Tapuya Şerh Koyma Nedir?

Gayrimenkul piyasasında çok sık kullanılan kavramlardan biriolan tapuya şerh koyma bir hukuki süreç anlamına da gelmek ile birlikte bir not düşerek herhangi bir koşul oluşturma anlamına gelir. Şerh, tapu üzerinde tescil edilecek şekilde bir bilgi notu anlamına gelirken; mülkün satışı, devri ya da ipotek gibi işlemlerde nasıl bir hak oluşturabileceği ya da yapılıp yapılamayacağı ile ilgili bir açıklama elde edilmesini sağlar.

Tapuda şerh koyma özellikle gayrimenkul sahiplerini ve gayrimenkulü almak isteyen kişileri etkileyen bir durumdur. Her iki taraf içinde gayrimenkul üzerinde tapu sicilinde yer alan şerh, mülkün sahipliği veya mülk üzerinde yapılacak işlemlerdeki hukuki durumları net bir hale getirebilir. Tapu üzerinde şerh koyma işlemi de öncelikli olarak gayrimenkul sahibi tarafından veya bazı durumlarda gayrimenkul sahibinin eşi, 3. kişiler veya hissedarları tarafından koyulabilir.

Hem hukuk dünyasında hem de gayrimenkul sektöründe şerh kavramı çok sık kullanılan bir kavram olmak ile birlikte gayrimenkul sektöründe özellikle tapu sahiplerini yakından ilgilendiren bir noktadır. Çok basit birtabir ile şerh kavramı tapu nezdinde belirli hakları tespit etmek için kullanılır. Yani tapuya şerh koyma işlemi değişen sebepler ile birlikte tapu sahibinin bazı haklarını kısıtlamak amacı ile uygulanır. Hem tapu sahibi hem de gayrimenkulü almak isteyen kişiler için bazı uyarılar oluşturan bu açıklamalar tapu sicilinde işlenerek onaylı ve geçerli hale getirilir.

Herhangi bir gayrimenkulün tapu sicili yani kütüğünde şerh işlemleri için bir bölüm yer alır. Bu bölüm içerisinde tapu sahibi, tapu sahibinin alacaklıları, eşi, hissedarları veya bazı hak sahipleri tarafından şerh koyma işlemleri gerçekleştirilebilir. Örneğin; satış vaadi gibi bir işlem için tapu siciline bir kayıt açıldığında tapu kayıtlarında bulunan bu gayrimenkulün ilerleyen bir zamanda satılacağı yönünde bir koşul ortaya koyulur.

Tapuya şerh koyma işlemi bir gayrimenkulün sahibi, gayrimenkul sahibinin bir alacaklısı veya hukuki hakları nedeni ile gayrimenkul sahibine dava açan kişiler tarafından talep edilebilecek bir işlemdir. Çoğu zaman borç ve alacak meselelerinde bu işlem gerçekleştirilirken, örneğin; bankalar konut kredisi ile gayrimenkul sahibi olan kişilerin gayrimenkulleri üzerinde ipotek olarak bilinen tapuya şerh koyma işlemini gerçekleştirirler. Resmi makamlara evraklar ile başvurulması sayesinde yapılan bu işlem, bazen belirlibir süre geçerli bazen belirli koşullar oluşana kadar da sürekli şekilde geçerli olarak uygulanabilir.

Tapuya Şerh Koyma Ücreti Ne Kadar?

Tapu sicili üzerinde şerh kaydı oluşturulmasını sağlayan kişiler, bu değişikliği gerçekleştirdikleri taşınmaz üzerinde bir hakları veya yükümlülükleri bulunduğunu bilmek zorundadırlar. Çünkü yapılan bu kayıt değişikliği ile birlikte elde edilen haklar gerektiği noktada 3. kişilere karşı kullanılabilmektedir. Bu tarz bir yükümlülük ortaya koyduğu için de bu işlemin yapılmasında tapu dairelerinde her yıl değişen bir tarife ile ücretlendirm euygulanmaktadır. Ücretlendirme 213 sayılı Vergi Usul Kanunu 298 numaralı maddesi ile belirlenmek ile birlikte şerh koymak 2025 yılında takribi 1000 ₺ civarında bir rakam ile sağlanmaktadır.

Şerh işlemlerinin gerçekleştirilmesi için bireysel olarak Tapu Sicil Müdürlükleri’ne yapılan başvurularda ücrette bazen değişiklik ile karşılaşılabilir. Zira işlem ücreti her yıl değişiklik oluşturmak ile birlikte artış gösterirken, bahsedilen kanun uyarınca yeniden değerlendirme oluşturulduktan sonra her takvim yılı başında yeni ücret ilan edilir. Ancak tapuda gerçekleştirilen işlemler sırasında bir hesaplama ortaya koyulurken genel usullere uygun bir şekilde ortalama bir rakam ortaya çıkmaktadır. Talep edilen bu rakam içerisinde işlem hizmet bedeli yer aldığı gibi ödemenin peşin olarak gerçekleştirilmesi sonrasında tapu üzerinde beyana uygun bir şekilde şerh işlemleri oluşturulabilmektedir.

Tapuya Şerh Koyma Çeşitleri Nelerdir?

Bir gayrimenkul üzerinde tapuya şerh koyma işlemi farklı çeşitler ve farklı koşullar ile birlikte gerçekleştirilebilecek bir işlemdir. Tapu sicilinde görülebilecek şerh bölümü içerisinde bulunabilecek bu koşullar değişen amaçlar ile oluşturulabileceği gibi her işlem değişen bir hukuki sonuç ortaya koyar ve farklı bir kişi tarafından da tapu sicilinde oluşturulma hakkı bulunmaktadır. Tapu üzerinde sicil kayıtlarına işlenecek şekilde tapuya şerh koyma ile ilgili yapılabilecek işlem çeşitleri aşağıdaki şekilde sıralanabilir.

Ön alım olarak da adlandırılan şufa hakkı, bir gayrimenkul sahibinin bu gayrimenkulü satması ile birlikte bazı kişilere öncelikli alım hakkı vermesi mecburiyeti sağlar. Yani bu hak ile birlikte eğer gayrimenkul sahibi örneğin evini satışa çıkaracaksa, ön alım hakkı nedeni ile üçüncü kişilerden önce şerh koyduran kişi konutu alma hakkına sahip olacaktır.
Satış vaadi, ilerleyen dönemde yapılacak bir satış işlemi için belirlenen tarihte noter onayı ile düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile birlikte tapu üzerinde oluşturulan ve alıcıya imkan tanıyan bir haktır.
Aile konutu için tapuya şerh koyma işlemi yapıldığında ise evlilik akdi devam eden kişilerden birisinin diğer eşin üzerinde bulunan gayrimenkule şerh koyması işlemi yapılır. Çünkü eşlerden birinin rızası olmadan konutun satılması, devri veya ipotek altına alınması mümkün olmamaktadır.
Vefa yani geri alım hakkı ise bir taşınmazın satışı sonrasında belirli bir süre ve belirli bir bedel ile birlikte ilk satan kişinin geri alma hakkını korumak için uygulanır.
Farklı tanımlara sahip olmak ile birlikte tapu üzerinde davalık şerhi, ihtiyati haciz, ihtiyati tedbir, ipotek şerhi, oturma hakkı, miras hakkı veya ayırma hakkı gibi birçok farklı şerh işlemi için kayıtlar da oluşturulabilir.

Tapuya Şerh Koyma Nasıl Yapılır?

Tapuya şerh koyma işlemi gerçekleştirilirken liste içerisinde bulunan işlem türlerinin tümünde gayrimenkulün sahibi olmayan bir kişi belirli bir haklılık ile bu işlemi sağlayabilir. İşlemin gerçekleştirilmesi açısından da Tapu Müdürlükleri’ne başvurulurken bazı belgeler talep edilir. Bu belgeler ise aşağıdaki şekilde sıralanabilir.

Nüfus kayıt belgesi
Yapılacak işlemin açıklamasını içeren dilekçe
Başvuran kişinin ve gayrimenkul sahibinin nüfus cüzdanı örnekleri
Aile konutu şerhi gibi işlemler için evlilik sözleşmesini gösteren cüzdan veya belge
Şerh için noter huzurunda hazırlanmış onaylı sözleşme
Gayrimenkul konut ise veya farklı türlerde DASK işlemi bulunuyor DASK poliçesi
Tüzel kişilerin yapacağı başvurularda yetki belgesi
Başvuran kişinin vesikalık fotoğrafı
Tapu dairesinin yapacağı işlemler için ödenecek harçların makbuzu
İşlemi farklı bir kişi ya da avukat gerçekleştirecek ise vekaletname

Belgeler ile birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapıldığında belgeler kurum tarafından teslim alınarak incelemeden geçirilir ve yapılan başvurunun haklı olup olmadığı göz önünde tutulur. Eğer başvuran kişinin ortaya koyduğu sebep haklılığa sahip ise tapu sicilinde şerh koyma işlemi tamamlanır. Daha önce bahsedilen şekilde ödenen ücretler ile birlikte tapuya şerh koyma işlemi uygulandığı gibi yine benzer bir ücretle şerh koyduran kişi tarafından kayıtların iptal edilmesi veya kaldırılması da mümkündür.

Bir tapu üzerinde şerh bulunması, bazı kısıtlamalar yer aldığını gösterirken, örneğin; aile konutu ise eşler diğer eşinin rızası olmadan gayrimenkulün satışını veya devrini gerçekleştiremez. Günümüzde e-devlet üzerinden bu işlemin yapılması mümkün olmamak ile birlikte noter onaylı bir sözleşme ile tapu dairesi üzerinde işlem yapılmalıdır. Bir gayrimenkul üzerinde şerh bulunup bulunmadığı ise e-devlet üzerinden veya yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlükleri üzerinden sorgulanabilmektedir. Eğer tapuya şerh koyma işlem yapılmış ise bir gayrimenkulün bu şerh şartlarına uygun olmayan bir şekilde satış, devir veya bağışlanma gibi işlemlerinin yapılması da mümkün değildir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuya şerh koymak niçin yapılır?

Gayrimenkul tapu sicilinde şerh yer alması, gayrimenkul ile ilgili belirli bir kısıtlamanın oluşması ve üçüncü bir kişiye hak verilmesi anlamını oluşturur.

Tapu şerh işlem ücreti ne kadardır?

Aile konutu işlemleri için ücret talep edilmemek ile birlikte diğer işlemlerde her sene belirlenen tapu işlem ücreti talep edilir.

Tapuya şerh koyma ne kadar sürede tamamlanır?

Başvuru sonrasında ücretlerin ödenmesi ile birlikte ortalama 1-2 günde işlemin tamamlanması mümkün olabilmektedir.

Tapuya şerh koyma işlemi e-devlet üzerinde yapılabilir mi?

E-devlet sayfası üzerinde sadece aile konutu şerhi işlemi yapmak mümkün olmak ile birlikte diğer işlemler yapılamamaktadır.