Apartman tarzı ile bilinen çok katlı şekilde inşa edilmiş yapılarda her katta bazen bir bazen birden fazla bağımsız bölüm yer alırken, bu bölümlerin her biri farklı bir kişi tarafından mülk edilerek yerleşim gerçekleştirilebilir. Bu durumda bina tarzı bağımsız bölümlere sahip yapılarda yerleşimin düzenlenmesi ve kanuna uygun bir şekilde yürütülerek kişilerin haklarının korunabilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat maliki kavramı işlenmektedir.
Kat Maliki Ne Demek?
Kat maliki, bir yapı içerisinde Kat Mülkiyeti Kanunu
çerçevesinde kullanıma hazır bağımsız bölümlerden herhangi biri veya birkaçının
kat
mülkiyetini sahiplenmiş ve hak elde etmiş kişi anlamına gelmektedir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kanunun 3. ve 4. maddelerinde ifade edildiği üzere kat malikinin hakları düzenlenmiştir. Yasa çerçevesinde bir bina içerisindeki bağımsız bölümlerde kanuni hakları saklı olacak şekilde Medeni Kanun bağlamında da malikler için belirli yetki ve haklar oluşturulmuştur. Yani malik arsadaki payına bağlı olarak bir bina içerisindeki bağımsız bölüm şeklinde belirlenmiş taşınmaza sahip olabilmektedir. Yine bu durum bina içerisindeki veya yapıdaki ortak kullanım alanları üzerinde de arsa payları ölçüsünde hak sahibi olmalarını sağlamaktadır.
Kat Maliki Hak ve Yükümlülükleri
Yapımı tamamlanmış ve iskan
alarak oturma hazır hale getirilmiş bir apartman, bir site, bir iş merkezi veya
bir bina içerisinde belirli bir kattaki bağımsız bölüme sahip olan kişi kat
maliki olarak adlandırılır. Genellikle de bir yapıda birden fazla kat
bulunuyorsa ve özellikle de her katta birden fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa,
birden fazla da kat maliki bulunması gayet doğaldır. Her katta kaç daire
bulunursa bulunsun o kattaki bağımsız bölüm olarak ifade edilen dairenin sahibi
malik anlamına gelirken, bu şekilde tapu sicil kaydı gerçekleştirilir ve
belirli hak ve sorumluluklara sahip olur.
Bir bağımsız bölüm üzerinde kat maliki olunması için kişinin
belirli bir bedel karşılığında, bağış yolu, miras yolu veya devir yolu ile bu
bağımsız bölümü tapu kaydında üstüne almış olması gerekir. Daha sonrasında
malik yasal haklarını kullanarak sahip olduğu bu gayrimenkulü yani bağımsız
bölümü kiraya verebilir. Ancak kiracı kat maliki ile aynı şekilde gayrimenkule
sahip olmayıp, sadece kullanma hakkına sahip olduğu için malik anlamına
gelmeyecektir ve ortak alanlar üzerinde de hakimiyet sağlayamayarak sadece
aylık ücret karşılığında kendisine tanınan hakları kullanabilir.
En temel şekli ile bakıldığında ise kat malikinin hak ve
yükümlülükleri aşağıdaki şekilde sayılabilir.
- Türk Medeni Kanunu ve Kat
Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bir kat maliki sahip olduğu bağımsız bölüm
dışında binanın ortak ve bağımsız alan dışındaki diğer bölümlerinde de
ortaklık elde eder.
- Bağımsız bölüm dışındaki
tüm alanlardaki ortaklıkları arsa payı ile orantılı şekilde
belirlenir.
- Kat maliki kendi bağımsız
bölümü dışında ortak alanları koruma sorumluluğuna sahiptir.
- Hak sahibi olunan bahçe,
asansör, merdiven, çatı veya çardak gibi bölümlerin temizliği ve
masraflarında da sorumluluk kat maliklerine aittir.
- Gayrimenkulün bulunduğu
ana yapının giderleri yani asansör bakımı, kapıcı gideri, güvenlik
masrafları ve temizlik masrafları gibi noktalarda arsa payı oranınca
sorumluluk kat malikine ait olur.
- Malik ortak kullanım
alanlarında özel mülkiyeti dışındaki alanlardan arsa payına göre
faydalanırken hakkını koruması gerektiği gibi başkalarının hakkını ihlal
etmeden saygı çerçevesinde hareket etmelidir.
- Kat maliki bağımsız bölümü dışında ortak alanlarda onarım veya boya gibi bir işlem yaparken kararın ortak alınması gerekir ve minimum yüzde 80 oranında kat maliklerinin onay vermesi gerekir.
Kat Maliki Görevleri
Bir yapı içerisinde bağımsız bir bölüme sahip olarak kat
maliki hakkı elde eden kişinin bu yapı içerisinde yönetimde yer alması
sorumluluğu da bulunur. Bu durum bir bağımsız bölüm sahibinin yasaya bağlı
olarak görevleri arasında yer alır. Örneğin; apartman veya siteler içerisinde
yönetim toplantılarına katılma, oy kullanma ve gereken noktada yönetim ya da
denetim içerisinde bulunma sorumluluğu ortaya çıkarır. Çünkü Kat Mülkiyeti
Kanunu çerçevesinde apartman ve site gibi yapılarda giderlerin belirlenmesi, karşılanması
ve yürütülmesi kat maliklerinin bir arada oluşturduğu kurum ve yönetim işlevi
sayesinde gerçekleştirilir.
Bir apartman içerisinde kaç adet kat maliki bulunursa bulunsun bu malikler belirli dönemlerde bir araya gelerek bir kurul oluşturur ve bu kurul yönetim işlevini üstlenecek yöneticileri ve yönetim kurulunu seçer. Seçilen üye ve üyeler yönetim işlevini kendilerine yetki verildiği süre boyunca gerçekleştirirken, düzenli kayıtlar tutar ve yapının işlevsel bir halde yaşanılabilir olmasını sağlar. Her kat maliki bu görevde aktif veya destekçi bir şekilde yer alarak gerek uygulanması gerek denetlenmesi için sorumluluklara sahiptir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracılar kat maliki midir?
Kiracı sadece geçici süreli ücret karşılığı bağımsız bölümü
kullanma hakkını elde ederken kat maliki anlamına gelmemektedir.
Kat maliki olmak için ne gerekir?
Bir yapıda kat maliki anlamında hak elde edilebilmesi için
tapu senedi ile bağımsız bölümün kişinin adına tescil edilmesi gerekir.
