Bireyler arasında gerçekleştirilen gayrimenkul
alışverişlerinde tapu dairesinde yapılacak işlem öncesinde satışı sağlanacak
gayrimenkul için bir rayiç bedel
talep edilir. Bu kavram, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde günlük hayatta
mutlak bir şekilde karşılaşacağınız kavramlardan birisidir. Özellikle konut,
dükkân, müstakil konut veya arsa satışında bu bedenin belirlenmesi gerekliliği
bulunmaktadır.
Emlak piyasasında bir arsa veya konutun yatırım rakamları
belirlenirken de rayiç bedel üzerinde durulur. Çünkü bu kavramın temelini
oluşturan rayiç kelimesi Arapça menşeli olarak dilimize yerleşmiş bir
kelimedir. Rayiç kelimesinin sözlükteki anlamı ise bir ürün, mal ya da menkulün
piyasadaki değeri olarak kabul edilmektedir. İşte bu bağlamda da rayiç bedel
kavramı, bir taşınmazın belirlenen güncel değeri olarak özellikle vergi
ödemeleri ve sigorta işlemlerinde kullanılmaktadır.
Tapu dairelerinde gayrimenkul alım-satım işlemleri
gerçekleştirilirken, özellikle tapu dairesine başvurduğunda belediyeden piyasa
değerini belirleyen bir belge alınması ve tapu dairesine ibraz edilmesi
gerekir. Çünkü bu bedele istinaden yapılan tapu başvurusunda sizden bir harç
ödemeniz ve sonraki dönemde de buna istinaden vergi ödemesi gerçekleştirmeniz
gerekecektir.
Rayiç bedel değeri, günümüzün koşullarında yasalara bağlı
olarak belirlenmiş bir yöntem ile hesaplanır. Bazı önemli kriterler göz önünde
bulundurularak bu hesaplama yapılırken, bedelin hesaplanması ve kayıtlı bir
şekilde belgelendirilerek gayrimenkul alım-satım gerçekleştiren kişiye
sunulması ise yerel yönetimler tarafından yapılır. İçeriğimizde bu kavram ile
ilgili çok daha geniş bilgilere ulaşmak için tanımlama ve hesaplama
yöntemlerinden sorgulama yöntemlerine kadar bilgilere rahatlıkla ulaşabilirsiniz.
Rayiç Bedel Nedir?
Gayrimenkul sektörünün çok sık kullanılan kavramlarından
biri olan rayiç bedel kavramı; bir ürün, mal veya gayrimenkul için piyasaya
sürüşteki güncel satış bedeli anlamına gelmektedir. Birçok kişinin aklında bu
kavram sadece gayrimenkul sektörü ile alakalı olarak yer etmiş olsa da aslında
otomotiv sektörü veya kıymetli malların alım-satım işlemlerinde de bu bedelin
hesaplaması yapılmaktadır. Hem tapu devir işlemlerinde hem de gayrimenkullerde
emlak vergisi hesaplamalarında da bu bedel göz önünde bulundurulur.
Gayrimenkul alışverişlerinde özellikle konut ve arsa gibi gayrimenkullerde
rayiç bedel en önemli değerleme rakamını ortaya koyar. Örnek olarak bir konutun
güncel piyasa değeri, konut için işlem yapılacak güncel tarihteki satış
bedelini ortaya koyar. Bu bedel belirlenirken enflasyon gibi faktörler göz önünde
bulundurularak, her ay arz ve talep dengesi bağlamında değişen rakamlar ortaya
çıkar. Bu neden ile tapu işlemleri ve vergi ödeme işlemlerinde güncel bir
şekilde hesaplanarak kullanımı gerçekleştirilir.
Gayrimenkullerde arsa rayici de satışı yapılacak veya vergi
hesaplaması gerçekleştirilecek bir arsanın günümüz piyasa ortamındaki güncel
değerini ortaya koymaktadır. Arsa ve konutlarda güncel değer belirlenirken de
konumları, sahip oldukları özellikler ve kullanım amaçları bu bedelde büyük bir
etki oluşturur. Hesaplamalar güncel yöntemler ile sağlanırken, resmi işlemlerde
çok büyük bir öneme sahip olduğu gibi sorgulama işlemleri de her vatandaş
tarafından gerçekleştirilebilir.
Rayiç Bedel Hesaplama
Gayrimenkuller ile ilgili kanuni işlemler ve finansal
işlemler gerçekleştirilirken güncel piyasa değeri birçok noktada kullanılan bir
değerdir. Örnek olarak belediyelerin emlak vergisi hesaplamalarında, tapuda
gayrimenkullerin ipotek, rehin ya da devir işlemlerinde, ekspertiz
işlemlerinde, kamulaştırma süreçlerinde veya yatırım değeri belirleme gibi
noktalarda rayiç bedel büyük bir avantaj sağlar.
Hesaplama özellikle değerin net bir şekilde belirlenebilmesi
ve aynı zamanda vergi ile sigorta bedellerinin ortaya çıkarılması için her ilde
yerel yönetimler yani belediyeler tarafından sağlanır. Yerel yönetimler
hesaplamada konut ve arsa gibi gayrimenkullerde değişen kriterleri göz önünde
bulundurur. Yani bir gayrimenkulün konut ya da arsa gibi farklı bir türe dahil
olması hesaplamada da değişik bir nokta ortaya çıkmasına neden
olmaktadır.
Gayrimenkullerde hatta otomotiv mallarında hesaplama için
kriterler farklı olsa da temel olarak bu kriterlerin göz önünde bulundurulması
sonrasında örneğin; konut için aynı konum içerisindeki benzer özellikteki
asgari 3 konutun metrekare satış değeri göz önüne alınır. Sonrasında bu 3 konut
için rayiç bedel ve metrekare toplamı yapılarak, toplam piyasa değeri toplam
metrekare rakamına bölünür ve her metrekare başına rayiç tespit edilir.
Ardından elbette metrekare için belirlenen bedel, mevzu bahis konutun metrekaresi
ile çarpılır ve sonra tam rakam elde edilir.
Hesaplamada konut için
kullanılan rayiç bedel hesaplama yöntemi kriterler göz önünde bulundurularak
yine arsa ve araçlar için de bedel belirleme işleminde kullanılmaktadır. Arsa
hesaplamalarında da yine bölgedeki benzer özellikli üç arsanın metrekare
bedelleri ile bir ortalama alınarak, mevzu bahis arsanın metrekare değeri ile
çarpım sağlanır. Araçlardaki hesaplamalarda da hem Türkiye Sigortalar Birliği
Kasko Değer Listesi hem de alım satım yapan firmalar tarafından ortaya koyulan
fiyatlandırmalar hesaba katılarak son rakam belirlenir. Değişen bu
hesaplamalarda konut, arsa veya araçlar için göz önünde bulundurulan hesaplama
kriterleri de ayrı başlıklar ile incelenebilir.
Araç Rayiç Bedel Hesaplama
Otomotiv ürünleri yani arabalar, motosikletler ya da motorlu
taşıtlar için vergi hesaplaması ve alım-satım belirlemelerinde de rayiç bedel
hesaplama işlemi gerçekleştirilir. Bu işlem yapılırken göz önünde bulundurulan
kriterlerde elbette öncelikle aracın marka ve modeli yer alır. Sonrasında hangi
yılda üretilmiş olduğu, kaza ya da hasar geçmişi bulunup bulunmadığı, hangi
parçalarda boyama ve değişim olduğu ve kaç kilometrede olduğu hesaba
katılır.
Konut Rayiç Bedel Hesaplama
Güncel gayrimenkul piyasasında bu hesaplama en fazla konut değerlerinin belirlenmesinde gerçekleştirilir. Hesaplamada aşağıdaki kriterler eksiksiz bir şekilde göz önünde bulundurulmalıdır.
- Konutun konumuna bağlı arz-talep dengesi
- Park, spor alanı, alışveriş merkezi veya kültürel alanlara
ne kadar mesafede olduğu
- Yer aldığı binanın nitelikleri
- Kaç metrekare olduğu
- Adres çerçevesinde mahalle, sokak ve hatta ilçesi
- Kent ulaşım noktaları, okul ve hastane gibi genel kullanım
noktalarına mesafesi
- Konumunun turistik, coğrafi ve tarihi nitelikleri
- Konutun kaç yaşında olduğu
Arsa Rayiç Bedel Hesaplama
Üzerinde bir gayrimenkul inşası gerçekleştirilmemiş olduğu
için arsalarda bedel belirleme işleminde değişen kriterler
kullanılabilmektedir. Temelinde metrekaresi, bulunduğu konum, ulaşıma veya
şehir imkanlarına uzaklığı yine aynı şekilde göz önünde bulundurulur. Ayrıca
konumuna bağlı arz-talep dengesi de yine hesaba katılırken, özellikle arsanın
şekli ve arsanın imar durumu ile merkeze uzaklığı bedel belirlemede en önemli
kriterlerdir.
Rayiç Bedel Sorgulama
Bu kavram gayrimenkul sektöründe en fazla tapuda duyulan bir
kavram olduğu için akla öncelikli olarak tapu rayiç bedeli gibi bir ifade
gelmektedir. Ancak tapuda yapılan belirleme yine yerel yönetimler tarafından
sağlanır ve tapu dairesine gayrimenkulün devri yapılırken bu bedel ibraz
edilir. Alınan bilgi her ay değişim oluşturabileceği için bir geçerlilik süresi
bulunmasa da her devir öncesinde yeniden yerel yönetimden talep edilerek bu
bilgi sorgulanabilir.
Konut ve arsa gibi gayrimenkullerde rayiç e-devlet
sisteminde “Belediye Hizmetleri” sayfası üzerinde de sorgulanabilmektedir.
Tapunun bulunduğu il ve ilçe çerçevesinde e-devlet üzerinden “Belediye
Hizmetleri” sayfasını seçerek, burada “Arsa Metrekare Birim Değeri” menüsü
üzerinden işlem yapılabilir. İstenilen mahalle, sokak, cadde, tapu sicil ve
talep nedeni gibi bilgiler girilerek sonuç almanız mümkün olmaktadır.
Rayiç Bedel ile Satış Bedeli Arasındaki Fark
Tapuda devir işlemleri gerçekleştirilirken e-devlet
üzerinden veya direkt olarak yerel yönetimlere başvuru yapılarak rayiç bedel
için bir belge alınır. Bu belge tapu dairesinde ibraz edildikten sonra tapuda
devir işlemi sağlanırken, satış sırasında sunulan bu bedel üzerinden
hesaplamalar sağlanmaktadır. Yasalar çerçevesinde de bu bedel minimum satış
bedelini ifade etmektedir. Yani gayrimenkulün satışı için belirlenen gerçek
satış bedeli rayiç rakamı altında olmamak zorundadır.
Tapuda gerçek bedel üzerinden devir işlemi gerçekleştirilir.
Hatta bu noktada da tapuda gerçek bedel beyan edilmek zorundadır. Tapudaki
devir işlemlerinde örnek olarak bir konutu 2 milyon 500 bin ₺ gibi bir rakama
satarken, bu konut için belirlenmiş rayiç bedel 350 bin ₺ olabilir. Siz satış
bedelini 350 bin ₺ üzerinde istediğiniz rakamda belirlerseniz de 350 bin ₺
altında bir rakam ile tapu işlemi yapılamaz. İşlemlerde de satış bedeli olarak
belirlenen rakamın 1000'de 20'si oranında da tapu harcı talep edilir.
Günümüzde gayrimenkul sektöründe rayiç bedel ile alım-satım
bedelleri arasında çok bariz bir farklılık yer alabilmektedir. Bu farklılığın
nasıl belirleneceği ve neden ortaya çıktığı gibi tüm ayrıntılar uzmanlar
tarafından daha net bir şekilde ifade edilebilir. Bu neden ile rayiç bedel
üzerinde bir gayrimenkul gerçek satış bedeli bulunsa da tapuda yapılacak
işlemlerde atılacak adımlar ve yasal problemler ile karşılaşmadan süreci
yürütmek gerekecektir. Bu noktada da Premar Gayrimenkul Danışmanlığı size aradığınız
profesyonel ve avantajlı desteği her zaman verebilmektedir.