Gayrimenkuller türlerine bağlı olarak ev, arsa, işletme,
işyeri ve ticarethane gibi ayrımlara sahip olurken; bir konut da tapuda değişen
nitelikler ile tescil edilmiş olabilir. Örneğin; kat mülkiyeti ne demek sorusu açısından konutlarda üç farklı tapu
çeşidinden birini ifade ettiği belirtilebilir. Bir tapu belgesidir ve bu tapu
belgesine sahip olan kişiler malik oldukları konutun yani gayrimenkulün
kullanma hakkına sahip olurlar.
Arsa payı ve ana gayrimenkul ile birlikte bir konut satın alınırken, nasıl bir mülkiyet çeşidi elde edildiği kat mülkiyeti ve kat irtifakı gibi değişen kavramlar ile ifade edilir. Bu tapu türlerinin ve düzenlemelerinin tamamı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yer almaktadır. Yasa ile birlikte bir yapı içerisinde bağımsız şekilde kullanılabilecek katlar, daireler ve dükkanlar gibi bölümlerin her biri müstakil bir şekilde nasıl mülkiyet haline getirilebileceği belirlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Ne Demek?
Bir yapı veya bina içerisinde bağımsız bölümler dahilinde
özel veya tüzel kişiliklere mülkiyet hakkı sağlayan tapu türü kat mülkiyeti
olarak ifade edilir. Bu tapu türü özellikle günümüzde apartmanlar, alışveriş
merkezleri, iş hanları ve ticaret merkezleri gibi çok katlı ve birden fazla
bağımsız bölüm bulunduran yapılarda yer almaktadır.
Tapuda oluşturulan bu sistem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
sayesinde düzenlenirken, sistem sayesinde örneğin bir apartmandaki her daire
ayrı bir tapu ile bir kişinin adına kayıt edilirken, gayrimenkul sahibi yani
daire sahibi bağımsız bölümü üzerinde tam anlamı ile mülkiyet hakkına sahip
olur. Hatta bu durumda bina içerisindeki bağımsız bir bölüm oluşturan konuta
sahip olunurken, elde edilen tapuya kat mülkiyeti denilmesinin sebebi de
bağımsız bölümler ile birlikte binadaki ortak kullanım alanlarına da sahip
olunması ve bunların da kullanım hakkına girmesi anlamını
oluşturmaktadır.
Kat mülkiyeti için daha geniş bir tanım yapılması gerekirse, bir apartmandaki dairenin satın alım işlemini yaparak mülkiyetini alan kişi daire için kat mülkiyeti tapusu sahibi olurken, apartman içerisindeki merdiven, otopark, çatı ve asansör gibi ortak alanlarda da ortak kullanım hakkı elde eder. Kat Mülkiyeti Kanunu bu tür kullanımları ve hakları oluşturarak güvence altına alırken, mülk sahipleri sahip oldukları tapu ile birlikte mülkiyetlerini istedikleri gibi kiraya verebilir, satabilir, bağışlayabilir veya miras bırakabilirler.
Kat Mülkiyetli Tapu Ne Demek?
Bir yapı projesinde inşaat tamamlandıktan sonra bina iskana
açılarak iskan işlemleri de tamamlandığında artık bu bina içerisindeki bağımsız
bölümler için kat mülkiyetli tapu oluşturulabilir. Yani örnek olarak bu tarz
tamamlanmış bir apartmanda bir bağımsız daire satın aldığınızda, bu daireyi
isterseniz başka birine devredebilir, miras bırakabilir veya kiraya vererek
gelir elde edebilirsiniz.
Bilindiği üzere apartman daireleri gibi gayrimenkullerde
tapu türleri içerisinde kat irtifakı tapusu gibi bir kavram da yer alır. Kat
irtifakı daha bitirilmemiş yani proje ve inşa aşamasında bir yapıda bağımsız
bir bölüm almak için yaptığınız alım işlemlerinde size verilen arsa payı
karşılığında elde ettiğiniz tapu çeşididir. Yani aslında bir nevi geçici bir
tapudur ve yapı tamamlanıp iskan elde edildikten sonra yapı için kat mülkiyet
tapusu alındığında arsa yerine artık bağımsız bir bölüm tapusu elde edilir.
Kat mülkiyetli tapu artık inşaatı bitmiş ve arsa payı olmaktan çıkmış bağımsız bir bölümün tapusu anlamına gelir. Bu neden ile tapu senedi üzerinde mülkiyetini aldığınız gayrimenkulün yüzölçümü, bölüm numarası, arsa bilgileri, kaçıncı katta olduğu, nasıl bir yapı olduğu, sahip bilgileri ve sicil bilgileri yer alır. Yani bir arsada pay sahibi olarak veya bir projede pay alarak kat irtifakı tapusu sahibi olan kişilerin iskan belgesine sahip olmaları ile kat mülkiyeti tapusu alması mümkün olurken, bu işlem günümüzde pay sahipleri veya vekaleten proje yapıcılar tarafından tamamlanarak tapu müdürlüğü üzerinde işlemler yürütülebilir.
İskanlı Kat Mülkiyeti Ne Demek?
İskan olarak ifade edilen belge, yapı kullanım izin belgesi
anlamına gelirken; kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş gerçekleştiren
bağımsız bölümlerde iskan
belgesi alındıktan sonra tapu değişimi gerçekleştirilir. Yani iskanlı kat
mülkiyeti iskan belgesi alınmış ve kullanım izni yasal düzenlemeler ile
tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümü için verilmiş tapu türüdür.
Yapılarda inşaat faaliyetlerinin başlaması ve devam ettirilmesi sırasında kat irtifakı kurulurken, arsadaki pay sahipleri bu tapu türü sayesinde ilerleyen dönemde projenin tamamlanması ile paylarına karşılık olarak proje içerisinden mülkiyetli tapularını alma hakkına sahip olurlar. Çünkü iskanlı kat mülkiyeti temin edilmesi, irtifak tapusuna göre resmi bir şekilde kullanım izni verilmiş bir yapıda ikamet etme veya bu yapıda satış ve kira işlemleri gibi noktalarda gelir elde etme şansı sağlar. Özellikle iskan belgesi bulunmayan yapılar projeye uygun inşa edilmemiş, depreme dayanıklı olmayabilen veya kredi kullanma gibi aşamalarda kabul edilmeyecek yapılar olarak işlem görür.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Ülkemizde yasalar çerçevesinde kat mülkiyeti kurulabilmesi
için iradi olarak kurulum yapılabilmesi, mahkeme kararı ile hak oluşturulması
veya kat irtifakına bağlı şekilde mülkiyet kurulması yöntemleri yer
almaktadır.
Daha detaylı bir şekilde incelemek gerekirse, kat mülkiyeti
kurulabilmesi için yöntemler aşağıdaki listede açıklanabilir.
- İradi olarak kat mülkiyeti
kurulması noktasında resmi senet gerekliği yer alır. Tapu memurluğunda tüm
paydaşların talebi ile birlikte bir senet düzenlenirken, resmi senet ile
birlikte gayrimenkulün mülkiyet hanesinde “kat mülkiyetine çevrilmiştir”
ibaresi eklenir ve yeniden tescil yapıldığında kat mülkiyeti
kurulur.
- Mahkeme kararı ile kat
mülkiyeti kurulması durumunda ise elverişli bir taşınmazdaki ortaklığın
giderilmesi açısından mirasçılar ya da ortak hak sahiplerinden birinin
düzenleme talebi mahkemeye ulaşır. Hakim, Kat Mülkiyeti Kanunu 12. maddesi
çerçevesinde temin edilen belgeleri inceleyerek kat mülkiyeti çevirme
işleminin yapılması kararını ortaya koyabilir.
- Bir diğer yöntem olan kat
irtifakı bağlamında kat mülkiyetinin kurulmasında da yapı projesi
tamamlandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi yani iskan alındığında
irtifak mülkiyet tapusuna dönüşme gerçekleştirebilir.
Günümüzde Türkiye'de kat mülkiyeti kurulması için temel
olarak talep edilen belgeler ise aşağıdaki şekilde ifade edilebilir.
- Yapının fotoğrafı
- Kat maliklerinin kimlik
fotokopileri
- Maliklerin ortak bir
şekilde imzaladığı dilekçe
- Durum planı
- İskan belgesi
- Bina yönetim planı
- Genel yapı projesi
- Mahkeme kararı ile başvuru
yapılacak ise mahkeme ilamı
Belgeler tamamlanarak tapu müdürlüğüne başvuru yapıldığında gerekli inceleme ardından bir sorun bulunmuyorsa, tapu sicilinde kat mülkiyeti dönüşümü gerçekleşir. Ayrıntılı bir nokta olarak bazı noktalarda da örneğin tüm kat mülkiyetlerinin tek bir kişinin sahipliğine geçmesi ile mülkiyet değişimi gerçekleşebileceği gibi yapının yıkılması ya da kamulaştırılması veya deprem gibi bir afette harap olması sonucu kat mülkiyeti ortadan kalkar. Çünkü kat mülkiyeti ne demek sorusunda bağımsız bölümler için verilen kapsamlı tapu ifadesi yer alırken, binanın yıkılması gibi bir durumda bağımsız bölümler ortada kalmadığı için mülkiyet sona erer.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat mülkiyetli ev alınır mı?
Kat mülkiyetli tapu, sahibine iskan belgesi onaylanmış ve
bağımsız mülkiyet kullanımını sağlayan bir ev alındığını ifade edeceği için
rahatlıkla alınabilir.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı nedir?
Kat irtifakı tamamlanmamış projelerdeki hak sahipleri için
arsa payı üzerinden verilen tapuyu ifade ederken, kat mülkiyeti tamamlanarak
iskan belgesi alınmış bağımsız bölümler için verilen tapu anlamına gelir.
