Tahliye Karşısında Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiralık ev ve gayrimenkullerde mülk sahipleri kiracılara yazılı olarak bir bildirim iletmeleri vasıtasıyla tahliye kararı gönderebilmektedir. Bu karar sonrasında genel çerçevede kiracının belirtilen süre dahilinde evi boşaltması yani taşınması gerekmektedir. Fakat alınan bir tahliye kararı veya mecburi bir durum ortaya çıksa da kiracı hakları mutlak bir süreçte devreye girer ve yasa bu haklardan yararlanmayı sağlar. 

Tahliye gibi durumlarda elde edilebilecek kiracı hakları konusunda aşağıdaki listede bazı örneklerden bahsedilebilir. 

• Tahliye kararı alınmış ise kiracı belirli bir süre dahilinde evi boşaltmak zorunda olarak kabul edilebilir. Ancak kiracının lehine olacak şekilde bu süreyi uzatma ihtimali de bulunur. Zira bazı ülkelerde yasalar bağlamında kiracı belirli bir süre dahilinde taşınmak zorunda değildir.
• Kiracıya gönderilen tahliye kararı mutlak bir şekilde gerekçeli olmalıdır. Yani kiracının evi neden boşaltması gerektiğini mutlaka bilmesi temel haklarından birisidir. Hatta bu süreçte kiracı hakları çerçevesinde bir avukata danışarak ya da hukuki yolu izleyerek bilgi edinme hakkı da bulunur. 
• Bazı durumlarda tahliye kararı verildiğinde kiracı belirli bir koşulda zarar ile karşılaşılabilir. Bu durumda tahliye isteyen mülk sahibi, kiracının zararını tazmin etmek mecburiyetinde olduğu için kiracı, hakları çerçevesinde hukuki yola başvurmayı da seçebilir. Süreçte karşılaşılabilecek zararlar arasında da yeni bir ev aranırken kaybedilen zaman, taşınma dolayısıyla ortaya çıkan masraflar veya bu tür masraflar olabilmektedir. 
• Bazen kiracılar tahliye kararını hemen yerine getirmek yerine farklı çözüm arayışlarına da girebilir. Örneğin, kirada bulunan gayrimenkulün satın alınması veya mülk sahibinin kiracıya başka bir kiralık mülkünü önermesi bir çözüm olarak görülebilir. Bazen de bir çözüm bulunamadığında kiracının gayrimenkulden çıkarılmamasına da müsaade etmek mümkündür.
• Her ülkede yasalar gereği tahliye kararı farklı bir yapıya sahiptir ve bu noktada da kiracı hakları değişim gösterir. Ülkemizde de kiracılar bu gibi durumlarda nasıl haklara sahip olduğunu öğrenmek için düzenlenmiş yasayı incelemek zorundadır. 

Türkiye'de Kiracı Hakları Nelerdir? 

Türkiye'de yasalar sürekli bir şekilde değişim gösterirken yasalara bağlı olarak da kiracı hakları konusunda güncellemeler ve değişimler uygulanmaktadır. Bu çerçevede de kiracı hakları 2024 maddeleri aşağıdaki listede bulunan şekilde incelenebilir. 

• Bir taşınmaz hangi maksat ile kiralanmış ise mutlak bir şekilde bu amaca uygun bir şekilde kiraya verenden teslim alınmalıdır. 
• Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde mülk sahibine yüklenen görevler yerine getirilmez ise sözleşme feshedilebilir. 
• Kiracı gayrimenkuldeki bir ayıbın giderilmesini her zaman isteyebilir.
• Sözleşme devam ettiği sürece kiralanan gayrimenkulün kullanma hakkı kiracıdadır.
• Mülk sahibi yazılı izin verdiği sürece kiralanan mülk alt bir kiraya verilebilir ya da devredilebilir.
• Kiralayan kişi engel bir durum ile karşılaşıyorsa, sözleşme dahilinde bu engellerin ortadan kaldırılmasını isteyebilir. 
• Kiraya verilen gayrimenkul tam zamanında teslim edilmelidir. Çünkü aksi takdirde kiracının zararı tazmin edilmelidir.
• Kiralanan gayrimenkulün kullanımı açısından gayrimenkulde ortaya çıkacak yan giderler gayrimenkul sahibinden talep edilebilir. 
• Mülk sahibinden aksi bir durum belirtilmemişse, sigorta ve vergi gibi giderler konusunda ödeme yapması talep edilebilir. 
• Haklı bir gereklilik yer almıyorsa, kira sözleşmesi devam ederken gayrimenkulden kiracının çıkarılmaması gerekir. 
• Kiracı, gayrimenkulün dahili yan giderleri dışında başka bir ödeme yapmak zorunda değildir. 

Bu maddeler dışında aslında kiralama karşılıklı irade beyanı sayesinde elde edilen bir sözleşmedir. Bu neden ile günümüzde bazen sözlü bazen yazılı olarak sözleşme oluşturulurken, kiracı ile kiralayan arasında belirli bir uyuşmazlık ortaya çıkabileceği için de kiracı hakları bağlamında sözleşme önem arz eder. 

Türk Borçlar Kanunu gereği sözlü veya yazılı kira sözleşmeleri geçerliliğini korurken, yazılı sözleşmeler dahilinde kiracı hakları nasılsa bu haklar sözlü sözleşmelerde de geçerlilik oluşturur. Kiralayan ile kiracı arasında bu sözleşmeler 1 yıla bağlı olarak hazırlanırken, 1 yıl sonrasında yeni bir sözleşme yapılmasa da her yıl sözleşme kendiliğinden yenilenmeye devam eder ve bu noktada tarafların rızası yeterlidir. 

5 Yılını Dolduran Kiracının Hakları Nelerdir? 

Taraftar arasında kiralama konusunda herhangi bir anlaşma yapılmış olsa da olmasa da 5 yıl veya uzun süreli ya da 5 yıl sonrasında yenilenen sözleşmelerde ve hemen arkasındaki 5 yıl sonunda kiracı hakları ve kiralama bedelinde yeni kurallar devreye girer. 

Kiralama bedelinde yargı yolunda da hakim tüketici fiyat endeksi (TÜFE) bağlamında 12 aylık ortalama değişimini göz önünde bulundurur. Ayrıca gayrimenkulün durumu ve çevredeki emsal gayrimenkullerin kira rakamları da göz önüne alınır. Her 5 yıl tamamlandığında da yeni kira yıllarında bu tarz bir kira bedeli belirleme sağlanırken, daha önceki maddelere göre bazı değişiklikler de görülebilir. Yani 5 yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi yer alıyorsa, kira bedeli tespiti için yargı yolunda hakim tarafından daha doğru bir karar verilmesi mümkündür. 

10 Yıllık Kiracı Hakları Nelerdir?

Karşılıklı olarak anlaşılmış kiralamalarda 10 yılı aşkın bir sözleşme bulunuyorsa ya da sözleşme 10 yılı tamamladıysa, arkasından gelen her uzama yılının sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkı gayrimenkul sahibine ait olarak verilebilir. Örneğin, ev satılınca kiracı hakları çerçevesinde 10 yılı doldurmuş kiracıya bir sonraki yılın bitmesine minimum 3 ay kala bildirim gerçekleştirilir. Hatta 10 yıl sonrasında artık kiracıya herhangi bir sebep göstermeden de kira sözleşmesini bitirme hakkı bulunmaktadır. 

Kiralama durumlarında 10 yıl veya daha üzeri şekilde devam eden yani belirsiz süreli kira sözleşmeleri çoğu zaman çok iyi anlaşan ev sahipleri ile kiracılar arasında görülebilen bir durumdur. Bu gibi durumlarda da kiracı hakları korunan bir hale gelse de elbette gayrimenkul sahibinin de haklarında artış görülür. Bu tip durumlarda kiracı daima gayrimenkul sahibi ise sözleşmenin başlangıcından 10 yıl sonra genel hükümleri göz önünde bulundurarak fesih bildiriminde bulunma hakkına sahiptir. 

Evi Satılan Kiracının Hakları Nelerdir? 

Gayrimenkullerde kiracının evi boşaltmasında en geçerli ve sık karşılaşılan taleplerden birisi ikamet edilen evin satışının yapılmasıdır. Bununla birlikte evi satılan kiracının hakları yine kira sözleşmesini ilgilendiren Türk Borçlar Kanunu(TBK) çerçevesinde düzenlenmiştir. Kanun gereğinde de kiralanan gayrimenkulün el değiştirmesi ile birlikte kiracı hakları çerçevesinde yeni ev sahibi daha önce bulunan kira sözleşmesi ile bağlı konuma gelmektedir. 

Yasa çerçevesinde kiralanan gayrimenkulün el değiştirmesi ile birlikte TBK 310. madde bağlamında sözleşmenin kurulmasının hemen akabinde kiralanan gayrimenkul herhangi bir neden ile el değiştirmiş ise yeni gayrimenkul sahibi kira sözleşmesinde taraf haline gelir. Yani satılan evdeki kiracının hakları eski ev sahibi ile aralarında yürütüldüğü gibi devam edebilecektir. Ancak elbette gayrimenkulü satın alan yeni mülk sahibinin de doğan yeni hakları bulunmaktadır. 

Kiracı hakları açısından bakıldığında ev satışı gerçekleşmiş olsa da halihazırda bulunan kira sözleşmesi daha önceki ev sahibi ile yapıldığı gibi ve aynı şartları koruyarak sürdürülecektir. Yeni ev sahibi ise bu kira sözleşmesinde eski ev sahibi yerine taraf haline gelirken, yeni bir kontrat yapılması ihtiyacı da bulunmaz. Fakat yeni ev sahibi kira sözleşmesini feshetmek isteyebilir ve tapunun devrinden sonra maksimum ilk 1 ay dahilinde kiracıya ihtarname göndererek evi boşaltmasını isteme hakkına da sahiptir. 

Evin satılması durumunda kiracının hakları çerçevesinde ilk 1 ay içerisinde yeni ev sahibi evin boşaltılmasını yazılı bildirim ile talep edebilir. Eğer evin boşaltılması durumu gerçekleşmez ise de yeni gayrimenkul sahibi 6 aylık süreç dolduğunda dava yoluna giderek kiracıyı tahliye etme hakkına da sahiptir. Çünkü yeni gayrimenkul sahibi örnek olarak taşınmazın kullanımı ihtiyacı bulunduğunu belirterek tahliye talebinde bulunabilir. 

Gayrimenkullerin ve genellikle de konutların satışı gerçekleştirildiğinde yapılan satış işlemi kira sözleşmesinin otomatik bir şekilde sonlanmasına neden olmamaktadır. Bu durumda satılan evde kiracı hakları çerçevesinde yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi maksadı ile satın aldığı gayrimenkulde bir kullanma mecburiyeti ortaya koyması ve usulen zamanında bildirim ile tebligat sağlayarak kiracıya çıkma talebini sunması gerekir. Yasaya bağlı çerçevede koşular ortaya koyulduğunda da yeni ev sahibi tahliye davasının kullanılması yolunu da deneyerek kiracıyı gayrimenkulden çıkarma hakkına sahip olur. 

Kiracının Tahliyesi Nedir ve Hangi Sebepler ile Olur? 

Kiralanmış bir gayrimenkulden değişen sebepler ile kiracının dava yoluyla çıkarılması kiracı tahliyesi işlemi olarak ifade edilmektedir. Nasıl ki bir gayrimenkulde kiracı konumda bulunan kişi kiracı hakları sahibi ise gayrimenkul sahibinin hakları arasında da tahliye davası açma yer almaktadır. Fakat elbette tahliye davası açabilmek için de mutlak bir şekilde haklı nedenler gösterilmelidir. 

Tahliye davası açılması için kiracı ile gayrimenkul sahibi arasında elbette yazılı bir kira sözleşmesi bulunması talep edilir. Sonrasında kiracı hakları gereği ev sahibi tahliye için net ve somut bir neden göstermelidir. Bu neden kiracıya yazılı olarak bildirilirken, yazılı bildirim sonrasında eğer kiracı evi boşaltmıyorsa; notere başvurularak icra takibi başlatılabilir ve icra ile sorun çözülmediğinde de dava yoluna gidilebilir. 

Tahliye karşısında kiracı hakları elbette bulunmak ile birlikte gayrimenkul sahibi sözleşmenin dolmasından sonra tahliye yapma hakkına sahip olduğunu düşünebilmektedir. Fakat sözleşmenin bitmesi kiracının tahliyesi için net bir sebep oluşturmaz. Çünkü daha önce bahsedildiği şekilde yeni bir kira sözleşmesi yapılmamışsa, önceki sözleşme şartlarını korur ve aynı şekilde devam eder. Bu durumda kiracının belirli bir süre ikamet etmiş olması gerekir ki tahliye talebi aktif bir hale gelebilsin. 

Örnek olarak ev sahibi değişen kiracı hakları içerisinde yeni ev sahibi ile otomatikman sözleşme devamı hakkı bulunsa da yeni ev sahibi kiracıdan evi boşaltma talebinde bulunabilir. Çünkü yeni ev sahibi için satın alınan konut artık yeni ikamet olacaktır ve kendisi kullanmak için kiracıdan konutu boşaltmasını isteyebilir. Bir diğer sebep olarak kiracı 10 yıl gibi bir süredir aynı ikamette kiracı olarak bulunuyorsa, artık mülk sahibi tahliye davası açabilir. 

Kiracı hakları kiracıyı koruduğu gibi gayrimenkul sahibini koruyan haklar içinde de kiranın düzenli ödenmesi, kiracıya yüklenen sorumlulukların doğru bir şekilde yerine getirilmesi ve evin korunması gibi durumlar yer alır. Eğer kiracı, Kiracı Hakları Kanunu bağlamında haklarını korumak istiyorsa, kirasını düzenli ödemek zorundadır. Çünkü kira bedeli düzenli bir şekilde ödenmediğinde, ev sahibi 2 defa haklı ihtarname gönderdikten sonra tahliye şansı elde etmektedir. 

Kiracı Hakları Nasıl İşler?

Türk Borçlar Kanunu gereği Türkiye'de kiracı ve ev sahipleri koruma altında yer alırken, haklı gerekçelerde tahliye sonrası kiracı evi belirtilen süre içerisinde boşaltmak zorundadır. Bu süreçte kiralayan, kiracı hakları bağlamında hakkını aramak için hukuki yollara başvurabilse de geçerli sebeplerde gayrimenkul sahiplerinin de korunması durumu bulunmaktadır. 

Ev sahipleri sahip oldukları gayrimenkullerde çok haklı bir onarım gerçekleştirmek veya evi kapsamlı bir şekilde değiştirmek istemeleri durumunda da tahliye talebinde bulunabilmektedir. Ama bu gibi durumlarda ev sahibi gayrimenkulü farklı birine kiralama hakkına sahip değildir. Tahliye sonrasında 3 yıl sürecinde yine aynı kiracıya kiralama koşulu yer alır. Bu durum kiracı hakları dahilinde yer alırken, kurala uyulmadığında da ev sahibi kiracıya minimum 1 yıl kira bedeli miktarınca tazminat ödeme mecburiyetine sahip olur. 

Sözleşme dahilinde bulunan maddelere uyulduğu sürece kiracı hakları gereği 10 yıl boyunca kiralanan evde ikamet etmek temel bir haktır. Çünkü istisna durumlar bulunmadığı sürece evin tahliye edilmesi gerekmemek ile birlikte yazılı sözleşme bu kuralların daha güçlü bir şekilde korunmasını sağlar. Haklı sebepler ile tahliye talebi bulunduğunda da ev sahibi yazılı bildirim sağlamak zorundadır ve bu sayede tahliye talebi hukuki düzlemde gerçekleşir. 

Gayrimenkullerin kiralanması ve kiralama sürecinde kiracı hakları ve hukuki durumların eksiksiz bir şekilde işlenmesi hem kiracı hem de kiralayan açısından mesuliyet oluşturur. Örneğin, iflas eden bir kiracı bu durumu duyurduğunda ödenmeyen kira bedelleri açısından ipotek veya senet tahsis etmek zorunda kalabilir. Bu durumda ev sahibinin bir süre tanıması da gerekirken, kiracı hiçbir güvence veremediği durumda da sözleşme feshedilerek evin boşaltılması gerekir. 

Bu gibi birçok farklı detay kiralama süreçlerinde değişen yasalara bağlıdır ve profesyonel süreçler için aracılardan hizmet almak çok önemlidir. Gayrimenkullerdeki kiralama süreçlerinde sorunsuz bir ilerleyiş elde edebilmek ve kiracı hakları gibi her noktada yasalardan güçlü bir şekilde yararlanmak için gayrimenkul danışmanlığı avantaj sağlar. Bu neden ile Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak verdiğimiz hizmetlerden yararlanarak, gayrimenkullerinizdeki kiralama süreçlerini ve gayrimenkul kiralama süreçlerini daha güçlü bir şekilde devam ettirebilirsiniz.