İçinde Kiracı Olan Evi Satın Almak: Süreç Nasıl İşliyor?

Gayrimenkul alışverişlerini yaparken amaçlar arasında yerleşmek, kiraya vermek veya yatırım yapmak yer alabilir. Eğer satın aldığınız gayrimenkulü kiraya vermeyi planlıyorsanız, içinde kiracı olan evi satın almak gayet ideal bir tercih oluşturabilir. Çünkü ev içerisinde kiracının çıkması gerekmeden yeni bir kira sözleşmesi yapılarak, hazır bir kira gelirine ulaşmak mümkün olacaktır. 

İçinde kiracı olan evi satın almak her zaman avantajlı olmayıp, bazen dezavantajlı bir durum da oluşturabilir. Çünkü evi satın alırken kiracı ile görüşme imkânınız bulunmayabilir veya kiracı tanımadığınız bir kişi olduğu için anlaşmazlıklar ile karşılaşılabilir. Özellikle oturma amaçlı bir şekilde bu konutu satın almak istiyorsanız, tüm bu ayrıntıları önceden hesaba katarak hem satıcı hem de kiracı ile detaylı görüşmeler yapmak gerekir. 

İçinde Kiracı Olan Evi Satın Almak Mantıklı Mı?

İçinde kiracı olan evi satın almak özellikle kira geliri elde etmek açısından avantajlı olsa da yerleşmek veya evi daha yüksek bir fiyat ile kiraya vermek gibi fikirlere sahip olan kişiler için sıkıntılı olarak da görülebilir. Bu açıdan öncelikle kiracılı ev satın alırken üzerinde durmanız gereken birçok önemli nokta yer alır. 

• İlk olarak satın alacağınız evin konumu, halihazırdaki kiracı veya potansiyel kiracılar için değerli olmalıdır. Yani ev merkezli olmalı ve önemli konumlara kolay ulaşım sağlanmalıdır. 
• Ev genel olarak iyi bir durumda olmalı ve çok büyük bakım-onarım gerektirmeden sorunsuz bir şekilde kullanılabilmelidir. 
• Maliyet açısından konumu, büyüklüğü ve mimari özellikleri ile hatta sigorta gibi ihtiyaçları ile fazla yüksek maliyetler ortaya koymamalıdır. 
• Konut her dönemde bir yatırım aracı olarak görülür. Kiracılı olarak satın alacağınız bu konutun da bir yatırım aracı olarak her dönemde kiralama potansiyeli sunması ve özellikleri ile kabul edilir olması gerekir. 
• Ev kiracılı olarak satın alındığında hazırda bir kira getirisi bulunurken, bu kira getirisinin yaptığınız yatırıma karşılık ne kadar bir geri dönüş sağladığını iyi araştırmalısınız. Çünkü halihazırdaki kiracı değerinden çok daha düşük bir rakam ile oturuyor olabileceği gibi çok daha yüksek bir rakam ile yeni bir anlaşma dahi yapılabilir. 
• Yasal anlamda ev ipotekli, borçlu ya da tapuda şerh kaydına sahip olmamalıdır. 
• Gelecek zaman açısından da kiracılı ev alırken ilerleyen vadedeki planlarınızı göz önünde tutmamız önemlidir. Çünkü ilerleyen vadede bu eve yerleşmeyi ya da sürekli bir şekilde kira geliri elde etmeyi düşünebilirsiniz. 

Bu tarz yatırımlar gerçekleştirirken özellikle Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak firmamızdan danışmanlık desteği talep edebilir ve uzmanlarımızın yardımlarından yararlanabilirsiniz. Çünkü bu tip süreçlerde karar verme aşamasında doğru sonuca ulaşmanız ve iyi bir araştırma ile iyi bir yatırım gerçekleştirmeniz gelecek vadede büyük faydalar sağlar. 

Gayrimenkul yatırımlarında elbette en önemli sorunlardan birisi hem yatırım amaçlı hem de ihtiyaç amaçlı maddi sorunlardır. Sahip olduğunuz veya sahip olacağınız bütçelere bağlı olarak gayrimenkul yatırımlarında bir peşinat ödemesi yapmak, konut kredisi kullanmak veya birikimlerinizi kullanmak bu sorunlara çözüm açısından tercih edilebilecek yöntemlerdir. Yöntemlerden en iyi şekilde yararlanarak en iyi sonuca ulaşmanız için de danışmanlık büyük bir fayda sağlar. 

İçinde Kiracı Olan Ev Satın Alırken Kontrol Edilmesi Gerekenler

Yeni Alınan Evden Kiracı Nasıl Çıkarılır? 

İçinde kiracı olan evi satın almak bazen bütçe ve aradığınız ev koşulları nedeni ile akla gelebilecek tüm dezavantajlara ya da sonradan karşılaşılabilecek durumlara rağmen mantıklı gelebilir. Bu durumda da kiracılı evi satmak niyetinde olan ev sahibi siz kiracı ile görüşmeden önce halihazırdaki kiracısı ile bir görüşme gerçekleştirebilir. Çünkü bu sayede evi aldığınızda kiracı ile karşılıklı iletişim kurmak zorunda kalmadan çözüm elde edebilirsiniz.

Siz kiracı ev içerisinde oturmaya devam ederken ev sahibi ile anlaşarak ev satın aldığınızda, artık kiracı ile sizin muhatap olmanız gerekecektir. Bu durumda içinde kiracı olan evi satın almak sonrası kiracıyı çıkarma talebinizde yasal prosedürleri izlemeniz gerekir. Anlaşmazlıklarda da kanunlara uygun bir şekilde Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde açılan davalar ile çözüm elde edilebilir.

Ev sahibi yeni aldığı evden kiracıyı çıkarmak istediğinde öncelikle yasal olarak tapuda bir şerh bulunmuyorsa, kira kontratı çerçevesinde 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermek zorundadır. Ardından ihtarname gönderildiğinde kira sözleşmesinin sona gelmesi için 6 aydan fazla bir süre varsa kiracı en geç 6 ay içerisinde evi boşaltmak zorundadır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmediğinde de Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde dava açılabilir. 

İçinde kiracı olan evi satın almak durumunda tapu devri ile birlikte 1 ay içerisinde ihtarname yollamanız gerekir. Çünkü aksi takdirde daha önce kiraya veren kişiye ait imzalanmış sözleşmenin şartlarını siz de kabul etmiş sayılırsınız. Bu durumda kiracı süreç içerisinde sözleşme şartlarına aksi davranır veya kirayı zamanında ödemezse beklemeden tahliye etmek zorunda kalır. 

Kiracı Olduğum Ev Satıldı Ne Yapmalıyım? 

İçinde kiracı olan evi satın almak yatırımcı ve yeni gayrimenkul sahibi için ayrı kiracı konumda bulunan ikamet sahibi için ayrı bir teferruat ortaya çıkarır. Eğer ev sahibi evi satarsa kiracı olduğunuz konumda evi satın alan yeni kişi ile anlaşma yoluna gitmeyi tercih edebilirsiniz. Daha önceden eski ev sahibi ile bu konuyu görüşmüşseniz, evin satılması öncesinde yeni alıcı ile sizi görüştürebilir ve anlaşma sağlanmasına yardımcı olabilir. 

Bazen yeni kiraya veren ile kiracı konumunda siz anlaşma sağlayarak sözleşmeyi feshedebilir ve yeni bir sözleşme imzalayabilirsiniz. Daha önce eski ev sahibine ödemiş olduğunuz kira depozitosunun ve diğer teminat bedellerinin yeni ev sahibine aktarılması gerekir. Anlaşmazlık koşullarında da kiracıyken ev satılırsa yasal süreçler takip edilerek, evin ihtarname sonrasında boşaltılması ve yeni ev sahibine teslim edilmesi gerekir. 

İçinde kiracı olan evi satın almak ve sonrasında yaşanabilecek süreçler gibi her ayrıntılı konuda Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak size güvenilir ve pratik bir hizmet sağlayabiliriz. Gayrimenkul yatırımlarınızda tüm koşulları göz önünde bulundurarak en doğru sonuca ulaşmak için firmamıza güvenebilirsiniz. 

Sık Sorulan Sorular

Kiracılı ev satın alındığında kiracı nasıl çıkarılır?

Kiracılı ev satın aldığınızda, kiracıyı çıkarmak için kira sözleşmesi ve kanunlar dikkate alınır. Ev sahibinin kiracıya ihtarname göndermesi gerekir. İhtarnamenin ardından sözleşme bitimine 6 aydan uzun süre varsa, kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır.

Ev satıldıktan sonra kiracı çıkmak zorunda mı?

Ev satıldıktan sonra kiracı çıkmak zorunda değildir. Ev el değiştirilse dahi kiracının hakları korunur. Tahliye için ancak yeni ev sahibinin eve ihtiyacı olduğunu ispatlaması ya da yasal diğer gerekçelere ihtiyacı vardır.

Evi yeni aldım kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım?

Evi yeni aldınız ancak içindeki kiracı çıkmıyorsa, öncelikle tapuyu devralmanızın ardından 1 ay içinde ihtarname göndermelisiniz. Altı ay içinde kiracının çıkmaması durumunda tahliye davası açılabilir.

Ev sahibi evi satacağım diye kiracıyı çıkarabilir mi?

Ev sahibinin evi satacak olması kiracının evden çıkmasına yasal bir gerekçe oluşturmamaktadır. Yani ev satılsa dahi kiracının hakları korunmaktadır.

Ev satılığa çıktığında kiracı evi göstermek zorunda mı?

Yasal olarak, kiracı ev satışa çıktığında evi göstermek zorunda değildir. Ancak makul ölçülerde işbirliği yapılması beklenir. Zorunlu gösterim, kiracının rızası olmadan yapılamaz.

Ev sahibi değişirse kira sözleşmesi ne olur?

Ev sahibinin değişmesi durumunda kira sözleşmesi mevcut haliyle geçerliliğini koruyacaktır. Yeni mülk sahibi, sözleşmenin de tarafı olur.

İçinde kiracı varken ev satılırsa ne olur?

İçinde kiracı varken ev satılması durumunda kiracının hakları aynen korunmaya devam eder. Kısacası; kiracının sözleşmesi devam eder ve evin yeni sahibi de bu sözleşmeye taraf olarak kabul edilir.

Kiracılı eve satılık ilanı asabilir mi?

Kiracılı eve satılık ilanı asılması konusunda yasal bir yükümlülük bulunmamaktadır. Sözleşmede aykırı bir madde olmadığı sürece kiracı, satılık ilanı asmak zorunda değildir.

Satılan evde kiracı ne kadar oturabilir?

Satılan evde kiracı, sözleşmesinde bir aykırılık olmadığı sürece oturmaya devam edebilir. Kiracının tahliye edilmesi için dava açılması gerekir. 

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 22 Mayıs 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.