Rayiç Bedel Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Rayiç Bedel Nedir? Nasıl Hesaplanır?



Bireyler arasında gerçekleştirilen gayrimenkul alışverişlerinde tapu dairesinde yapılacak işlem öncesinde satışı sağlanacak gayrimenkul için bir rayiç bedel talep edilir. Bu kavram, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde günlük hayatta mutlak bir şekilde karşılaşacağınız kavramlardan birisidir. Özellikle konut, dükkân, müstakil konut veya arsa satışında bu bedenin belirlenmesi gerekliliği bulunmaktadır. 

Emlak piyasasında bir arsa veya konutun yatırım rakamları belirlenirken de rayiç bedel üzerinde durulur. Çünkü bu kavramın temelini oluşturan rayiç kelimesi Arapça menşeli olarak dilimize yerleşmiş bir kelimedir. Rayiç kelimesinin sözlükteki anlamı ise bir ürün, mal ya da menkulün piyasadaki değeri olarak kabul edilmektedir. İşte bu bağlamda da rayiç bedel kavramı, bir taşınmazın belirlenen güncel değeri olarak özellikle vergi ödemeleri ve sigorta işlemlerinde kullanılmaktadır.

Tapu dairelerinde gayrimenkul alım-satım işlemleri gerçekleştirilirken, özellikle tapu dairesine başvurduğunda belediyeden piyasa değerini belirleyen bir belge alınması ve tapu dairesine ibraz edilmesi gerekir. Çünkü bu bedele istinaden yapılan tapu başvurusunda sizden bir harç ödemeniz ve sonraki dönemde de buna istinaden vergi ödemesi gerçekleştirmeniz gerekecektir. 

Rayiç bedel değeri, günümüzün koşullarında yasalara bağlı olarak belirlenmiş bir yöntem ile hesaplanır. Bazı önemli kriterler göz önünde bulundurularak bu hesaplama yapılırken, bedelin hesaplanması ve kayıtlı bir şekilde belgelendirilerek gayrimenkul alım-satım gerçekleştiren kişiye sunulması ise yerel yönetimler tarafından yapılır. İçeriğimizde bu kavram ile ilgili çok daha geniş bilgilere ulaşmak için tanımlama ve hesaplama yöntemlerinden sorgulama yöntemlerine kadar bilgilere rahatlıkla ulaşabilirsiniz. 

Rayiç Bedel Nedir? 

Gayrimenkul sektörünün çok sık kullanılan kavramlarından biri olan rayiç bedel kavramı; bir ürün, mal veya gayrimenkul için piyasaya sürüşteki güncel satış bedeli anlamına gelmektedir. Birçok kişinin aklında bu kavram sadece gayrimenkul sektörü ile alakalı olarak yer etmiş olsa da aslında otomotiv sektörü veya kıymetli malların alım-satım işlemlerinde de bu bedelin hesaplaması yapılmaktadır. Hem tapu devir işlemlerinde hem de gayrimenkullerde emlak vergisi hesaplamalarında da bu bedel göz önünde bulundurulur. 

Gayrimenkul alışverişlerinde özellikle konut ve arsa gibi gayrimenkullerde rayiç bedel en önemli değerleme rakamını ortaya koyar. Örnek olarak bir konutun güncel piyasa değeri, konut için işlem yapılacak güncel tarihteki satış bedelini ortaya koyar. Bu bedel belirlenirken enflasyon gibi faktörler göz önünde bulundurularak, her ay arz ve talep dengesi bağlamında değişen rakamlar ortaya çıkar. Bu neden ile tapu işlemleri ve vergi ödeme işlemlerinde güncel bir şekilde hesaplanarak kullanımı gerçekleştirilir. 

Gayrimenkullerde arsa rayici de satışı yapılacak veya vergi hesaplaması gerçekleştirilecek bir arsanın günümüz piyasa ortamındaki güncel değerini ortaya koymaktadır. Arsa ve konutlarda güncel değer belirlenirken de konumları, sahip oldukları özellikler ve kullanım amaçları bu bedelde büyük bir etki oluşturur. Hesaplamalar güncel yöntemler ile sağlanırken, resmi işlemlerde çok büyük bir öneme sahip olduğu gibi sorgulama işlemleri de her vatandaş tarafından gerçekleştirilebilir. 

Rayiç Bedel Hesaplama 

Gayrimenkuller ile ilgili kanuni işlemler ve finansal işlemler gerçekleştirilirken güncel piyasa değeri birçok noktada kullanılan bir değerdir. Örnek olarak belediyelerin emlak vergisi hesaplamalarında, tapuda gayrimenkullerin ipotek, rehin ya da devir işlemlerinde, ekspertiz işlemlerinde, kamulaştırma süreçlerinde veya yatırım değeri belirleme gibi noktalarda rayiç bedel büyük bir avantaj sağlar. 

Hesaplama özellikle değerin net bir şekilde belirlenebilmesi ve aynı zamanda vergi ile sigorta bedellerinin ortaya çıkarılması için her ilde yerel yönetimler yani belediyeler tarafından sağlanır. Yerel yönetimler hesaplamada konut ve arsa gibi gayrimenkullerde değişen kriterleri göz önünde bulundurur. Yani bir gayrimenkulün konut ya da arsa gibi farklı bir türe dahil olması hesaplamada da değişik bir nokta ortaya çıkmasına neden olmaktadır. 

Gayrimenkullerde hatta otomotiv mallarında hesaplama için kriterler farklı olsa da temel olarak bu kriterlerin göz önünde bulundurulması sonrasında örneğin; konut için aynı konum içerisindeki benzer özellikteki asgari 3 konutun metrekare satış değeri göz önüne alınır. Sonrasında bu 3 konut için rayiç bedel ve metrekare toplamı yapılarak, toplam piyasa değeri toplam metrekare rakamına bölünür ve her metrekare başına rayiç tespit edilir. Ardından elbette metrekare için belirlenen bedel, mevzu bahis konutun metrekaresi ile çarpılır ve sonra tam rakam elde edilir. 

Hesaplamada konut için kullanılan rayiç bedel hesaplama yöntemi kriterler göz önünde bulundurularak yine arsa ve araçlar için de bedel belirleme işleminde kullanılmaktadır. Arsa hesaplamalarında da yine bölgedeki benzer özellikli üç arsanın metrekare bedelleri ile bir ortalama alınarak, mevzu bahis arsanın metrekare değeri ile çarpım sağlanır. Araçlardaki hesaplamalarda da hem Türkiye Sigortalar Birliği Kasko Değer Listesi hem de alım satım yapan firmalar tarafından ortaya koyulan fiyatlandırmalar hesaba katılarak son rakam belirlenir. Değişen bu hesaplamalarda konut, arsa veya araçlar için göz önünde bulundurulan hesaplama kriterleri de ayrı başlıklar ile incelenebilir.

Araç Rayiç Bedel Hesaplama 

Otomotiv ürünleri yani arabalar, motosikletler ya da motorlu taşıtlar için vergi hesaplaması ve alım-satım belirlemelerinde de rayiç bedel hesaplama işlemi gerçekleştirilir. Bu işlem yapılırken göz önünde bulundurulan kriterlerde elbette öncelikle aracın marka ve modeli yer alır. Sonrasında hangi yılda üretilmiş olduğu, kaza ya da hasar geçmişi bulunup bulunmadığı, hangi parçalarda boyama ve değişim olduğu ve kaç kilometrede olduğu hesaba katılır. 

Konut Rayiç Bedel Hesaplama 

Güncel gayrimenkul piyasasında bu hesaplama en fazla konut değerlerinin belirlenmesinde gerçekleştirilir. Hesaplamada aşağıdaki kriterler eksiksiz bir şekilde göz önünde bulundurulmalıdır. 

  • Konutun konumuna bağlı arz-talep dengesi 
  • Park, spor alanı, alışveriş merkezi veya kültürel alanlara ne kadar mesafede olduğu 
  • Yer aldığı binanın nitelikleri 
  • Kaç metrekare olduğu
  • Adres çerçevesinde mahalle, sokak ve hatta ilçesi 
  • Kent ulaşım noktaları, okul ve hastane gibi genel kullanım noktalarına mesafesi 
  • Konumunun turistik, coğrafi ve tarihi nitelikleri 
  • Konutun kaç yaşında olduğu 

Arsa Rayiç Bedel Hesaplama 

Üzerinde bir gayrimenkul inşası gerçekleştirilmemiş olduğu için arsalarda bedel belirleme işleminde değişen kriterler kullanılabilmektedir. Temelinde metrekaresi, bulunduğu konum, ulaşıma veya şehir imkanlarına uzaklığı yine aynı şekilde göz önünde bulundurulur. Ayrıca konumuna bağlı arz-talep dengesi de yine hesaba katılırken, özellikle arsanın şekli ve arsanın imar durumu ile merkeze uzaklığı bedel belirlemede en önemli kriterlerdir. 

Rayiç Bedel Sorgulama 

Bu kavram gayrimenkul sektöründe en fazla tapuda duyulan bir kavram olduğu için akla öncelikli olarak tapu rayiç bedeli gibi bir ifade gelmektedir. Ancak tapuda yapılan belirleme yine yerel yönetimler tarafından sağlanır ve tapu dairesine gayrimenkulün devri yapılırken bu bedel ibraz edilir. Alınan bilgi her ay değişim oluşturabileceği için bir geçerlilik süresi bulunmasa da her devir öncesinde yeniden yerel yönetimden talep edilerek bu bilgi sorgulanabilir. 

Konut ve arsa gibi gayrimenkullerde rayiç e-devlet sisteminde “Belediye Hizmetleri” sayfası üzerinde de sorgulanabilmektedir. Tapunun bulunduğu il ve ilçe çerçevesinde e-devlet üzerinden “Belediye Hizmetleri” sayfasını seçerek, burada “Arsa Metrekare Birim Değeri” menüsü üzerinden işlem yapılabilir. İstenilen mahalle, sokak, cadde, tapu sicil ve talep nedeni gibi bilgiler girilerek sonuç almanız mümkün olmaktadır.

Rayiç Bedel ile Satış Bedeli Arasındaki Fark 

Tapuda devir işlemleri gerçekleştirilirken e-devlet üzerinden veya direkt olarak yerel yönetimlere başvuru yapılarak rayiç bedel için bir belge alınır. Bu belge tapu dairesinde ibraz edildikten sonra tapuda devir işlemi sağlanırken, satış sırasında sunulan bu bedel üzerinden hesaplamalar sağlanmaktadır. Yasalar çerçevesinde de bu bedel minimum satış bedelini ifade etmektedir. Yani gayrimenkulün satışı için belirlenen gerçek satış bedeli rayiç rakamı altında olmamak zorundadır.

Tapuda gerçek bedel üzerinden devir işlemi gerçekleştirilir. Hatta bu noktada da tapuda gerçek bedel beyan edilmek zorundadır. Tapudaki devir işlemlerinde örnek olarak bir konutu 2 milyon 500 bin ₺ gibi bir rakama satarken, bu konut için belirlenmiş rayiç bedel 350 bin ₺ olabilir. Siz satış bedelini 350 bin ₺ üzerinde istediğiniz rakamda belirlerseniz de 350 bin ₺ altında bir rakam ile tapu işlemi yapılamaz. İşlemlerde de satış bedeli olarak belirlenen rakamın 1000'de 20'si oranında da tapu harcı talep edilir. 

Günümüzde gayrimenkul sektöründe rayiç bedel ile alım-satım bedelleri arasında çok bariz bir farklılık yer alabilmektedir. Bu farklılığın nasıl belirleneceği ve neden ortaya çıktığı gibi tüm ayrıntılar uzmanlar tarafından daha net bir şekilde ifade edilebilir. Bu neden ile rayiç bedel üzerinde bir gayrimenkul gerçek satış bedeli bulunsa da tapuda yapılacak işlemlerde atılacak adımlar ve yasal problemler ile karşılaşmadan süreci yürütmek gerekecektir. Bu noktada da Premar Gayrimenkul Danışmanlığı size aradığınız profesyonel ve avantajlı desteği her zaman verebilmektedir.