Kat Maliki Ne Demek? Hak ve Yükümlülükleri

Apartman tarzı ile bilinen çok katlı şekilde inşa edilmiş yapılarda her katta bazen bir bazen birden fazla bağımsız bölüm yer alırken, bu bölümlerin her biri farklı bir kişi tarafından mülk edilerek yerleşim gerçekleştirilebilir. Bu durumda bina tarzı bağımsız bölümlere sahip yapılarda yerleşimin düzenlenmesi ve kanuna uygun bir şekilde yürütülerek kişilerin haklarının korunabilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat maliki kavramı işlenmektedir. 

Kat Maliki Ne Demek?

Kat maliki, bir yapı içerisinde Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kullanıma hazır bağımsız bölümlerden herhangi biri veya birkaçının kat mülkiyetini sahiplenmiş ve hak elde etmiş kişi anlamına gelmektedir. 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kanunun 3. ve 4. maddelerinde ifade edildiği üzere kat malikinin hakları düzenlenmiştir. Yasa çerçevesinde bir bina içerisindeki bağımsız bölümlerde kanuni hakları saklı olacak şekilde Medeni Kanun bağlamında da malikler için belirli yetki ve haklar oluşturulmuştur. Yani malik arsadaki payına bağlı olarak bir bina içerisindeki bağımsız bölüm şeklinde belirlenmiş taşınmaza sahip olabilmektedir. Yine bu durum bina içerisindeki veya yapıdaki ortak kullanım alanları üzerinde de arsa payları ölçüsünde hak sahibi olmalarını sağlamaktadır. 

Kat Maliki Hak ve Yükümlülükleri

Yapımı tamamlanmış ve iskan alarak oturma hazır hale getirilmiş bir apartman, bir site, bir iş merkezi veya bir bina içerisinde belirli bir kattaki bağımsız bölüme sahip olan kişi kat maliki olarak adlandırılır. Genellikle de bir yapıda birden fazla kat bulunuyorsa ve özellikle de her katta birden fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa, birden fazla da kat maliki bulunması gayet doğaldır. Her katta kaç daire bulunursa bulunsun o kattaki bağımsız bölüm olarak ifade edilen dairenin sahibi malik anlamına gelirken, bu şekilde tapu sicil kaydı gerçekleştirilir ve belirli hak ve sorumluluklara sahip olur. 

Bir bağımsız bölüm üzerinde kat maliki olunması için kişinin belirli bir bedel karşılığında, bağış yolu, miras yolu veya devir yolu ile bu bağımsız bölümü tapu kaydında üstüne almış olması gerekir. Daha sonrasında malik yasal haklarını kullanarak sahip olduğu bu gayrimenkulü yani bağımsız bölümü kiraya verebilir. Ancak kiracı kat maliki ile aynı şekilde gayrimenkule sahip olmayıp, sadece kullanma hakkına sahip olduğu için malik anlamına gelmeyecektir ve ortak alanlar üzerinde de hakimiyet sağlayamayarak sadece aylık ücret karşılığında kendisine tanınan hakları kullanabilir. 

En temel şekli ile bakıldığında ise kat malikinin hak ve yükümlülükleri aşağıdaki şekilde sayılabilir. 

• Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bir kat maliki sahip olduğu bağımsız bölüm dışında binanın ortak ve bağımsız alan dışındaki diğer bölümlerinde de ortaklık elde eder. 
• Bağımsız bölüm dışındaki tüm alanlardaki ortaklıkları arsa payı ile orantılı şekilde belirlenir. 
• Kat maliki kendi bağımsız bölümü dışında ortak alanları koruma sorumluluğuna sahiptir. 
• Hak sahibi olunan bahçe, asansör, merdiven, çatı veya çardak gibi bölümlerin temizliği ve masraflarında da sorumluluk kat maliklerine aittir. 
• Gayrimenkulün bulunduğu ana yapının giderleri yani asansör bakımı, kapıcı gideri, güvenlik masrafları ve temizlik masrafları gibi noktalarda arsa payı oranınca sorumluluk kat malikine ait olur. 
• Malik ortak kullanım alanlarında özel mülkiyeti dışındaki alanlardan arsa payına göre faydalanırken hakkını koruması gerektiği gibi başkalarının hakkını ihlal etmeden saygı çerçevesinde hareket etmelidir. 
• Kat maliki bağımsız bölümü dışında ortak alanlarda onarım veya boya gibi bir işlem yaparken kararın ortak alınması gerekir ve minimum yüzde 80 oranında kat maliklerinin onay vermesi gerekir. 

Kat Maliklerinin Anlaşmazlık Yaşamamak İçin Dikkat Etmesi Gerekenler

Kat Maliki Görevleri 

Bir yapı içerisinde bağımsız bir bölüme sahip olarak kat maliki hakkı elde eden kişinin bu yapı içerisinde yönetimde yer alması sorumluluğu da bulunur. Bu durum bir bağımsız bölüm sahibinin yasaya bağlı olarak görevleri arasında yer alır. Örneğin; apartman veya siteler içerisinde yönetim toplantılarına katılma, oy kullanma ve gereken noktada yönetim ya da denetim içerisinde bulunma sorumluluğu ortaya çıkarır. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman ve site gibi yapılarda giderlerin belirlenmesi, karşılanması ve yürütülmesi kat maliklerinin bir arada oluşturduğu kurum ve yönetim işlevi sayesinde gerçekleştirilir. 

Bir apartman içerisinde kaç adet kat maliki bulunursa bulunsun bu malikler belirli dönemlerde bir araya gelerek bir kurul oluşturur ve bu kurul yönetim işlevini üstlenecek yöneticileri ve yönetim kurulunu seçer. Seçilen üye ve üyeler yönetim işlevini kendilerine yetki verildiği süre boyunca gerçekleştirirken, düzenli kayıtlar tutar ve yapının işlevsel bir halde yaşanılabilir olmasını sağlar. Her kat maliki bu görevde aktif veya destekçi bir şekilde yer alarak gerek uygulanması gerek denetlenmesi için sorumluluklara sahiptir. 

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracılar kat maliki midir?

Kiracı sadece geçici süreli ücret karşılığı bağımsız bölümü kullanma hakkını elde ederken kat maliki anlamına gelmemektedir. 

Kat maliki olmak için ne gerekir?

Bir yapıda kat maliki anlamında hak elde edilebilmesi için tapu senedi ile bağımsız bölümün kişinin adına tescil edilmesi gerekir. 

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 28 Temmuz 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.