Emlak sektöründe çok sık kullanılan terimler arasında bulunan iştirak kavramı, Türkçeye Arapça üzerinden geçmiş olmak ile birlikte anlamı almak ya da alım hakkı olarak karşılanmıştır. Yani gayrimenkullerde belirli koşullar ile ve belirli sürelerde alım hakkı elde edilmesi noktasında da iştira hakkı kavramı ortaya çıkmaktadır.
İştira Hakkı Ne Demek?
İştira hakkı, kişi veya kurumların mülkiyetinde yer alan ya
da kullanımında bulunan bir gayrimenkulün satış işleminde alıcı olma önceliğine
sahip olmak demektir. Yani bu hakka sahip olan kişi, mevzubahis taşınmazın
satışı sırasında diğer alıcılara göre öncelik hakkına sahip olmaktadır.
İştira Hakkı Özellikleri
İştira hakkı yani alım hakkı elde edilirken, gayrimenkulün
belirli bir bedel karşılığında yine belirlenen bir süre içerisinde sahibinden
satın alınması gerekmektedir. Bu hak tek taraflı kişisel bir hak olarak
aşağıdaki temel özellikleri gösterir.
- Hakkın kullanılabilir
olması için öncelikle tapu sicilinde resmi bir şekilde bu hakkın tescil
edilmiş olması gerekliliği yer alır.
- Kanuni anlamda noterde
düzenlenmiş bir sözleşme ile hazırlanırken, sonrasında tapu tescili
gerçekleştirilir.
- Hakkın kullanılması için
tapu siciline işlendikten sonra azami 10 yıl içerisinde hakkın talebini
gerçekleştirmek önemlidir.
- İrade tek taraflı bir
şekilde kullanılırken, başka kişilere devredilemez.
- Sözleşme sırasında taşınmaz fiyatı önceden belirlenir.
İştira Hakkı Neler Sağlar?
İştira hakkı, genellikle aile içi gayrimenkullerde daha
sonradan karşılaşılabilecek problemlerde, ortaklık gayrimenkullerde ya da
gayrimenkullerin ilerleyen dönemde satın alınma garantisinin sağlanabilmesi
açısından kullanılmaktadır.
Örnek olarak ortaklıkta alınmış bir dükkânda örneğin
ilerleyen vadede ortaklardan biri iş planından ayrılmak isteyebilir. Bu durumda
dükkân hissesini de satmak isterken, 3. bir kişiye satması yerine diğer ortağın
gayrimenkulün kalan hissesini alabilmesi için iştira hakkı sözleşmesi ile bir
nevi koruma sağlanabilir.
İştira, Vefa ve Şufa Hakkı Farkı
Bu üç hak her birinde bir alım hakkı imkânı ortaya koyarken,
iştira hakkı bir gayrimenkulün belirli bir bedel karşılığında belirli bir süre
içerisinde sahibinden satın alınabilmesini sağlar.
Vefa hakkı ise geri alım hakkı anlamına gelirken, kişinin
sattığı gayrimenkulü alıcıdan belirli koşullarda geri alabilmesi hakkı sağlar.
Benzer bir yapıya sahip olan şufa hakkı ise genellikle paylı mülkiyete sahip gayrimenkullerde hissedarların 3. kişilere satmak istedikleri hisselerin önalım hakkının diğer hissedarlar da bulunabilmesidir.
İştira Hakkı Nasıl Kullanılır?
Alıcı ile satıcı arasında hazırlanan sözleşmeye bağlı bir
şekilde yine anlaşılan süre dahilinde satış bedelinin ödenmesi sonrasında
gayrimenkulün alım hakkı sahibine devir işleminin yapılması ile bu hak
kullanılır.
Belirlenen süre içerisinde sözleşmeye göre belirlenen
bedelin ödenmesi ile tapu sicilinde hakkın işlenmiş olması koşulu ile iştira
hakkı kullanılabilir. Çünkü aksi halde öncelikli alım hakkı kullanım imkanı
artık bulunmayabilir. Genellikle 10 yıl şeklinde ifade edilse de ön alım hakkı
bazen satış sözleşmesinde daha kısa veya daha uzun bir şekilde de
belirlenebilir. Bu neden ile daha sonraki dönemde hakkın kullanımında sıkıntı
yaşanmaması için belirlenen bu süre ve bedel tapu kütüğüne tescil edilmelidir.
İştira Hakkı Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Alım hakkı sözleşmesi hazırlanırken taraflar aralarında alım için ödenecek bedeli ve ne kadarlık sürede bu hakkın devam edeceğini belirler. Bu sayede belirlenen koşullar ile birlikte hazırlanan sözleşme noterde düzenlenerek tasdik ettirilir ve daha sonrasında da tapu kütüğüne şerh edilerek geçerli hale getirilir.
İştira Hakkı Sözleşmesi İçin Gereken Evraklar
Sözleşmenin hazırlanmasında aşağıda yer alan belgelere
ihtiyaç duyulacaktır.
- Karşılıklı bir şekilde
hazırlanmış sözleşme metni
- Sözleşme yapacak kişilerin
vesikalık fotoğrafları
- Tarafların kimlik
belgeleri veya pasaportları
- Belediyeden alınmış
gayrimenkulün emlak
vergisi değerini gösteren yazı
- Vekalet ile yapılan
işlemlerde verilen vekaletname veya yetki belgesi
İştira Hakkı Ücreti Ne Kadardır?
İşlem için talep edilecek ücretler arasında öncelikle noter tarafından talep edilecek hizmet ücreti ve bunun yanında tapu siciline işlenmesi sırasında gayrimenkulün kayıtlı değerine göre belirlenen bir harç oranı, döner sermaye harcı ve maktu terkin harcı talebi yer alır.
Sıkça Sorulan Sorular
İştira hakkı ne demek?
Alım hakkı anlamına gelmek ile birlikte belirli bir süre
içerisinde belirli bir bedel karşılığında yapılan sözleşme ile gayrimenkulün
alım hakkının sözleşmedeki kişiye ait olmasını sağlayan kişisel haktır.
İştira hakkı nasıl iptal edilir?
Alım hakkının belirtilen süre içerisinde kullanılmaması ya
da hakka sahip olan kişinin talebinden vazgeçmesi durumunda ya da her ne olursa
olsun 10 yıl boyunca kullanılmaması halinde hak ortadan kalkar.
İştira hakkı bedeli nasıl belirlenir?
Hakkın kullanılması için bedel taraflar arasında bağımsız olarak belirlenebildiği gibi gayrimenkulün rayiç bedeline göre veya kur oranlarına göre belirlenebilir.
Derleyen: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Derleme Tarihi: 21 Mayıs 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki
ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair
farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve
mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi
önerilir.
