Taşınmazlar tamamen sahiplerinin rızasını bulunması ve haklı bir gerekçe yani örnek olarak kira kontratı gibi bir imkan ile farklı kişiler tarafından kullanılabilir yani bir nevi işgal edilebilir. Ancak bazı durumlarda gayrimenkuller gayrimenkul sahibinin rızası bulunmadan haksız şekilde kullanılabilir, gayrimenkulden kazanç elde edilebilir veya işgal edilebilir. Bu gibi durumlarda kanuni olarak ecrimisil şeklinde bilinen veya bir diğer karşılığı işgal olan durum ortaya çıkmaktadır.
Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil kavramı, gayrimenkul veya herhangi bir eşyanın iyi
niyet koşulu bulunmadan haksız bir şekilde yine gerçek mülk sahibi ya da eşya
sahibinin rızası bulunmadan kullanılması ile birlikte ortaya çıkan tazminat
mecburiyetidir.
Bir diğer tanım ile birlikte ecrimisil işgal tazminatı
olarak da adlandırılır. Çünkü örneğin, hali hazırda babanızdan size miras
kalmış bir konut yer
alırken bu konutun size herhangi bir bedel ödenmeden babanızın sağlığı
döneminde kontrat yapmış kiracı tarafından halen kullanılmaya devam edilmesi
bir işgal durumu ortaya çıkarır ve bunun karşılığında da işgal tazminatı yani
ecrimisil hakkı ortaya çıkar.
Özellikle taşınmazlar yani gayrimenkuller üzerinde çok sık karşılaşılan konular arasında bulunan ecrimisil hak sahibinin onay ya da rızası bulunmadan yani hukuki bir düzlem ile karşılaşılmadan mevzubahis taşınmazın farklı bir kişi tarafından işgal edilmesi durumunda ödenmesi gereken bir tazminattır. Bu tazminat ile ilgili özel hukuk mevzuatında ayrı bir düzenleme bulunmasa da Yargıtay içtihatları çerçevesinde birçok örnek ile karşılaşılması mümkündür. Ayrıca geçmiş yıllarda içtihatların birleştirilmesi sayesinde bu kavram bir hukuki anlam kazanmış ve günümüzde yargıda değerlendirilir bir hale gelmiştir.
Ecrimisil Davası Nedir?
Gayrimenkul gibi bir mülk üzerinde sahipliği bulunmasa da
işgal gerçekleştiren kişiye karşı gayrimenkul maliki tarafından tazminat talebi
ile açılabilecek dava ecrimisil davası olarak bilinir.
Genellikle ecrimisil davası taşınmazı haksız bir şekilde
kullanan kişiye karşı taşınmaz sahipleri tarafından açılan dava türüdür.
Davanın açılmasında haksız konumda bulunan ve tazminat ödemesi gereken kişi hem
bir birey hem de bir kuruluş olarak belirlenebilir. Yani taşınmazı haksız
şekilde kullanan birey veya örneğin bir firmanın oluşturduğu işgal nedeni ile
bu tür bir tazminat ile karşılaşması ihtimali bulunmaktadır. Dava gayrimenkul
sahibi tarafından her zaman direkt olarak taşınmazın bulunduğu ilde Asliye
Hukuk Mahkemesi üzerinden açılır.
Ecrimisil davası Türkiye'de yoğun bir şekilde karşılaşılan haksız işgal durumları sonrasında Yargıtay içtihatlarının birleştirilmesi ile bugün geçerli ve hukuki bir yapıya kavuşmuştur. Dava sürecinde kiracı konumda bulunan kişinin gerçekten mülk sahibinin rızasını temin edip etmediği ya da bir haksız durum bulunup bulunmadığı tespit edilir. Eğer durum haksızlık ortaya koyuyorsa, bu tür bir işgal sonucunda şeffaf ve yasal bir düzlemde haksız işgal gerçekleştiren davalının tazminat ödemesine hüküm verilir.
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?
Bilirkişi raporu ve ispat gibi birçok aşama dava sürecini
değiştirebilse de ortalama olarak ecrimisil davası 2 yıl içerisinde
tamamlanabilmektedir.
Dava sürecine gidilmesi ile birlikte il Asliye Hukuk Mahkemesi’ne yapılan başvuruda tüm gerekçeler ve dilekçe sunulduğunda ilgili daire davanın açılması ile birlikte dosya için ilk tarihi oluşturur. İlk duruşma ile birlikte delillerin incelenmesi, bilirkişi raporunun talep edilmesi ve tüm sonuçların elde edilmesi her şehirde, her bölgede ve her gayrimenkul türü ya da süreçte farklılık gösterebilmektedir. Dava her zaman kendi içerisinde farklı koşullar ortaya koyabildiği için kısa sürede sonuç elde edebilmek açısından davayı doğru takip ederek taleplere tam zamanında cevap vermek gerekir.
Ecrimisil İhbarnamesi Nedir?
Dava sürecinin tamamlanması ile birlikte mahkeme bir
tazminat miktarı belirlerken dava açılan birey ya da kuruluşa bu bedelin
bildirilmesi için ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek tebliğ edilir.
Ecrimisil davasında mülk sahibinin haklarını koruma amacı
ile bir yargı süreci yürütülürken; bu davanın oluşabilmesi için de üç temel
şart olarak aşağıdaki noktalar aranır.
- Gayrimenkul üzerinde
haksız bir işgal yer alması
- Gayrimenkulün haksız yere
işgal edilmesinde kötü niyet bulunması
- Gayrimenkulün işgali ile
birlikte mülk sahibinin zarara uğraması
Bu üç farklı koşul tamamen birbirinden bağımsız yani üçüncü bir kişi nedeni ile ortaya çıkabileceği gibi paydaşlar arasında da ortaya çıkabilir. Örneğin; bir konutun paylı ya da el birliği ile mülkiyete sahip olması durumunda pay sahiplerinin birbirlerinin haklarını çiğneyecek şekilde konutu işgal etmesi durumunda diğer paydaşlar ecrimisil davası açma hakkına sahip olabilirler. Dava sürecinin yürütülmesi ile birlikte de sorunsuz ve düzenli bir ödeme yapılabilmesi için mahkeme tarafından ecrimisil ihbarnamesi düzenlenir ve içeriğinde hem tazminat miktarı hem de ödeme koşulları yer alırken kanunen bağlayıcılık oluşturur.
Ecrimisil Bedeli Nedir?
Yargıtay içtihatları bağlamında belirlenmiş şekilde
ecrimisil bedeli minimum kira gelirine hükmedilecek şekilde tanımlanmış olsa da
özellikle haksız işgalin oluşturduğu zarar, gayrimenkule verilen zarar ya da
yoksunluğun mahrum bıraktığı kazanç gibi ayrıntılara göre de belirlenen bir
bedel yer alır.
Ecrimisil bedeli belirlenirken örneğin bir tarım arazisi
üzerinde haksız işgal yer alıyorsa, resmi rakamlardan yararlanılırken; tarlanın
konumu, yapılan ekim işlemi, verim ya da güncel fiyatlar gibi ayrıntılara göre
tazminat belirlenir. Eğer dava açılan mevzubahis gayrimenkul bir konut ya da
dükkan ise emsal kira bedelleri, kazanç/zarar oranı, çevre faktörleri ve
gayrimenkulün özelliklerine göre bedel belirlemesi yapılabilmektedir.
Ecrimisil bedeli mahkeme tarafından tespit edildiğinde ödeme
işlemi borçluya ihbar edildikten sonra mahkeme tarafından belirlenmiş yöntem
ile ödenir. Mahkemenin alacağı karar içerisinde bedel ile birlikte ne kadar
faiz ödenmesi gerektiği de tespit edilir. Kararın uygulanması için icra takibi
gerçekleştirilirken, davalının aynı zamanda tüm masraflar ile birlikte ödemeyi
icra dosyası üzerinden yapması gerekliliği yer alır.
Ecrimisil tazminatı belirlendikten sonra davalı bu tazminatı ödemek ile birlikte işgal ettiği ve zarara uğrattığı mülk sahibine karşı otomatikman bir haklılık elde etmez. Çünkü hakkı bulunmayan bir gayrimenkul ya da mülk üzerinde müdahale gerçekleştirdiği için ödediği tazminat bir kira bedeli yerine geçmez ve ne kadar süredir bu işgali sürdürdüğü dahi göz önünde bulunmadan bir hak sahipliği durumu ortaya çıkmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ecrimisil ödeyen davalı hak sahibi olur mu?
Tazminatın ödemesi tarafları arasında hak sahipliği
doğurmamak ile birlikte sadece oluşan zararın giderilmesi sağlanır.
Ecrimisil davası zaman aşımı ne kadardır?
Haksız işgal gibi durumlarda ecrimisil davası açılabilmesi
için 5 yıl içerisinde talep oluşturularak dava açılması gerekir.
Ecrimisil davası mirasçılar tarafından atılabilir mi?
Mirasçılar kendi aralarındaki haksız işgalleri göz önünde
bulundurarak karşılaştıkları zarar gibi durumlarda dava açma hakkına sahiptir.
