Herhangi bir ülkede ülke sınırlarındaki topraklar ve yapılar
kişiler, kuruluşlar veya kurumların mülkiyetinde olacak şekilde tapu
kayıtlarına işlenir. Özellikle yapılar özel mülkiyet
hakkı çerçevesinde kişilerin ve kuruluşların sahip olabileceği bağlamda
kentsel ve kırsal alanlarda inşa edilir. Ancak bazı durumlarda devlet kamu
yararı gerekçesini ileri sürme vasıtasıyla herhangi bir özel ya da tüzel
kişiliğin mülkiyetinde bulunan yapıyı kamulaştırma yöntemi ile devlete
kazandırabilir.
Peki, kamulaştırma nedir, acele kamulaştırma ne anlama
gelir? Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir? Bu yazımızda tüm bu soruların yanıtlarını
vereceğiz.
Kamulaştırma Nedir?
Yasal olarak kamulaştırma devlet tarafından kamu yararı ön
planda tutulması ile birlikte özel veya tüzel kişilerin mülkiyetinde yer alan
gayrimenkullerin peşin veya taksitli ödeme ile belirli esas ve yasal çerçeveye
bağlı olarak istimlak
edilmesidir. Kamulaştırma olarak bilinen işlem halk arasında istimlak şeklinde
de adlandırılırken, kamu tüzel kişilerinin kamu yararı amacı gütmesi ile ortaya
çıkan bir durumdur.
Kamulaştırma işlemi ile ilgili örnekler genellikle yerel
yönetimler tarafından ortaya koyulurken, örneğin şehir içerisinde yeni bir
bulvar açılması isteniyorsa bu bulvarda yol açma çalışması yapılırken, engel
oluşturan müstakil yapılar, işletmeler, iş merkezleri veya apartmanlar gibi
birçok gayrimenkul türü istimlak edilebilir. Eğer bir kurum kamulaştırma
gerçekleştirecek ise genellikle öncelikle gayrimenkul sahipleri ile görüşüp
anlaşarak peşin veya taksitli ödeme ile bu gayrimenkulü kamulaştırmayı tercih edebilir.
Bazı koşullarda kamulaştırma işlemi gerçekleştirilirken
örneğin yeşil alan oluşturulacak bir bölgede 40 farklı apartmanın istimlak
edilmesi gerekliliği yer alabilir. 40 farklı apartmanda onlarca kişiyle özel
olarak görüşülmesi, belirli rakamlar ile pazarlık edilmesi ve satın alımların
gerçekleştirilmesi mümkün olabileceği gibi arada birçok pürüz ile de
karşılaşılabilir. Bu gibi durumlarda da örnek olarak yerel yönetimler
kamulaştırma davası yöntemi ile sonuç elde etmeye çalışabilir.
Kamulaştırma davaları yerel idarelerin kamu için vereceği
hizmetleri ve oluşumları gerçekleştirebilmesi için gerekli olan mülkiyetin elde
edilmesi adına açılan davalardır. Özel mülkiyet sınırlarında bulunan şahısların
ya da tüzel kişiliklerin sahipliğindeki gayrimenkuller ve irtifak hakları için
ödeme bedelinde uzlaşma elde edilemediğinde dava yoluna gidilir. Davanın
kazanılması ile birlikte kamulaştırma bedeli mahkeme tarafından belirlenirken,
kamulaştırma için talepte bulunan kurum davacı kişiye bu bedeli ödemek
zorundadır.
Acele Kamulaştırma Nedir?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde 27. Madde
bağlamında işlenmiş olan acele kamulaştırma, olağanüstü halde ortaya çıkan bir
yöntem olarak kullanılır. Acele kamulaştırma için mevzu bahis olan gayrimenkul
açısından hemen kıymet takdiri sağlanırken, yerel yönetim veya diğer kurumlar
taşınmaza el koyarak işlemleri çok daha sonradan tamamlayabilir. Genellikle
acele kamulaştırma yapılırken bazı şartlar ortaya çıkmıştır ve sadece kıymet
takdiri öncelikli tutulurken, diğer prosedürler sonraya bırakılarak işlem
yapılır.
Acele kamulaştırma yapılması için belirli haller ortaya
çıkması gerekirken bu durumlar aşağıdaki listede incelenebilir.
- Bazı durumlarda Bakanlar
Kurulu acele kamulaştırma kararı çıkarırken, öncelikli olarak kamu yararı
gereği ve çoğu zamanda normal kamulaştırmanın gecikmesi nedeni ile kamunun
zararı uğraması göz önünde tutulur.
- Eğer Milli Müdafaa
Mükellefiyeti Kanunu kapsamında 3634 Sayılı Yasa ile birlikte yurtta bir
seferberlik, olağanüstü hal, savaş ya da yurt savunması bulunuyorsa bu tür
acil durumlarda özel mülkiyette bulunan gayrimenkuller mücadeleye katkı
için kamulaştırılabilir.
- Bazı noktalarda özel bir
kanunun hazırlanması ile birlikte doğalgaz araması, madencilik çalışmaları
veya turistik faaliyetler açısından bu kanuna has olarak acele
kamulaştırma yapılabilir.
Kamulaştırma Bedeli Ne Zaman Ödenir?
Kamulaştırma gerek normal kamulaştırma gerek acil
kamulaştırma olduğunda dava süreci ile birlikte istimlak edilecek arsa veya
yapı için bir kıymet takdiri ortaya çıkarılır. Kıymet takdirinin elde
edilmesinde bazı zamanlarda bilirkişilerden inceleme talep edilirken, bazı
zamanlarda bölgedeki emsal fiyatlar göz önünde tutulur. Asliye Hukuk
Mahkemelerinde açılan davaya istinaden belirlenen bu rakamlar idare tarafından
gayrimenkul sahibinin hesabına bekletilmeden yatırılır.
Gayrimenkul sahibinin hesabına paranın yatırma işlemi
gerçekleştirilse dahi ortaya çıkan bedel nihai olmayıp kamulaştırma davasının
bitmesi gerekliliği de yer alır. Bazı durumlarda yapılan tüm güncellemeler,
itirazlar ve elde edilen sonuca bağlı olarak yatırılan bedel son tespitten
fazla veya düşük olabileceği ya da gecikme faizi gibi haklar bulunabileceği
için davanın bitmesi ile bedel ödemesi işleme tamamlanır.
Kamulaştırma yani istimlak detaylı bir süreç olarak kamu
yararı yani vatandaş yararı gözetilerek yapılan bir işlemdir. Bu konuda her ne
kadar bazı vatandaşlar yaşanan duruma karşı olsa da yasa kurumlara bu hakkı
vermektedir. Süreçte yaşanabilen tüm pürüzlerde ise profesyonel bilgi için Premar Gayrimenkul Danışmanlığı
hizmetlerine başvurulabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma ve
istimlak farklı şeyler midir?
İstimlak çoğu zaman dar anlamda örneğin bir kamu binası inşa
etmek ya da yol yapmak için gerçekleştirilirken, kamulaştırma çok daha geniş
bir kamusal yarar gözetilerek yapılır.
Kamulaştırma davaları
kaç yıl devam edebilir?
Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen kamulaştırma davaları
ortalama 1-2 yıl sürebilmektedir.
Kamulaştırılan
gayrimenkul geri alınabilir mi?
Eğer kamulaştırma için işlem gerçekleştiren kurum 5 yıl
içerisinde kamulaştırılan gayrimenkul üzerinde herhangi bir işlem
gerçekleştirmez ise gayrimenkul sahibi malı geri almak için hak elde
edebilir.
Kamulaştırma kaç
çeşittir?
Kamulaştırma işlemleri olağan kamulaştırma ve istisnai
kamulaştırma olarak iki çeşit ile yapılır.
