İmara açılmış arazilerde yapı inşaatları gerçekleştirilmeden
önce bir proje hazırlığı yapılır ve sonrasında yerel yönetimlerden inşaat izni
alınır. İnşaatın tamamlanması ile birlikte de bu yapının kullanılabilir hale
gelmesi için yine yerel yönetimden iskan
belgesi talep edilir. Bu belge yapının kullanılabilir olduğunu ve yasal
anlamda uygunluk oluşturduğunu ispat etmek ve yapıda kullanıcı olacak kişilere
haklar tanımak için hazırlanır.
İskan Belgesi Nedir?
Halk dilinde direkt olarak iskan kelimesi ile birlikte
bilinen bu belge, farklı bir şekilde oturma izin belgesi olarak da
adlandırılır. Hatta yapı kullanma izin belgesi şeklinde de bilinen bu belge,
tamamlanmış bir yapının belirli kısımlarını veya tümünün kullanıma hazır hale
geldiğini göstermektedir. Yani iskan belgesi için tamamlanmış bir yapı inşaatı
ile birlikte ortaya çıkan yapının mimari proje ile uyum sağladığını ve
sıkıntısız bir şekilde kullanılabileceğini gösteren belgedir, denilebilir.
Birçok inşaat projesi, proje aşamasındayken veya inşaat
uygulama aşamasındayken bağımsız bölümlerin illerde kullanılabilecek şekilde
satışları yapılabilir. Bu durumda henüz tamamlanmamış projede yapılan
satışlarda hissedarlar kat irtifakı
ile bu alımlarını belgelendirirler. Eğer proje inşaat aşaması bitirilerek
tamamlanır ve yerel yönetim üzerinden iskan belgesi alımı gerçekleştirilirse,
artık tapuda kat mülkiyeti başvurusu ile hissesini satın almış olduğunuz
bölümün tapusunu alma imkanı elde edilir.
Yapı kullanma izin belgesi sayesinde bir binada ikamet etmek
istediğinizde, yasal olarak sorun ile karşılaşmamanızı sağlar. Günümüzde
yasalar gereği inşaatı tamamlanmış bir yapıda internet bağlantısı, telefon
bağlantısı, su şebekesi bağlantısı, elektrik bağlantısı ve doğalgaz bağlantısı
gibi birçok farklı işlemin gerçekleştirilmesi için iskan işlemlerinin de
tamamlanmış olması gerekir. Çünkü yine yasal olarak iskan almamış bir binada
yerleşik olmanız suç oluştururken, bazı cezai yaptırımlar ile karşılaşma ihtimali
bulunmaktadır.
İskân belgesi bir diğer noktada ise yapılarda güvenlik
açısından çok büyük bir önem ortaya koyar. Çünkü örnek olarak yapının bir
yangın sigortası ile korunma elde etmesi veya DASK işlemlerinin yapılması
açısından bu belge talep edilir. İzin belgesi bulunmayan bir yapıda doğal bir
afet ile karşılaşıldığında geri dönüş olmayacak şekilde can ve mal güvenliği
riskleri ile karşılaşılabilir.
İskân Belgesi Nereden Alınır?
Bir yapının inşaat işlemleri tamamlandıktan sonra iskan
belgesi başvurusu gerçekleştirilmesi için öncelikle aşağıda sayılacak
evrakların hazırlanması gerekecektir.
- Yapı denetim kuruluşu
tarafından verilen rapor
- Yapının inşaat
ruhsatı
- Başvuru gerçekleştirilecek
bölümün tapusu
- Yapı için daha önceden
imzalanan doğalgaz, su ve elektrik gibi abonelik sözleşmelerinden herhangi
biri
Evraklar hazırlandıktan sonra iskan için belediyelere
başvuru gerçekleştirilir. Belediyeler evrakları kontrol ettikten sonra
bünyelerinde bulunan imar ve iskan komisyonu sayesinde başvuruları incelerken
bazı kriterleri göz önünde bulundurur. Yapılan incelemede inşaatı tamamlanan
binanın daha önceden sunulan mimari proje ile uyum sağlayıp sağlamadığı kontrol
edilir. Eğer proje tamamen uyumlu bir şekilde tamamlanmış ise artık iskan
belgesi almaya hak kazanmıştır.
Günümüzde yapı oturma izin belgesi başvuruları, benzer
evraklar ile ve benzer bir başvuru süreci ile neredeyse bütün yerel
yönetimlerde yapılabilmektedir. Ancak bazı kentlerde belediyeler küçük evrak
farklılıkları talebi gerçekleştirebildiği gibi süreç daha kısa veya daha uzun
olabilmekte ve bazen başvurular web ortamında da yapılabilmektedir.
Belge başvuruları yapının projeye uygun bir şekilde inşaat
işlemlerinin tamamlanması sonrasında bina sahibi ya da yetki verdiği bir
temsilci tarafından gerçekleştirilebilir. Genellikle yerel yönetimler tüm
inceleme süreleri ile birlikte belge teslimini ortalama 1 ay gibi bir sürede
tamamlayabilmektedir. Yine bulunduğumuz bölgenin yerel yönetimi tarafından
belirlenmiş bir tarife üzerinden iskan belgesi için ücret talebi de yer
alabilmektedir.
İskân Belgesi Olmazsa Ne Olur?
Bir projeye dahil olarak, projede tamamlandıktan sonra
ortaya çıkacak bağımsız bölümlerden birinin sahibi olmak istediğinizde; projeyi
yürüten inşaat firması veya müteahhit ile anlaşma gerçekleştirebilir ve bir kat
irtifakı sözleşmesi sağlayabilirsiniz. Sözleşmeye bağlı olarak müteahhit ya da
yapı üstlenici firma belirttiği taahhütleri yerine getirmek zorundadır ve proje
tamamlandığında birebir uyumlu bir sonuç ortaya koymalıdır. Çünkü hemen
sonrasında yerel yönetime başvuru yapılarak iskan belgesi alınabilir ve
ardından kat mülkiyet tapusu alma imkanı ortaya çıkar.
Yapı projelerinde oturma izin belgesi alınırken, tüm
apartman için işlem gerçekleştirilebilir. Bu durumda her kat maliki ödenecek
masrafın belirli bir kısmını üstlenirken, bazen tamamlanmış ve uzun bir süre
geçmiş binalarda iskan ile sorunlar işlemin sonradan yapılmasından da
kaynaklanabilir. Bu gibi bir durumda hak sahipleri ayrı ayrı başvuru
gerçekleştirirken, her seferinde daha yüksek bir masraf ve yeni bir süreç ile
karşılaşılır.
Özellikle konutlarda iskan belgesi yerleşim, satış ve
kiralama gibi işlemleri gerçekleştirmek için çok büyük bir gerekliliktir. Örnek
olarak bir konutun banka kredisi vasıtasıyla satın alınması isteniyorsa, kat
irtifakı banka tarafından kabul edilmeyip; mutlak bir şekilde iskan
işlemlerinin tamamlanması koşulu ortaya koyulabilir. Hatta projeye uygun bir
şekilde inşaat tamamlanmış olsa dahi öncelikle iskan alınması mecburiyeti
koşulabilmektedir.
Eğer bir yapı inşaatı tamamlandıktan sonra iskan işlemlerine
başvurularak belge almamış ise tapu kayıtlarında bulunmayacak ve resmi olarak
halen bir inşaat projesi olarak görülecektir. Bu gibi durumlarda bazen yerel
yönetim su aboneliği vermekten kaçınırken, bazen de yapıya elektrik bağlantısı
verilse dahi halen inşaat elektriği kullanılacak ve çok yüksek masraflar ile
karşılaşılacaktır. Hatta yapı altında bulunan mağaza ve dükkan gibi bağımsız
bölümlerde kiracı bulunması ya da işletmelerin yerleşmeyi tercih etmemesi
sorunları görülebilir.
Günümüzde yerel yönetimlere bağlı imar müdürlüklerinde yapı
kullanım izni birimleri bulunurken, her kentte iskan belgesi için pratik bir başvuru yapılabilir ve geçerli sürede
belge temin edilerek güvenilir bir oturum ya da yapı kullanımı elde edilebilir.
Süreç profesyonel bir danışmanlık sayesinde çok daha kolay bir hale gelirken, Premar Gayrimenkul Danışmanlığı
olarak sunduğumuz hizmetler ile başvuru gerçekleştirilerek, daha fesih ve
düzgün bir şekilde tamamlanabilmektedir.
