Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde herhangi bir
gayrimenkule sahip olduğunuzda, devlet tarafından sizden yıllık olarak belirli
bir vergi tutarı talep edilir. Bu tutar 1319 sayılı kanun ile belirlenmiş olmak
ile birlikte talep edilen vergi türü ise emlak
vergisi şeklinde adlandırılır.
Her taşınmaz sahibi yılın belirli bir döneminde sahip olduğu
gayrimenkulün bağlı bulunduğu yerel yönetime yani belediyeye belirtilen vade
aralıklarında bu vergiyi ödemeye mükelleftir.
Emlak Vergisi Nedir?
Emlak vergisi, bir gayrimenkul sahibi olan vatandaşın ya da
tüzel kişiliklerin mülkiyetinde bulundurduğu bu gayrimenkul için Türkiye
Cumhuriyeti sınırları dahilinde 1319 sayılı kanun gereği ödediği vergi türüdür.
Bu vergi temel olarak sahip olduğunuz bina, konut, iş yeri ve arsa gibi
taşınmazlar üzerinden talep edilir. Devlet tarafından verginin belirlenmesi,
tahsil edilmesi ve kullanımı yerel yönetimlere sunulmuştur. Yani emlak vergisi
örnek olarak İstanbul’un Bakırköy ilçesinde yaşıyorsanız ve bu ilçede bir konuta sahipseniz Bakırköy
Belediyesi tarafından hesaplanır ve sizden tahsil edilir.
Vergi bedeli gayrimenkulün bulunduğu yerel yönetim
tarafından tahsil edilirken, özellikle yine yerel yönetim tarafından vatandaşa
sunulan temizlik, kent içi ulaşım, kanalizasyon veya su şebekesi gibi
hizmetlerde kullanılmak için harcanır. Ayrıca konut, işletme, arazi, arsa veya bina gibi sahip
olduğunuz gayrimenkulün türüne ve gayrimenkulün bulunduğu belediyenin normal
bir ilçe veya büyükşehir olması gibi koşullara göre vergi matrahı değişim
gösterir.
Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Belediyeler tarafından farklı bir hesaplama yöntemi ile
değişen matrahlarda vergi talebi bulunsa dahi Türkiye genelinde emlak
vergisinin ödenmesi için 2 farklı dönem belirlenmiştir. İlk dönem yılın ilk
yarısı içerisinde tamamlanırken, 2. dönem ise yılın ikinci yarısı içerisinde
tamamlanır. Yani emlak vergisi ödemesi gerçekleştirilecek ise ilk taksit
ödemesi genel olarak Mart ayının ilk gününden başlarken Mayıs ayının son gününe
kadar vade sağlar. İkinci taksitte ise Kasım ayının son gününe kadar ödeme
yapılması imkanını sağlar.
Yasal durumda vergi ödemesinin 2 taksit şeklinde
gerçekleştirilmesi için bahsedilen vadelerde herhangi bir cezai durum veya
faizle karşılaşılmadan taksitler ile vergi ödemesini yapılması mümkündür. Ancak
mükellefler ödemeyi peşin ödeme şeklinde gerçekleştirme şansına da sahip
olurken, her yıl hesaplaması sağlanan vergi Mart ayından itibaren sisteme
yansıdığında iki taksit birden peşin olarak ödenebilir.
Emlak Vergisi Ödenmezse Ne Olur?
Ödemeler sağlanan vade içerisinde gerçekleştirilmediğinde
gecikme süresine bağlı olarak yasal faiz ile talep ortaya çıkar. Hatta yerel
yönetimlerin vergi borçlarını ödemeyen kişilere belirli bir süre sonrasında
yasal yoldan ihtar göndermesi hakkı bulunmaktadır. Buna rağmen de borcun gerek
taksitler gerek peşin halde ödenmemesi durumunda mükellefler haciz işlemi ile
dahi karşılaşabilir.
Talep edilen 2 taksitin zamanında ödenmemesi durumunda
vadenin dolması ile birlikte her ay vergi tutarı üzerinde bir gecikme zammı
uygulaması gerçekleştirilir. Bu durumda saf olarak belirlenmiş vergi tutarının
her geçen süre zarfı ile birlikte artması durumu ile karşılaşılır. Üstelik her
yıl belirli bir gecikme faizi tutarı belirlenirken, 2025 yılı dahilinde de bu
rakam %3,5 olarak belirlenmiştir.
Eğer mükellef gecikme zamları ile karşılaşmasına rağmen
ödeme gerçekleştirmez ise uzun bir süre ödenmeyen borçlar resmi takibe takılır
ve öncelikle tebligat yapılır. Mükellef tebligatı teslim aldıktan sonra halen
ödeme gerçekleştirmiyor veya vergi ödeyemeyecek durumda olduğunu yani muafiyet
hakkı bulunduğunu belirtmiyorsa, verginin tahsili için belediyeler e-haciz
yöntemine gidebilir. Bu sayede emlak vergisi tahsilatı için kişinin sahip
olduğu banka hesaplarına ve bireysel varlıklarına haciz uygulanabilir.
Ödemenin haciz yolu ile veya cebren tahsil edilmesi dışında
vergi borçları ödenmediği için bireyin vergi sicilinde kötü bir sonuç ile
karşılaşır. Mükellefin vergi siciline işlenen bu kötü durum nedeni ile
özellikle taşınmazlar ile ilgili yapılan işlemlerde sorgulama sonuçlarında
borçlu bir görüntü ortaya çıkar. Genellikle borcu bulunan gayrimenkullerde
satış sırasında sorun ile karşılaşılırken, tapu daireleri satış işleminin
yapılması için de bu borcun ödenmesi talebini gerçekleştirir.
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Yerel yönetimler tarafından gerçekleştirilen vergi hesaplama
işlemlerinde öncelikli olarak taşınmazın bulunduğu ilçenin ya da ilin büyüklüğü
göz önünde tutulur. Örnek olarak büyükşehir vasfına sahip olmayan bir Anadolu
kentinde küçük bir ilçe veya merkez ilçede dahi vergi belirlemelerinde
farklılık bulunabilir. Özellikle de yüksek vergi matrahları ile karşılaşılması
durumunda şehrin büyük olması veya büyükşehir statüsünde bulunması göz önünde
tutulabilir.
Yasal olarak hesaplama gayrimenkulün rayiç
bedeli üzerinden gerçekleştirilir. Bilindiği üzere her yerel yönetim
sınırlarında bulunan ve vergi tahsil ettiği taşınmazlar için tapu işlemlerinde
de kullanılmak üzere bir rayiç bedeli belirler. Emlak vergisi hesaplanırken
esas oran olarak göz önünde tutulur ve her yıl belediye kendi içerisinde m2
birim fiyatları belirler. Tespit edilen birim fiyatlar gayrimenkulün boyutu ile
karşılaştırılınca talep edilecek vergi tutarı net bir şekilde tespit edilir.
Yine hesaplama yapılan gayrimenkulün türünün konut, dükkan, arazi, arsa veya
bir ticarethane binası olması gibi durumlara göre hesaplamada ve birim
fiyatlarda değişiklik ortaya çıkar.
Örnek bir hesaplama yapılması gerekirse bulunduğunuz ilde
aynı yerel yönetim sınırlarında bir taşınmaz sahibi iseniz ödeyeceğiniz vergi
1000 ₺ ise eğer bir büyükşehir belediye sınırlarında yer alıyorsanız, bazen iki
katı gibi yani 2.000 TL gibi bir vergi ödeyebilirsiniz. Örneğin; 140 m2
gibi bir konuta sahipseniz, belediye birim m2 başına 750 ₺ gibi bir
rayiç bedel belirlemiş ise bu durumda hesaplamada 105.000 ₺ gibi bir
rakam ortaya çıkacaktır. Bu tutarın binde 1 oranı hesaplandığında ise 105 ₺
gibi bir sonuç elde edilebilir.
Sahip olduğunuz gayrimenkul için aynı şekilde emlak vergisi
hesaplaması yapılırken eğer bu gayrimenkul bir büyükşehir sınırında ya da
bulunduğu ilçe bir büyük şehre bağlı ise vergi talebi binde 2 şeklinde de
sağlanabilir. Yine taşınmazın bir arazi olması durumunda binde 1 ve bir
ticarethane olması durumunda binde 2 ya da imarlı bir arsa olması durumunda da
binde 3 gibi bir oran ortaya çıkabilir. Hatta bu oranlar büyük şehirlerde iki
katı gibi sonuçlar gösterebilmektedir.
Emlak Vergisi Nasıl Ödenir?
Günümüzde her alanda dijital yöntemlerin kullanılması ve
devlet tarafından özellikle e-devlet sisteminin vatandaşın kullanımına
sunulması ile birlikte emlak vergisi için ödemeler çok daha pratik bir hale
gelmiştir. Üstelik farklı ödeme yöntemleri bulunurken her mükellef kendisi için
en uygun olan yöntemi seçerek ödeme yapabilmektedir. Günümüzde kullanılabilecek
yöntemler ile emlak vergisi için tahsilat aşağıdaki şekillerde
yapılabilmektedir.
- Öncelikli olarak günümüzde
bağlı bulunduğunuz belediye tarafından vergi talebi gerçekleştiriliyorsa,
bu verginin tahsil edilmesi için belediye vezneleri tarafından hizmet
verilir. Bağlı bulunulan belediye bünyesinde yer alan mali hizmetler
veznesine uğrayarak, sadece kimlik numaranız ve tapu bilgileriniz
sayesinde ister nakit ister kart ile ödeme yapabilmeniz mümkündür.
- Günümüzde neredeyse bütün
ilçeler internet üzerinden de vatandaşlara kolay bir sistem sunduğu için
bilhassa e-devlet sisteminden ilçe belediyelerinin sayfasında sorgulama
yapabilir ve ödeme ekranını kullanarak tahsilatı
tamamlayabilirsiniz.
- Yine belediyelerin kendi
web sayfalarında yer alan ödeme sistemleri ve sicil numarası ile kayıt
gerçekleştirdiğiniz e-belediye sayfalarında da vergi sorgulama ve ödeme
işlemleri yine vatandaşlık numarası ile yapılabilmektedir.
- Son olarak günümüzde
birçok kentte ilçe veya il belediyeleri bankalar ya da PTT gibi kurumlar
ile anlaşma yapmaktadır. Özellikle bankaların sunduğu mobil uygulamalar
üzerinde dahi bugün vatandaşlık numarası ve taşınmaz bilgileri ile
tahsilat yapılabilmektedir.
Emlak Vergisi Borç Sorgulama İşlemi Nasıl Yapılır?
Belediyeler mükellefine hizmet verebilmek açısından kendi
bünyelerinde bulunan birimler sayesinde danışmanlık desteği de sağlarken,
bizzat taşınmazın bulunduğu yerel yönetime başvuru gerçekleştirerek emlak
vergisi için sorgulama yapmanız mümkündür. Ayrıca ödeme yöntemlerini kullanmak
için seçtiğiniz e-devlet sayfası, belediye web sayfası veya mobil bankacılık
sayfaları gibi noktalarda da yine T.C. kimlik numarası ve tapu bilgileri gibi
bilgiler sayesinde vergi sorgulama işlemi yapılması mümkün olmaktadır.
Emlak Vergisi Muafiyeti Koşulları Nelerdir?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu çerçevesinde öncelikli
olarak ifade edildiği üzere vergi, gayrimenkul sahibi olan kişiler tarafından
veya kurumlar tarafından ödenmek zorundadır. Fakat yasa yine ayrı bir madde
bağlamında da bazı kişileri bu vergiyi ödemekten muaf tutmaktadır. Bu anlamda
muaf tutulan kişiler ise aşağıdaki liste üzerinde sıralanabilir.
- Öncelikli olarak herhangi
bir sosyal güvenceye sahip olmayan, örnek olarak sadece eşinin vefatı
sonrasında ölüm aylığı ile geçinen ve 1 adetten fazla evi bulunmayan ev
hanımları vergi ödemesi yapmamaktadır.
- Eğer birey %40 veya daha
üzerinde bir engelliliğe sahip ve bu engelliliği rapor ile kanıtlamış ise
ve yine hiçbir geliri bulunmayıp sadece engelli maaşı ile geçiniyor ve tek
konuta sahipse emlak vergisi talep edilmez.
- Birey emekli maaşıyla
geçinen ve tek bir konutu olan kişi ise yine vergiden muaf olurken, sadece
200 metrekareyi geçmeyecek tek bir konutu bulunuyorsa da vergi belirlemesi
dışında tutulur.
- Eğer birey tek bir konuta
sahip olarak 60 yaş üzerindeyse ve herhangi bir geliri bulunmuyorsa
vergiden muaftır.
- Son olarak ülkemiz
sınırlarında şehit yakınları ve gaziler için vergi muafiyeti yer alırken,
aynı zamanda bu sebep ile vazife malullüğü aylığı ödemesi yapılanlar ve
yine tek bir konuta sahip olan şehit ailelerinin vergi muafiyeti
bulunmaktadır.
Liste içerisinde sayılan ve muafiyet hakkı bulunan bireyler
yerel yönetimlere başvuru gerçekleştirerek vergi muafiyetlerini talep edebilirler.
Yerel yönetim gerekli inceleme yaptığında şartlar oluşuyorsa, bulunan vergi
borçlarını sildiği gibi artık vergi talebinde bulunmayacaktır.
Emlak Vergisi Beyanı Nasıl Yapılır?
Günümüzde tapu dairesi üzerinde herhangi bir gayrimenkulün
adınıza tescil edilmesi ile birlikte otomatik bir şekilde tapu dairesinin
bildirim yapması ile beyanname gerçekleştirilmesi gibi bir durum yer
almaktadır. Ancak bazen sistemdeki yanlışlıklar veya beyanın daire tarafından
belediyeye geç bildirilmesi gibi noktalarda emlak vergisi belediye tarafından
halen eski gayrimenkul sahibi üzerinden yapılabilmektedir. Eğer tapu devrini
gerçekleştirirseniz, bir ev ya da arsa satın aldığınızda vergi hesaplaması ve
ödemesi için yerel yönetime emlak beyanı sağlayabilirsiniz.
Günümüz teknolojisi ile birlikte emlak beyanı e-devlet
sayfası üzerinden dijital ortamda kolaylıkla da sağlanabilmektedir. Tapu
bilgileri sorguladığınız sayfa üzerinden tapu ile ilgili tüm bilgileri almanız
sonrasında e-devlet bağlamında “Tapu Taşınmaz Beyan” sayfasını kullanarak bu
sayfada sizden istenilen tüm bilgileri girmeniz ile birlikte emlak beyannamesi
doldurma işlemi gerçekleştirebilirsiniz.
Eğer emlak beyanı sürecini fiziki olarak yerel yönetime
başvurma yöntemi ile yapmak istiyorsanız da yerel yönetim sizden bazı belgeler
talep edilebilir. Öncelikle gayrimenkulü üstüne devralan kişinin veya kurumun
belgeleri anlamında nüfus cüzdanı ya da imza sirküsü ile yetki belgesi talep
edilir. Sonrasında binanın ruhsatı ve iskan izin belgelerinin birer nüshası
hazırlanırken, emlak bildirim formu doldurularak tüm bu belgeler belediyeye
teslim edilir ve beyanname işlemi tamamlanır. Bu işlemin yapılmasında daha
kolay bir süreç açısından Premar Gayrimenkul Danışmanlığı hizmetlerimize de
danışılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular?
1 yıllık emlak
vergisi ne kadardır?
Konutlar için binde 1, arazilerde binde 1 ve arsalarda binde
3 gibi bir vergi talebi bulunmaktadır.
Emlak vergisi ne
zaman ödenir?
Vergi her yıl 2 taksit halinde ilk taksiti Mart başından
Mayıs sonuna kadar ve ikinci taksiti Kasım ayı sonuna kadar tahsil
edilir.
Bir evi bulunan kişi
vergi öder mi?
Mükellefin 1 adet konutu bulunsa dahi belirli koşullar yer
alıyorsa yani örnek olarak yüksek bir geliri varsa emlak vergisi ödemesi
gerekebilir.
Emlak vergisi kim
tarafından tahsil edilir?
Vergi taşınmazın sınırlarında bulunduğu yerel yönetim yani
belediye tarafından hesaplanır ve tahsil edilir.
