İhdas Ne Demek? Kadastro için Neden Önemli?

Dilimize Arapçadan geçmiş bir kelime olmak ile birlikte ihdas terimi, meydana getirmek ya da ortaya çıkarmak gibi bir anlamlara sahiptir. Gayrimenkul sektöründe ve tapu işlemlerinde de ihdas etmek gibi bir şekilde kullanılır. Bu durum emlak literatüründe bir gayrimenkulün yol ile bağlantısını sağlayabilecek şekilde bir nevi düzenleme anlamına gelir.

İhdas Etmek Nedir?

İhdas, ortaya çıkarmak ve oluşturmak anlamına gelirken; emlak dünyasında çoğu zaman bir taşınmazın oluşturulması anlamına gelir. Yani bir taşınmazın örnek olarak değişen bir yol güzergahına göre yeniden düzenlenmesi ve tekrar parselasyon süreci oluşturulması şeklinde ifade edilebilir.

Yoldan İhdas Ne Demek?

İhdas kavramı olmayan bir taşınmazın yeni bir kadastro işlemi ile oluşturulması ve tapu sicilinde tescil edilmesi anlamına gelirken, bu işlem yol kenarında veya üzerindeki kamusal bir toprak parçasının özel mülkiyete dönüşümü şeklinde sağlandığında yoldan ihdas gerçekleşir.

Bazı şehirlerde örneğin kamuya ait bir arazi kenarından bir bölünmüş otoyol geçerken bu arazinin çok büyük bir kısmı yola tahsis edildiği için geriye kalan bölüm artık kamunun yararlanabileceği bir toprak olmaktan çıkar. Bu gibi bir durumda kamu yararına ve yani kamu için kullanılamaz hale gelen toprak parçasının ihdas edilmesi ile yeni bir kadastro işlemi ve yeni bir özel mülkiyet sağlayabilecek parsel elde edilir.

İhdas Kadastro İçin Neden Önemlidir?

Kadastro sürecinde ihdas uygulanması yeni bir taşınmaz ortaya çıkmasını ve tapu siciline yeni bir kayıt oluşturulmasını sağlar. Bu sayede özel mülkiyete tahsil edilebilecek yeni alanlar elde edilirken, devlete ait ancak kullanılamayacak hale gelen ve özel mülkiyetin kullanabileceği arsalar aktif hale getirilerek kadastroda boşluk oluşmadan mülkiyetlerin belirlenmesi sağlanır.

Yoldan İhdas Edilen Yer Nasıl Satılır?

Yoldan ihdas edilen yer kamuya ait olmak ile birlikte özel mülkiyete geçildiği için bazı yasal prosedürler çerçevesinde genellikle kamu kurumları ya da belediyeler tarafından teklif usulü ile satılabilir.

Satış açısından öncelikle özel mülkiyete geçirilecek taşınmazın satışına ilk sahibi olan belediye ya da kamu kurumu karar vermelidir. Mevcut yasal düzenlemelere göre satış işlemi başlatılırken, özellikle bu taşınmaz üzerinde bir imar planı değişikliği ya da kamu yararı oluşturulmaması gerekir.

Satış açısından ihdas edilen gayrimenkulün bedel tespiti sağlandıktan sonra bu bedel üzerinden satışa sunulurken, genellikle yerel yönetimler veya kamu kurumları teklif usulü ile satışın gerçekleştirilmesini sağlar.

İhdas Edilen Taşınmazlarda Satın Alma Öncesi Risk Kontrolü

 İhdas Edilen Taşınmaz Nasıl Tescil Edilir? 

Daha öncesinde kamuya ait olan bir arazide ihdas edilen yeni taşınmaz kadastro işleminin tamamlanması sonrasında tapu sicil müdürlüğünde tescil edilir.

Tescil sağlanabilmesi için ihdas edilen gayrimenkulün halihazırdaki mülkiyet şekli, niçin kullanılacağı ve hazırlanan belgeler resmi olarak kayıt altına alınır. Kadastro yapıldığı için tescil ile birlikte gayrimenkulün sınırları, alanı ve özellikleri sicile işlenir.

Yoldan İhdas Tescili Kim Adına Yapılır? 

İhdas edilen taşınmaz yoldan ihdas edilmişse, genellikle kamu arazilerinden çıkarılmış olduğu için ilk tescil belediye veya kamu kurumu adına yapılır. Kadastro sırasında ilk sahibi belirlenirken, tescil ardından bedel belirleme ve teklifi ile satışı yapıldığında da alan özel mülkiyet kişisi adına tescil edilir.

İhdas Hangi Alanlarda Kullanılır?

İhdas kavramı hukuki bir terim olmak ile birlikte günümüzde emlak, hukuk ve kamu yönetimi gibi değişen alanlarda kullanılmaktadır.

İhdas kavramının kullanım alanlarına göre ortaya çıkardığı mantık ve kullanım şekli için de aşağıdaki açıklamalar gözden geçirilebilir.

• Hukuksal anlamda ihdas, yeni bir yönetmelik veya yasa oluşturulması açısından tercih edilen bir kavramdır.
• Kamu yönetimi noktasında da kamuya ait bir alanın özel mülkiyet oluşturacak şekilde yeniden düzenlenmesi ve satışının yapılması ihdas anlamına gelmektedir. 
• Emlak sektörü açısından bakıldığında yeni bir gayrimenkul oluşturulması ya da mevcut bir gayrimenkulde yeniden düzenleme ile belirli alanların özel mülkiyete tahsis edilmesi ihdas olarak ifade edilir.

Sıkça Sorulan Sorular 

İhdas edilme ne demektir?

İhdas edilme veya etme yeni bir şeyi ortaya çıkarmak anlamına gelirken, örneğin; hukukta veya emlakta daha önce bulunmayan bir yasa veya gayrimenkul oluşturulmasıdır. 

İhdas nasıl yapılır?

Genellikle kamu yönetiminde yol veya imar planı değişikliği sonrasında ortaya çıkan kullanılamayan arazilerin ve toprak parçalarının yeniden kadastro ile özel mülkiyete sunulacak hale getirilmesi ile ihdas sağlanır.

İhdas tescili kimin adına yapılır? 

Uygulamada ihdas edilen arazinin bulunduğu bölge sınırlarına göre yerel yönetim, köy kayıtlı arazisi veya Maliye Haznesi adına tescil yapılabilir. 

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 06 Ağustos 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.