Gayrimenkuller özel mülkiyet hakkı çerçevesinde kişi veya kişilerin mülkiyetinde bulunabilir ve tapu tescilleri bu şekilde yapılabilir. Yani örnek olarak bir konut tek bir kişiye ait olabileceği gibi farklı kişilerin bir arada sahiplenebileceği bir gayrimenkul türü de olabilir. Buna göre mülkiyetin türü ve nitelikleri değişir ve örneğin çoklu mülkiyet türlerinden biri paylı mülkiyet olarak bilinir.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Müşterek mülkiyet olarak da adlandırılan paylı mülkiyet
kavramında, bir gayrimenkulün maddi anlamda bölünmese de hisseler anlamında
bölünmesi ile birden çok kimse tarafından sahiplenilmesi durumudur.
Paylı mülkiyet durumunda eğer aksi ve özel bir durum
belirtilmemişse, mülkiyet kişi sayısına göre eşit paylara bölünür. Örneğin;
babadan miras kalan bir arsa 5 çocuğa kalıyorsa, 5 eşit hisse şeklinde paylı
olarak tapu siciline kaydedilir. Ancak örnek olarak miras anlaşmasına göre
çocuklardan iki tanesinin %40 ve geri kalan iki tanesinin %10 şekilde hisse
alması durumunda paylar bu şekilde tapu sicilinde de kaydedilebilir. Bu durum
tamamen pay sahibi hissedarlar arasındaki anlaşmaya ve tamamen yasalara bağlı
olarak düzenlenebilir.
Paylı mülkiyet durumunda en temel özelliklerden biri tapu sicilinde de görülen şekilde her hissedarın pay oranının belirlenmiş olmasıdır. Fiziki bir bölünme bulunmasa da belirli bir hisseye sahip olan paydaşlar kira gibi bir gelir elde edilmesi durumunda bu geliri de yine hisselerine göre paylaşabilir veya gayrimenkulün giderlerini de hisselerine göre karşılamak zorunda kalırlar. Fiziki anlamda tek mülkiyet bulunsa da müşterek bir mülkiyet bulunduğu için her paydaş kendi hissesine bağlı olarak hak ve yükümlülükler elde eder. Yani bu durumda hissesini devretme veya alacaklılarının hissesini haciz etmesi gibi imkanlar yer alabilir.
Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
Bir gayrimenkul üzerinde birden çok kişinin malik konumunda
bulunması ve fakat paylarının belli olmaması durumu elbirliği mülkiyet anlamına
gelir. Hisselerin belli olmaması, herkesin hakkını tam anlamı ile
kullanılmasına engel olabilirken, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete
çevrilmesi avantajlı bir durum ortaya çıkarır. Vefat eden birinden intikal
etmiş olan bir gayrimenkul sonrasında hissedarların her biri intikal
gerçekleştirmediğinde henüz paylar bölünmediği için elbirliği ile mülkiyet
ortaya çıkar. Bu durum müşterek değil iştirakli mülkiyet anlamına
gelmektedir.
İntikal
gibi durumlarda hissedarlardan sadece bir kişi intikal gerçekleştirdiğinde
gayrimenkul hissedarların tamamının adına geçer. Ama mülkiyet elbirliği
şeklinde oluştuğu için paylar henüz belli olmamıştır. Temelde bu tip mülkiyette
de hissedarlar kendi aralarında hisselerini devredebilir, yine tapu devri
yapılmadan tapuda işlem sadece şerh olarak
kaydedilir ve paylı mülkiyet dönüşümü sonrasında hissenin tapudaki tam olarak
devri de sağlanır.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için ilk
olarak tüm varislerin imza vermesi yani paylı mülkiyete dönüşüm talebini tapuda
gerçekleştirmeleri gerekir. Eğer hissedarlardan herhangi birisi imza vermeyi
kabul etmez ise paylı duruma dönüşüm gerçekleşmez. Bu durumda yeni yasalara
bağlı olarak tapu tarafından yapılan tebligat ile tek bir hissedarın başvurusu
sonrasında tüm hissedarlara tebligat ulaşır ve elbirliği mülkiyetin bozulması
için işlem yapılacağı ve bu konuda imza verilmesi gerekliliği bildirilir.
Tebligata dönüş yapılarak herhangi bir itiraz bulunmadığında Tapu Müdürlüğü başvuran kişinin müracaatını göz önünde tutarak resen paylı mülkiyete dönüşüm gerçekleştirir. Takribi 1-2 ay içerisinde tebligatların tamamlanması ve cevaplarının alınması ile birlikte yasal süreç tamamlanırken dönüşüm sağlanabilir. Ancak bu süreçte bir itiraz durumu ile karşılaşılması ve sorun yaşanmasında da dönüşüm işlemi için mahkemeye başvurularak yine tebligat yöntemi ile elbirliğinin bozulması işlemi başlatılır.
Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi
Paylı mülkiyet durumunda bazen 2 bazen de 10 farklı hissedar
ya da daha fazlası bir arada bir gayrimenkul üzerinde hak sahipliği
oluşturabilmektedir. Ancak özellikle hissedar sayısının artması ile birlikte
ortaklar sık sık anlaşmazlık yaşayabilmekte ve mülkiyetin ortaya koyduğu
hakları kullanmada problemler ile karşılaşabilmektedir. Bu durumda ortaklığın
giderilmesi işlemi ile tüm mülkiyetin tek bir kişiye veya olabildiğince daha az
kişiye devredilmesi sağlanır.
Payını mülkiyette ortaklığın giderilmesi için
uygulanabilecek temel yollar aşağıdaki şekildedir.
- İlk yöntemde taşınmazın
satışı ile birlikte her hissedar hissesine bağlı olarak elde edilen geliri
paylaşabilir.
- Diğer bir yöntemde mahkeme
başvurusu ile dava yoluna gidilerek hukuki süreçte taşınmazın satışı veya
taksimi için kanuni karar alınabilir.
- Son bir yöntemde taksim
yöntemi kullanılırken, taşınmazın belirli kısımlara bölünmesi ile birlikte
her ortağın müstakil mülkiyet alması sağlanır. Fakat bu durum sadece arsa
veya arazi gibi fiziki olarak bölünmesi mümkün olan gayrimenkullerde
sağlanabilir.
Paylı Mülkiyet Satışı Nasıl Yapılır?
Paylı mülkiyet durumunda gayrimenkulün satışının
yapılabilmesi açısından tüm hissedarların oy birliği yöntemi ile karar ortaya
koyması gerekliliği yer alır.
Paylı mülkiyet halinde hissedarların her biri kendine ait
olan hisse bağlamında hak ve yükümlülükler elde eder. Bu hak ve yükümlülükler
içerisinde de hissesini satma imkanı bulunmaktadır. Ancak müşterek mülkiyette
her paydaş hissesini üçüncü bir kişiye satabilecek olsa da bazen paydaşların
arasına yabancı ve özellikle tanımayan bir kişinin girmesi ilerleyen dönemlerde
sıkıntılar oluşturabilmektedir.
Müşterek mülkiyette hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye satış ile devrettiğinde yine de müşterek mülkiyet ilişkisi tamamlanmayacaktır. Sadece satın alım gerçekleştiren kişi almış olduğu bir hisse ile yeni paydaş haline gelecektir. Satış noktasında da özellikle şufa hakkı ön plana çıkan bir kavramdır. Şufa hakkı ön alım hakkı anlamına gelirken; eğer bir paydaş hissesini satmak istiyorsa, üçüncü kişiler yerine öncelikle diğer hissedarların satın alma hakkı bulunur. Hissenin satışının yapılması için de tapuda işlem yapılması mecburiyettir. Çünkü tapuda yapılmayan hisse satışları geçersiz olmak ile birlikte öncelikle satış sözleşmesi hazırlanır ve sonrasında tapu dairesine ibraz edilerek müşterek mülkiyette hissenin devri gerçekleşir.
Paylı Mülkiyet Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi için açılan bu dava, mülkiyetin
hissedarlar yerine tek bir kişiye bireysel olarak geçirilmesi için açılan dava
türüdür.
Müşterek mülkiyette temel özellik birden fazla kişinin bir gayrimenkul üzerinde ortak maliklik oluşturmasıdır. Bu durumda her ortak bireysel mülkiyete geçiş talebinde bulunabilirken, diğer ortaklara dava açması ihtiyacı bulunur. Ortaklığın giderilmesi davası mevzubahis olan gayrimenkulün bir taksim vasıtasıyla bölünmesi ve sonrasında hisselerin yeniden tapu edilmesi veya satış işlemi için talep edilir. Eğer mahkeme satış yoluna gitmeyi seçerse, satışın yapılacağı tarih, usul ve bedel mahkeme tarafından ayrıca belirlenir. Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davasında her hissedar için satış bedeli, harç ve alınacak değer hissesine göre tespit edilir.
Paylı Mülkiyet Davası Ne Kadar Sürer?
Mahkeme ve taraflara ya da hissedarlara bağlı bir şekilde
değişebilecek çerçevede paylı mülkiyet davası yani ortaklığın giderilmesi
anlamına gelen izale-i şuyu davası genellikle 1 ile 2 yıl arasında devam
edebilmektedir.
Örnek olarak bir apartmanın yıkımı sonrasında hissedarların paylaşmak zorunda kalacağı apartman arsasında bir paylı mülkiyet ortaya çıkacaktır. Yine örneğin; apartmanda toplam 10 daire bulunurken yıkılan apartman sonrasında oluşan arsada 10 hissedar paylı bir şekilde hak sahipliğine ulaşacaktır. Bu tip bir arsada ortaklığın giderilmesi yani izale-i şu davası açılması durumunda açılan dava ortakların sayısına, arsanın boyutuna, mahkemenin yoğunluğuna, tarafların taleplerine ve anlaşmanın gerçekleşip gerçekleşmemesine bağlı olarak devam etmektedir.
Tapuda Paylı Mülkiyet Nasıl Anlaşılır?
Bir gayrimenkulün birden fazla kişi tarafından belirli
hisseler ile sahiplenilmesi durumunda tapuda müşterek mülkiyet ortaya çıkarken,
bu durumun anlaşılabilmesi için tapu sicilinde kayıt edilen bilgilerde her
hissedarın pay oranlarının belirtilmiş olması gerekmektedir.
Müşterek mülkiyet durumunda bu durumun varlığını ifade edecek şekilde gayrimenkulün tapu sicilinde paylı mülkiyet ibaresinin bulunması gerekir. Ancak bu durumda da her hissedarın ne kadarlık bir hisseye sahip olduğu ve bu hissenin oranı ve eğer bulunuyorsa hisseler ile ilgili sahip olunan hakların belirtilmiş olması gerekir. Çünkü bazı hissedarlara sadece kullanım hakkı bazı hissedarlara satış hakkı veya bazen hukuki kararlar ile ilgili ayrıntılar yer alabilir. Bazen de kat mülkiyeti ya da kat irtifakı gibi mülkiyetin ortaklık gösterdiği durumlarda da müşterek mülkiyet görülebilirken, tapu sicilinde her bağımsız bölüm için payların ifade edilmesi ile paylı mülkiyet net şekle getirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Paylı mülkiyet hissedarı payını satabilir mi?
Hissedarlar müşterek mülkiyette sahip oldukları hisseyi
üçüncü bir kişiye satma hakkına sahiptir.
Paylı mülkiyet davası nasıl sonuçlanır?
Dava sürecinin nihayetinde ortak mülkiyet bitirilirken ya
mülkiyet tek bir kişiye geçilir ya da gayrimenkulün satışı yaparak hisselere
göre gelir dağıtımı sağlanır.
Paylı mülkiyet mirasçılara devredilir mi?
Müşterek mülkiyetteki hissedarların birinin vefat etmesi
durumunda sahip olduğu hisse mirasçılarına geçiş gerçekleştirir.
