İstimlak Nedir? İstimlak Bedeli Hesaplama

İstimlak Nedir? İstimlak Bedeli Hesaplama



Gayrimenkuller bireylere, kurumlara veya devlete ait olabilecek şekilde bölümlenirken eğer kamu yararı mevzubahis olursa bir gayrimenkul devlet tüzel kişiliğine geçirilebilir. Bu süreçte ortaya çıkan kavram istimlak olmak ile birlikte bir diğer anlamı kamulaştırma şeklinde bilinir. Bu noktada da öncelikle istimlak nedir sorusunu cevaplamak gerekecektir. 

İstimlak nedir sorusu için yine diğer anlamı kamulaştırma olmak ile birlikte bir gayrimenkulün kamu yararı bağlamında, kamu veya devlet tüzel kişiliğine geçirilmesi işlemidir, cevabı verilebilir. İstimlak işlemlerinde amaç; kamu yararı için herhangi bir kişiye ait taşınmazın bir proje maksatlı olarak değerlendirilmesi ve bedeli karşılığında kamuya ait hale getirilmesidir. 

İstimlak yöntemi ile kamulaştırılan kişilere ait konut, yapı, ticarethane, arsa veya tarla gibi gayrimenkuller kamunun yararına olacak bir proje için istimlak edilmelidir. Yani bu noktada istimlak nedir sorusu için farklı bir bakış açısı ile kamuda kullanılacak ortak faydalı projeler açısından kişilere ait gayrimenkullere devlet tarafından bedel karşılığı el koymaktır da denebilir. Bu tip kamulaştırma işlemleri sonrasında elde edilen gayrimenkul üzerinde okul, sağlık ocağı, karayolu, şehir yolları veya resmi daireler inşa edilebilir. 

İstimlak Nedir ve Nasıl Faydalar Sağlar? 

Günümüzde birçok kentte halihazırda bulunan imar planlarında yolların geçtiği güzergahlar, yapıların inşa edildiği arsalar, kamu için kullanılan bölgeler ve özel bölgeler çok eski imar planlarında belirlenmiştir. Oysa özellikle büyüyen kentlerde yeni yollara ve kamusal alanlara ihtiyaç duyulmaktadır. Bazen yeni bir yeşil alan, yeni bir okul binası, daha geniş bir yol veya bir meydan şehre kazandırılırken de istimlak yöntemi tercih edilebilir. 

İstimlak nedir denildiğinde kamu yararı amacı ile gayrimenkulün kamu tüzel kişilikleri veya devlet adına geçirilmesidir, cevabı verilmiştir. Tanımdan da anlaşıldığı üzere istimlak halk dilinde kamulaştırma olarak bilinirken, yerel idareler ve hükümet kurumları tarafından istimlak kararı alınmaktadır. Örneğin, belediyeler kent içerisinde ihtiyaç duyulan yeni yol ve caddeler için aldığı istimlak kararı ile belirli bölgelerdeki şahıslara ait gayrimenkul, arsa ve yapıları istimlak ederek, yıkma ve yeniden kullanma yöntemini tercih edebilir. 

İstimlak net bir şekilde gerçekten kamu yararı gözetilerek gerçekleştirildiğinde, ortaya çıkan sonuç ile birlikte elde edilen yeni yol veya kamusal kullanım alanı gerçekten fayda sağlayabilir. Bu kamulaştırma karşılığında gayrimenkul sahibine istimlak karşılığında bir bedel ödenir. Bu ödemeler bazen gayet avantajlı rakamlar oluştururken, doğru hesaplama ve yasal düzlemde iyi bir bedel belirlenmesi ile sahip olduğunuz gayrimenkulün istimlak edilmesi size büyük bir kazanç sağlayabilir. 

Günümüzde istimlak ne demek sorusu karşılığında özellikle yerel yönetimlerin çok sık uyguladığı kamulaştırma işlemidir gibi bir cevap akla gelebilir. Çünkü bilhassa büyükşehirlerde yerel yönetimler yeni kentsel alanlar ve hizmet alanları için kamulaştırma yöntemini tercih etmektedir. Bu sayede şehirlerde imar planları ve kentsel çehre değiştirilerek yenileşme de elde edilmektedir. 

İstimlak Bedeli Nasıl Hesaplanır? 

Kent içerisinde ya da kent dışı mücavir alanlarda istimlak edilecek gayrimenkul için yerel yönetimler, kamu kuruluşları veya devlet tarafından öncelikle detaylı bir inceleme yapılarak istimlak bedeli hesabı sağlanmaktadır. Bu bedelin hesaplanmasında istimlak nedir tanımlarından çıkarım yapılabileceği üzere

  • Gayrimenkulün cinsi ve türü
  • Alanı ve ölçüleri
  • Etrafındaki özellikleri ile birlikte kıymeti
  • Vergi matrahı
  • Resmî kurumların gerçekleştirdiği kıymet incelemeleri
  • Arsada bir yapı bulunuyorsa, bu yapının;
    • Değeri,
    • Kullanımdaki sağladığı getiri,
    • Güncel piyasa fiyatı,
    • Yapının ortaya koyduğu maliyet,
    • Ne kadar yıpranmış olduğu gibi birçok kriter göz önünde bulundurulur. 

Her kriter istimlak alanı için belirlenecek bedelin değişmesinde önemli bir etki oranına sahiptir. Örneğin, şehir içerisinde yeni bir yol için istimlak yapılacak ise belirli bir alan içerisinde 10’dan fazla yapı da istimlak edilebilir. Bu alanda da tüm kriterlere bağlı şekilde uzmanlar yani bilir kişiler bir değerlendirme raporu ortaya koyarken istimlak değeri belirlenir. 

Bedel belirlenirken ifade edilen istimlak alanı kavramı da ayrı bir kavram oluşturur. Bu noktada istimlak alanı ne demek sorusu için kamu yararına istimlak edilecek ve içinde bir ya da birden fazla gayrimenkul bulunabilecek alandır, cevabı verilebilir. Yani istimlak edilecek gayrimenkul tek bir kişiye ait tek bir gayrimenkul değil belirli bir bölge veya istikamet de olabilir. Örneğin, yeni bir meydan inşa edilecekse, meydanın oluşacağı bölgedeki birçok yapı istimlak edilerek, her biri için fiziki özelliklerine göre bedel hesaplaması ile istimlak ödemesi yapılabilir. 

İstimlak Nasıl Yapılır? 

Kamulaştırma Kanunu olarak adlandırılan kanun çerçevesinde düzenlenmiş bir şekilde istimlak işlemi belirli adımlar ile uygulanır. İşlem bağlamında da istimlak etmek ne demek sorusu için kamu yararı oluşturacak şekilde şahıslara veya kurumlara ait gayrimenkullerin kamu tüzel kişilikleri ve devlet tarafından bedel karşılığında satın alınması işlemidir, denilebilir. 

İstimlak için bir okul, park veya yeni bir yol inşa edilecekse; öncelikle istimlak edilecek alanda Kamulaştırma Kanunu gereği kamu yararı net bir şekilde ortaya koyulmalıdır. Bu anlamda da öncelikle bir proje hazırlanır ve bu kamu projesi halka lanse edilerek proje için gereken istimlak alanı tespit edilir. Sonrasında işlemi sağlayacak belediye, köy tüzel kişiliği veya üniversite kamulaştırma tescil kararı alır. Karar bağlamında istimlak edilecek bölgedeki gayrimenkuller için Bayındırlık ve İskan Bakanlığı çerçevesinde tespit edilen değerler ile hesaplama sağlanır. 

İstimlak aşamasında elbette öncelikle gayrimenkul sahipleri ile anlaşma yoluna gidilir. Eğer uzlaşma sağlanamazsa ve bedel noktasında ya da kamu yararı noktasında gayrimenkul sahipleri itirazda bulunursa, her iki taraf da dava yolunu tercih ederek, mahkeme nezdinde sonuç elde edilmesini talep edebilir. Her iki noktada da yasal prosedürler ile birlikte kamulaştırma tamamlandığında tespit edilmiş son değer gayrimenkul sahibine ödenerek artık istimlak alanı kamuya geçirilir.

İstimlak günümüzde çok sık bir şekilde kullanılan bir yöntem olmak ile birlikte içerik dahilinde istimlak nedir ile bedel hesaplaması nasıl yapılır ve uygulama nasıl gerçekleştirilir soruları için cevap verilmiştir. Bu noktada sahip olduğunuz bir gayrimenkulün kamulaştırma alanına girmesi ya da ilerleyen süreçte bu tür bir ihtimal bulunması durumunda profesyonel bir danışmanlık almanız büyük fayda sağlayacaktır. Kurumumuz Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak sizlere bu konuda en profesyonel ve faydalı desteğe sunmak için her zaman hazırdır.