Gayrimenkuller bireylere, kurumlara veya devlete ait
olabilecek şekilde bölümlenirken eğer kamu yararı mevzubahis olursa bir
gayrimenkul devlet tüzel kişiliğine geçirilebilir. Bu süreçte ortaya çıkan
kavram istimlak olmak ile birlikte bir diğer anlamı kamulaştırma şeklinde
bilinir. Bu noktada da öncelikle istimlak
nedir sorusunu cevaplamak gerekecektir.
İstimlak nedir sorusu için yine diğer anlamı kamulaştırma
olmak ile birlikte bir gayrimenkulün kamu yararı bağlamında, kamu veya devlet
tüzel kişiliğine geçirilmesi işlemidir, cevabı verilebilir. İstimlak
işlemlerinde amaç; kamu yararı için herhangi bir kişiye ait taşınmazın bir
proje maksatlı olarak değerlendirilmesi ve bedeli karşılığında kamuya ait hale
getirilmesidir.
İstimlak yöntemi ile kamulaştırılan kişilere ait konut,
yapı, ticarethane, arsa veya tarla gibi gayrimenkuller kamunun yararına olacak
bir proje için istimlak edilmelidir. Yani bu noktada istimlak nedir sorusu için
farklı bir bakış açısı ile kamuda kullanılacak ortak faydalı projeler açısından
kişilere ait gayrimenkullere devlet tarafından bedel karşılığı el koymaktır da
denebilir. Bu tip kamulaştırma işlemleri sonrasında elde edilen gayrimenkul
üzerinde okul, sağlık ocağı, karayolu, şehir yolları veya resmi daireler inşa
edilebilir.
İstimlak Nedir ve Nasıl Faydalar Sağlar?
Günümüzde birçok kentte halihazırda bulunan imar planlarında
yolların geçtiği güzergahlar, yapıların inşa edildiği arsalar, kamu için
kullanılan bölgeler ve özel bölgeler çok eski imar planlarında belirlenmiştir.
Oysa özellikle büyüyen kentlerde yeni yollara ve kamusal alanlara ihtiyaç
duyulmaktadır. Bazen yeni bir yeşil alan, yeni bir okul binası, daha geniş bir
yol veya bir meydan şehre kazandırılırken de istimlak yöntemi tercih
edilebilir.
İstimlak nedir denildiğinde kamu yararı amacı ile
gayrimenkulün kamu tüzel kişilikleri veya devlet adına geçirilmesidir, cevabı
verilmiştir. Tanımdan da anlaşıldığı üzere istimlak halk dilinde kamulaştırma
olarak bilinirken, yerel idareler ve hükümet kurumları tarafından istimlak
kararı alınmaktadır. Örneğin, belediyeler kent içerisinde ihtiyaç duyulan yeni
yol ve caddeler için aldığı istimlak kararı ile belirli bölgelerdeki şahıslara
ait gayrimenkul, arsa ve yapıları istimlak ederek, yıkma ve yeniden kullanma
yöntemini tercih edebilir.
İstimlak net bir şekilde gerçekten kamu yararı gözetilerek
gerçekleştirildiğinde, ortaya çıkan sonuç ile birlikte elde edilen yeni yol
veya kamusal kullanım alanı gerçekten fayda sağlayabilir. Bu kamulaştırma
karşılığında gayrimenkul sahibine istimlak karşılığında bir bedel ödenir. Bu
ödemeler bazen gayet avantajlı rakamlar oluştururken, doğru hesaplama ve yasal
düzlemde iyi bir bedel belirlenmesi ile sahip olduğunuz gayrimenkulün istimlak
edilmesi size büyük bir kazanç sağlayabilir.
Günümüzde istimlak ne
demek sorusu karşılığında özellikle yerel yönetimlerin çok sık uyguladığı
kamulaştırma işlemidir gibi bir cevap akla gelebilir. Çünkü bilhassa
büyükşehirlerde yerel yönetimler yeni kentsel alanlar ve hizmet alanları için
kamulaştırma yöntemini tercih etmektedir. Bu sayede şehirlerde imar planları ve
kentsel çehre değiştirilerek yenileşme de elde edilmektedir.
İstimlak Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Kent içerisinde ya da kent dışı mücavir alanlarda istimlak
edilecek gayrimenkul için yerel yönetimler, kamu kuruluşları veya devlet
tarafından öncelikle detaylı bir inceleme yapılarak istimlak bedeli hesabı
sağlanmaktadır. Bu bedelin hesaplanmasında istimlak nedir tanımlarından çıkarım
yapılabileceği üzere
- Gayrimenkulün cinsi ve
türü
- Alanı ve ölçüleri
- Etrafındaki özellikleri
ile birlikte kıymeti
- Vergi matrahı
- Resmî kurumların
gerçekleştirdiği kıymet incelemeleri
- Arsada bir yapı
bulunuyorsa, bu yapının;
- Değeri,
- Kullanımdaki sağladığı
getiri,
- Güncel piyasa fiyatı,
- Yapının ortaya koyduğu
maliyet,
- Ne kadar yıpranmış olduğu
gibi birçok kriter göz önünde bulundurulur.
Her kriter istimlak alanı için belirlenecek bedelin
değişmesinde önemli bir etki oranına sahiptir. Örneğin, şehir içerisinde yeni
bir yol için istimlak yapılacak ise belirli bir alan içerisinde 10’dan fazla
yapı da istimlak edilebilir. Bu alanda da tüm kriterlere bağlı şekilde uzmanlar
yani bilir kişiler bir değerlendirme raporu ortaya koyarken istimlak değeri
belirlenir.
Bedel belirlenirken ifade edilen istimlak alanı kavramı da
ayrı bir kavram oluşturur. Bu noktada istimlak
alanı ne demek sorusu için kamu yararına istimlak edilecek ve içinde bir ya
da birden fazla gayrimenkul bulunabilecek alandır, cevabı verilebilir. Yani
istimlak edilecek gayrimenkul tek bir kişiye ait tek bir gayrimenkul değil
belirli bir bölge veya istikamet de olabilir. Örneğin, yeni bir meydan inşa
edilecekse, meydanın oluşacağı bölgedeki birçok yapı istimlak edilerek, her
biri için fiziki özelliklerine göre bedel hesaplaması ile istimlak ödemesi
yapılabilir.
İstimlak Nasıl Yapılır?
Kamulaştırma Kanunu olarak adlandırılan kanun çerçevesinde
düzenlenmiş bir şekilde istimlak işlemi belirli adımlar ile uygulanır. İşlem
bağlamında da istimlak etmek ne demek sorusu
için kamu yararı oluşturacak şekilde şahıslara veya kurumlara ait
gayrimenkullerin kamu tüzel kişilikleri ve devlet tarafından bedel karşılığında
satın alınması işlemidir, denilebilir.
İstimlak için bir okul, park veya yeni bir yol inşa
edilecekse; öncelikle istimlak edilecek alanda Kamulaştırma Kanunu gereği kamu
yararı net bir şekilde ortaya koyulmalıdır. Bu anlamda da öncelikle bir proje
hazırlanır ve bu kamu projesi halka lanse edilerek proje için gereken istimlak
alanı tespit edilir. Sonrasında işlemi sağlayacak belediye, köy tüzel kişiliği
veya üniversite kamulaştırma tescil kararı alır. Karar bağlamında istimlak
edilecek bölgedeki gayrimenkuller için Bayındırlık ve İskan Bakanlığı çerçevesinde
tespit edilen değerler ile hesaplama sağlanır.
İstimlak aşamasında elbette öncelikle gayrimenkul sahipleri
ile anlaşma yoluna gidilir. Eğer uzlaşma sağlanamazsa ve bedel noktasında ya da
kamu yararı noktasında gayrimenkul sahipleri itirazda bulunursa, her iki taraf
da dava yolunu tercih ederek, mahkeme nezdinde sonuç elde edilmesini talep
edebilir. Her iki noktada da yasal prosedürler ile birlikte kamulaştırma
tamamlandığında tespit edilmiş son değer gayrimenkul sahibine ödenerek artık
istimlak alanı kamuya geçirilir.
İstimlak günümüzde çok sık bir şekilde kullanılan bir yöntem
olmak ile birlikte içerik dahilinde istimlak nedir ile bedel hesaplaması nasıl
yapılır ve uygulama nasıl gerçekleştirilir soruları için cevap verilmiştir. Bu
noktada sahip olduğunuz bir gayrimenkulün kamulaştırma alanına girmesi ya da
ilerleyen süreçte bu tür bir ihtimal bulunması durumunda profesyonel bir
danışmanlık almanız büyük fayda sağlayacaktır. Kurumumuz Premar Gayrimenkul Danışmanlığı
olarak sizlere bu konuda en profesyonel ve faydalı desteğe sunmak için her
zaman hazırdır.
Sık Sorulan Sorular
İstimlak etmek ne demektir?
İstimlak; devletin ya da kamu kurumlarının toplumun
çıkarları için özel mülkiyete ait taşınmazları satın almasına verilen isimdir.
İstimlak işleminin hangi durumlarda yapılacak Kamulaştırma Kanunu’nca
belirlenmiştir.
Arazinin istimlak edilmesi ne demek?
Bir arazinin istimlak edilmesi; özel mülkiyetteki arazinin
kamu yararı amacıyla devlet mülkiyetine geçmesine verilen isimdir. İstimlak
işleminin hangi durumlarda yapılacağı 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda
belirtilmiştir.
Devlet istediği yeri istimlak edebilir mi?
Devlet; kamu yararının gerektiği durumlarda dahi keyfi
olarak istediği her yeri istimlak edemez. İstimlakın hangi durumlarda
yapılacağı Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilmiştir. Ancak kanunlar çerçevesinde
istimlak gerçekleştirilebilir ve mülk sahibine rayiç bedel üzerinden ödeme
yapılır.
İstimlak ve kamulaştırma arasındaki fark nedir?
İstimlak ve kamulaştırma temelde aynı anlama gelir.
Günümüzde ise kamulaştırma resmi ve hukuki bir terim olarak kullanılırken,
istimlak ise daha çok halk arasında kullanılan ifadededir. Fark terminolojik
düzeyde olsa dahi halk arasında yol yapımı, kamu binası yapımı gibi projeler
istimlak, diğer her türlü mülk edinimi kamulaştırma olarak anılır.
İstimlak edilen yer geri alınır mı?
İstimlak edilen yer; kamu yararı ortadan kalması durumunda
geri alınabilir. Kamulaştırmanın ardından taşınmaz beş yıl içinde kullanılmaz
ya da amaç dışı kullanılırsa; eski malik ya da mirasçıların geri alma hakkı
doğar.
İstimlak süresi ne kadardır?
İstimlak süresi, idarenin kamulaştırma kararıyla birlikte
başlar. Kararın ardından genellikle 6 ay içinde tüm taraflara tebligat
yapılarak bedel tespiti davası açılır. Mahkeme süreciyle birlikte kamulaştırma,
duruma bağlı olarak birkaç ay ile birkaç sene sürebilir.
İstimlak bedeline itiraz edilebilir mi?
Evet, istimlak bedeline itiraz edilebilir. Malik, tebligatın
ardından belirlenen bedeli kabul etmemesi durumunda Asliye Hukuk Mahkemesi’ne
dava açabilir. Mahkeme, bilirkişi raporuyla taşınmazın gerçek değerini
belirler.
İstimlak bedeli nasıl hesaplanır?
İstimlak bedelinin hesaplanmasında; taşınmazın konumu, emsal
satış değerleri, rayiç bedel ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılır. Bilirkişi
heyeti bu unsurları inceleyip rapor hazırlar. Mahkeme, rayiç değer üzerinden
adil bir tazminat belirleyerek mülk sahibine ödenmesini sağlar.
