tahliye davası yöntemleri tercih edebilir. Eğer mülk sahibi icra takibi yöntemini tercih ederse, tahliye için belirten tarihten 1 ay içerisinde boşaltma süresi tanınırken, 1 ay sonrasında icra dairesine başvuru yapılabilir. Bu sayede kiracıya bir tahliye emri gönderilerek, 15 gün dahilinde taşınmazı tahliye ederek teslim etmesi uyarısı yapılır. Eğer kiracı taahhütname ileilgili herhangi bir duruma itiraz ediyorsa, bu itiraz hakkını 7 gün içerisinde kullanmalı ve mülk sahibi de itirazın kaldırılması açısından başvuru yapabilmelidir. Eğer itiraz bulunmuyorsa veya bulunan itiraz kaldırılırsa mecburen tahliye gerçekleştirilebilir.
Taahhütname ile birlikte tahliye davası açılmak isteniyorsa, yine tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde bölgedeki yetkili mahkemeye gidilerek dava dilekçesi verilebilir. Dava açan mülk sahibi yargılama için ortaya deliller koymak zorundadır ve bu deliller içerisinde elbette ki en önemli malzeme imzalanan taahhütname olacaktır. Kiracı deliller karşısında attığı imzaya veya baskı altında imza atması gibi bir duruma bağlı olarak itirazda bulunursa, mahkeme inceleme gerçekleştirir. İnceleme sonucunda taahhütnamenin geçersiz hale gelmesi veya şartlar oluşmuşsa icra yolu ile tahliyenin oluşması gerçekleştirilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?
Taahhütname ile birlikte icra takibi başlatılabileceği gibi mülk sahibi tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması tercih edildiğinde mülk sahibine 1 ay süre tanınır. Mülk sahibinin bu 1 ay içerisinde yasal haklarından yararlanması ve hak iddia etmesi gerekirken, tahliye tarihi esas alınarak işlem yapılır.
Mülk sahibi ile kiracı arasında bir anlaşmazlık bulunması durumunda mülk sahibi yasal yollara başvurursa, gayrimenkulün boşaltılması açısından 15 gün süre tanınır. Eğer kiracı 15 gün içerisinde gayrimenkulü tahliye ederek anahtar teslimini gerçekleştirmez ise icra takibi başlatmak mümkündür. İcra emri ile boşaltılma yapılmadığında da cebren tahliye gerçekleştirilebilir. Ancak süreçte kiracı tahliye tarihi için kendisine emir geldikten sonra 7 gün içerisinde itiraz hakkını kullanırsa, itirazın kabulü veya reddine göre hareket edilir.
Tahliye taahhütnamesi belirli şartlar ile karşılaşıldığında geçersizliğe neden olur. Örnek olarak daha önce belirtildiği şekilde adi sözleşme şeklinde yazılı bir belge imza altına alınmış olmalıdır ve sözlü taahhütnamenin geçerliliği bulunmaz. Ayrıca aşağıdaki maddeler ile karşılaşıldığında da taahhütname geçersiz hale gelir.
- Taahhütnamede tarih belirtilmeden imzalama yapılmışsa belge geçersiz hale gelir.
- Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından imzalanmamış ise geçerliliği bulunmaz.
- Yine taahhütname kiracının yerine çocuğu, eşi veya bir yakını tarafından imzalanırsa geçerlilik oluşturmaz.
- Eğer kiracı taahhütname imzalamak için baskı altında imzaya zorlanmış ve cebir kullanmış ise yani iradesi sakatlanmış ise bunu ispat ettiğinde taahhütname iptal olur. Hatta ispat durumunda taahhütname otomatik şekilde geçersiz hale gelirken, irade sakatlığı ortadan kalktıktan sonra 1 yıl içerisinde iptal davası açmak gerekir. Çünkü bu dava açılmadığında taahhütname kabul edilmiş ve geçerli olacaktır.
- Eğer kiracı özellikle bir konut kiralıyorsa ve kiralanan konut bir aile konutu şeklinde kiralanacak ise tahliye taahhütnamesi imzalanırken eşin rızasını bulunması gerekir. Çünkü Medeni Kanun 194/1 dahilinde eşlerden biri diğerinden açık rıza almadıkça aile konutu konusunda kira sözleşmesi feshi ve devri gibi işlemler gerçekleştiremez ifadesi bulunmaktadır. Taahhütname bir nevi fesih iradesi ortaya koyduğu için diğer eş aile konutu itirazı gerçekleştirebilir. Konut aile konutu olarak kullanılıyorsa, bu konuda bir şerh düşülmüş olmasa dahi her iki eş rıza vermedikçe tahliye sağlanmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa kiracı çıkarılabilir mi?
Taahhütname bulunmasına rağmen kiracı gayrimenkulden çıkmıyorsa, mülk sahibi yasal haklarını kullanarak hukuki işlem yapabilir.
Tahliye taahhütnamesine zaman geçersiz olur?
Taahhütname kira sözleşmesi ile aynı gün ya da daha önce imzalanmışsa, içeriğinde bir tarih bulunmuyorsa ya da aile konutu rızası yer almıyorsa geçersiz hale gelir.
Tahliye taahhütnamesi yeni ev sahibine geçer mi?
İçinde kiracı yer alan bir gayrimenkul yeni bir malike satışının yapıldığında mülk yeni sahip tarafından devir alındığı andan itibaren kira sözleşmesi ve taahhütname açısından yeni malik taraf haline gelmektedir.
