Her gayrimenkul bulunduğu ilin tapu dairesi kayıtlarında
belirli bir cins yani kullanım türü ile kayıt altına alınmıştır. Gayrimenkul
sahipleri belirli koşulların değişiklik oluşturması sonrasında tapu siciline
başvuru gerçekleştirerek bu gayrimenkulün cinsi yani kullanım türünün ve
özelliklerinin değiştirilmesi talebinde bulunabilmektedir. Bu işlem ise tapuda cins değişikliği olarak
adlandırılır.
Özellikle imar düzenlemesi elde edilmesi veya imar sonrası
yapılaşma oluşturulması ile birlikte gayrimenkullerde kullanım özelliği değişim
gösterebilir. Örnek olarak bir tarım arazisi yıllar sonrasında arsa konumuna
ulaşarak imar düzenlemesi aldığında, artık bu arsa üzerinde konut veya ticari
alan inşa edilebilir. Bu durumda da halihazırdaki arazinin, arsa ve hatta
üzerindeki yapı ile konut olarak tapu kütüğüne kaydedilmesi için tapuda cins
değişikliği işlemi yapılır. Yapılacak işlem hem tapu kayıtlarında daha
avantajlı bir sonuç elde edilmesini hem de vergi gibi noktalarda doğru bir
ilerleyiş elde edilmesini sağlar.
Cins değişimi gayrimenkullerin tapu kaydındaki bilgilerinin
değiştirilmesi işlemi ile sağlanır. Taşınmazlar gayrimenkul olarak tapuya ilk
kaydedildikleri dönemde bir cinse yani kullanım şekline sahip olurlar. Örneğin,
iskan ile oturulabilecek bir yapı şeklinde kaydedilir. Şehir içindeki bir
apartmanın yıkılması ile kalan gayrimenkul bir arsa değişimi yaşarken, boş bir arsa üzerinde bir yapı inşa
edildiğinde de mesken değişikliği elde edilir. Bu tip değişimler fiziki anlamda
gayrimenkullerin önemli bir farklılık oluşturması anlamına gelirken, tapu
kayıtlarında da cins değişikliği anlamı oluşturur.
Tapuda Cins Değişikliği Nedir?
Gayrimenkullerin kullanım mantığı ve çeşidi hakkında tapu
kayıtlarında değişim gerçekleştirilmesi işlemi tapuda cins değişikliği şeklinde
adlandırılır. Genel çerçevede yapılabilecek bu değişiklikler yerel yönetimlerin
ortaya koyduğu düzenlemeler sonrasında ve genellikle de imar planlarının
değişmesi sonrasında ihtiyaç oluşturmaktadır. Cins değişikliği işlemi
gerçekleştirildiğinde gayrimenkuller tapuda bir konut, ticarethane ya da tarla
olarak güncellenebilmektedir.
Günümüzde tapu dairelerinde yapılabilen cins
değişikliklerinde bazı çeşitliliklerden bahsetmek mümkündür.
- Bir arsanın
ticari alana dönüşümü tapuda cins değişikliği açısından çok sık yapılan
işlemler arasında yer almaktadır. Taşınmaz tapu kayıtlarında bir arsa
olarak geçerken, imar planı uygulanması ile artık üzerinde bir ticarethane
inşa edildiğinde bu ihtiyaç ortaya çıkar.
- Tarlanın özellikle imar
planı ile birlikte artık üzerinde yapı inşa edilecek bir hale gelmesi
sonrasında da tarladan arsaya değişiklik işlemi yapılır.
- Konutların yeşil alan veya
park gibi kullanım şekillerine dönüşümü ise yine bir cins değişikliği
işlemidir. Genellikle yerel yönetimler ve kamu kurumları bir kent planı ya
da çevre düzenlemesi geliştirirken, istimlak sonrası bu cins
değişikliklerini gerçekleştirebilmektedir.
Hangi cins değişikliği çeşidinde olursa olsun gayrimenkul
sahipleri veya yerel yönetimler oluşacak değişiklikleri tapu dairesine
bildirerek güncel tapu kayıtları oluşturulmasını ve sonraki dönemlerde bu yeni
tapu kayıtlarına göre gayrimenkul üzerinde işlem yapılmasını
sağlamaktadır.
Tapuda Cins Değişikliği Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul cins değişikliği işlemi, belirli kuralların
yerine getirilmesi ve yasal düzenlemelere uyum sağlanması sayesinde
gerçekleştirilebilir. Belirli bir koşul oluşması açısından öncelikle taşınmazın
yer aldığı konumda bir imar planı değişimi olması ya da belediyenin bir
düzenleme yapmış olması gibi gereklilikler yer alır. Bu durum sonrasında
gayrimenkulün sahibi veya vekalet verdiği bir temsilci, örneğin; gayrimenkul
yatırım şirketi il tapu müdürlüğü başvurusu sayesinde tapuda cins değişikliği
işlemi yapabilir.
Tapuda cins değişikliği işlemi yapılırken gereken tüm
belgelerin eksiksiz ve doğru bir şekilde hazırlanması ve kuruma arz edilmesi
gerekir. Bu noktada talep edilen belgeler aşağıdaki şekilde
hazırlanmalıdır.
- Yerel yönetimden alınmış
olan ve gayrimenkulün yeni kullanım şeklini ifade eden izin belgesi
- Gayrimenkulün tapu ve
kadastro bilgilerini gösteren belge
- Cins değişikliği işlemi
yapılması için talep edilen harç ödemesinin yapıldığını gösteren dekont
(Ödemeler taşınmazın türü, piyasa değeri ve birçok faktöre bağlı olarak
değişebilirken, tapu harcı dışında damga vergisi ödenmesi durumunda da
maliyetler artış gösterebilir.)
- Eğer gayrimenkul konumunda
bir imar planı değişimi bulunuyorsa, bu değişiklik belgesi cins değişimi
için en temel belgeyi oluşturacaktır.
- Eğer halihazırda
bulunuyorsa yani taşınmaz üzerinde bir yapı yer alıyorsa, yapı kullanma
izin belgesi yani yapı ruhsatı
- Gayrimenkul üzerindeki
inşaat projelerinde de projenin belgeleri ve proje ruhsat belgeleri teslim
edilir.
Birçok farklı belge bir dosya olarak hazırlandığında tapu
müdürlüğüne başvuru gerçekleştirilmesi mümkündür. Ancak arsanın cinsi ve
yapılacak işlemin türü gibi ayrıntılara bağlı olarak belgeler hazırlanmadan
önce de il tapu müdürlüğüne başvurularak eksiksiz bir bilgi alındıktan sonra
işlemlere başlanabilir. Bu sayede hazırlanan dosya, ödenen tüm harçlar ile
birlikte tapu müdürlüğüne teslim edildiğinde tapuda cins değişikliği işlemi
tamamlanarak, yeni türü ile birlikte hazırlanan tapu belgesi gayrimenkul sahibine
teslim edilir.
Tapuda Cins Değişikliği Ne Kadar Sürer?
İstenilen tüm belgeler eksiksiz bir şekilde hazırlanarak
dosya tapu il müdürlüğüne teslim edildikten sonra işlem süresi bazı faktörlere
göre değişim oluşturabilmektedir. Genel olarak da tapuda cins değişikliği tapu
müdürlüğünün hangi ilde bulunduğu, iş yoğunluğu, belge hazırlık süreci,
inceleme için ne kadar süre gerektiği, eksiklerin tamamlanması ve kayıt
güncellemenin ihtiyaç duyduğu süre gibi ayrıntılar ile tamamlanan bir
süreçtir.
Genellikle günümüzde birçok ilde tapuda cins değişikliği birkaç
hafta veya 1 ay içerisinde tamamlanırken, iş yoğunluğunun arttığı illerde
birkaç aya kadar uzayabilmektedir. Evrakların hazırlanması ve teslim edilmesi
ile süreç başlarken, bu evraklar incelenir ve değişikliğin uygunluğu kabul
edilir. Sonrasında tapu dairesi kabul gerçekleştirdiğinde kayıtları hemen
güncelleyebileceği gibi bazen değişiklik için istenilen birçok farklı izni
tamamlamak da gerekebilir.
Tapuda cins değişikliği noktasında sürecin çok hızlı ve
eksiksiz bir şekilde ilerlemesi açısından başvuru sürecini çok iyi gözden
geçirerek hassas davranmak gerekir. Özellikle evrakları eksiksiz hazırlamak ve
tam zamanında teslim ederek yerel taleplere uyum sağlamak önemlidir. Bu noktada
da gayrimenkul danışmanlığı size büyük bir katkı sağlayabilir. Emlak
danışmanlığında profesyonelliğe sahip olan Premar da sizlere bu noktada
piyasanın ve bölgenizin tüm ihtiyaçları ile daha hızlı bir süreç konusunda destek
hizmetleri sağlayabilmektedir.
Tapuda Cins Değişikliği Yapılmazsa Ne Olur?
Eğer gayrimenkul sahibi veya yerel yönetim gibi bir tüzel
kişilik cins değişikliği başvurusu gerçekleştirmezse, tapu kaydı eski hali ile
devam edecektir. Ancak ilerleyen süreçlerde gayrimenkulün kullanım şekli ve
amaçları değişirken, kayıt değişmediği için bazı çatışmalar ortaya çıkabilir.
Eğer tapuda cins değişikliği işlemi gerçekleştirilmezse, tapu kaydındaki
kaydedilmiş tapu cinsi özellikle imar değişikliklerine uygun olmadığı için
istenildiği gibi gayrimenkulün kullanılması mümkün olmayacaktır.
Özellikle genişleyen kentsel alanlarda imar kazanmış ve
çevresel faktörler ile değişim gerçekleşmiş gayrimenkullerde cins değişikliği
yapılmadığında gayrimenkulün değeri düşüş ile karşılaşabilir. Çünkü cins
değişikliği yapılmamış bir gayrimenkulün satılması ve satılsa dahi istenilen
şekilde kullanımının gerçekleştirilmesi mümkün olmaz. Hatta gerçekteki kullanım
şekli ile tapu cins bilgisi uyumsuzluğu kanuni problemler ve izin problemleri
oluşturabilir.
Gayrimenkuller bulundukları çevrede genellikle bu tip cins
değişiklikleri ile karşılaşabilmektedir. Örneğin, kırsal bölgede imar planı ile
birlikte giderek artan yapılaşma sonrasında gayrimenkul sahipleri tapuda cins
değişikliği işlemi yapmaya başlar. Siz gayrimenkulünüz için bu işlemi
yapmadığınızda, yaşanan gelişim ve yatırım fırsatlarından yararlanamayarak
zarar edebilirsiniz. Bu gibi profesyonel noktaları takip ettiğinizde ise yine Premar Gayrimenkul Danışmanlığı
hizmetlerimiz sayesinde kısa sürede en iyi sonuca ulaşabilirsiniz.
