Ev Sahibi Ne Kadar Zam Yapabilir?

Kiralık konutlarda kiracı eve giriş gerçekleştirirken ev sahibi ile arasında bir kira sözleşmesi imzalar. Kira sözleşmesinin imzalandığı andan itibaren 12 ay boyunca kararlaştırılmış kira bedeli yıl içerisinde herhangi bir artış göstermeden ödenmeye devam edilir. Ancak kiracı konutta 1 yıl boyunca oturmayı tamamladığında ise yeni dönem gelecek ve kira zam oranı belirlenecektir. 

Ev sahiplerinin kiraya vermiş oldukları konuttan alacakları kira bedelini arttırma hakkı sözleşme yılının tamamlanması ile birlikte doğar. 1 yıllık sözleşme tamamlandığında bir ev sahibinin kiraya ne kadar zam yapabileceği ise yasalara bağlı olarak belirlenebilir. Elbette ki ev sahibi ile kiracı arasındaki şifahen oluşturulan anlaşmalar ve sonrasında yazılı olarak sözleşmeye aktarılan anlaşmalar zam oranında belirleyicidir. Ancak bu tarz bir sözlü ve yazılı anlaşma bulunmuyorsa, ev sahibi kiraya ancak ve ancak tefe/tüfe oranlarına göre zam yapabilmektedir. 

Ev Sahibi Kiraya Ne Zaman Zam Yapabilir? 

Kira sözleşmeleri 1 yıllık olarak hazırlanırken, sözleşme hangi tarihte imzalanmışsa 1 yıl sonra aynı tarihte artık sözleşmeye bağlı olarak oturulan eve kira ödemesi zamlı olarak yapılmalıdır. Ancak bazı kiralama anlaşmalarında ev sahibi ile kiracı arasında önceden belirlenmiş bir rakam yer alabilir. Örnek olarak ev sahibi her yıl kiraya %30 zam yapma teklifini sunarken, kiracı bu teklifi kabul edebilir. Buna göre örnek olarak 2024 ayının 14 Mart tarihinde sözleşme imzalanmışsa yine 2025 ayının 14 Mart tarihinde 1 sene dolduğunda zam yapılması gerekir. 

Bazı kira sözleşmelerinde kiralayan ile kiracı arasında yapılan anlaşmaya göre zam yapılması ihtiyacı bulunmadan senelerce oturulmaya da devam edilebilir. Eğer kira sözleşmesinde aksi belirtilmiş bir durum yoksa yıl dolduğunda kiralayan ile kiracı tekrar görüşme gerçekleştirerek kira zammı oranını belirleme şansına da sahiptir. Ancak zam yapılması için 1 yılın dolmuş olması gerekirken; ev sahibi sözleşme imzalanalı 4 ay veya 7 ay olmuş durumdayken zam yapma hakkına sahip olmaz.

Yıllık Kira Zam Oranı Nasıl Belirlenir? 

Türkiye İstatistik Kurumu(TÜİK) tarafından yılın her ayının ilk haftasında TÜFE yani Tüketici Fiyat Endeksi rakamları açıklanır. Bu sayede bulunan ay içerisinde kira zam oranı belirlenmiş olur. Her ayın kira artış oranı sayesinde son 12 ay içerisinde belirlenmiş TÜFE oranı toplamı alınarak örneğin %48 gibi bir rakam elde edilebilir. Bu durumda ortaya çıkan rakam son 2 ay boyunca elde edilen enflasyon rakamı olduğu için ev sahipleri de bu rakama uygun olarak yıllık kira zam oranı ile artış sağlayabilir. 

Hesaplamaya bir örnek verilmesi gerekirse, bugün yaklaşık 1 yıldır 12.000 ₺ gibi bir rakam ile oturduğunuz bir konutta kiralama süreniz 1 hafta sonrasında 1 yılı doldurabilir. Halihazırda Ağustos ayı içerisinde olunduğu düşünülürse, açıklanan enflasyon verisinin 3,27 ve son 1 yıllık enflasyon verisinin ise 48,25 olduğunu düşünülebilir. Bu durumda 12.000 ₺ olarak ödenen kirada artış oranı 48,25 olacaktır. 

Hesaplamaya uygun bir şekilde 12.000 ₺ için %48,25 oran alındığında 5.790,36 ₺ gibi bir rakam ortaya çıkar. Bu durumda yapılacak zam oranı da belirlenirken, yeni kira bedeli 17.790,36 ₺ olarak ortaya çıkacaktır. Resmi olarak yapılabilecek zam oranı bu şekilde belirlense de ev sahipleri kiracılar ile yaptıkları görüşmelerde bu rakamın daha aşağısını veya daha yukarısını talep edebilir. Özellikle günümüzde bu konuda bir pazarlık yapılması geleneksel hale gelmiş olmak ile birlikte kiracılar genellikle daha düşük bir rakam ile artış yapılmasını talep edebilmektedir. 

Kira Zammı Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev Sahibi En Fazla Ne Kadar Zam Yapabilir? 

Yıllık olarak belirlenmiş TÜFE oranı yıllık sözleşme dolması ile birlikte ne kadar kira zammı yapılabileceğini ortaya koymaktadır. Ancak piyasanın değişen koşulları, artan enflasyon, döviz kurları, zamlar veya hayat zorluğu gibi birçok koşul ev sahiplerini daha fazla zam yapmaya iterken; kiracıları ise daha düşük zam yapma arzusuna itmektedir. Yakın geçmişte kiralarda en fazla %25 gibi bir zam oranı ile ilgili düzenleme getirilirken, sonradan kaldırılan bu düzenleme ile birlikte bazı ev sahipleri %100 zam yapma gibi çabalar içerisine dahi girmektedir. 

Bir ev sahibi halihazırda en az 1 yıldır konutunda oturan kiracıya yasal çerçevede %100 gibi bir zam oranı ile artış gerçekleştiremez. TÜİK tarafından açıklanan TÜFE verilerine bağlı olarak maksimum kira artışı ortaya çıkarken, kiracılar halihazırda ev sahibi ile görüşme gerçekleştirmeden TÜFE oranında artışı eski kira bedeli üzerine ekleyerek, kirayı yatırmaya ve konutta oturmaya devam etme şansına da sahiptir. Kira ve zam oranları gibi konularda net bilgiler açısından Premar Gayrimenkul Danışmanlığı hizmetlerimize her zaman danışılabilir. 

Sıkça Sorulan Sorular 

2025 yılında ev sahibi yüzde kaç zam yapabilir? 

Her yıl belirlenen rakamlar gibi son olarak 2025 yılında da Temmuz ayında açıklanan enflasyon verileri bağlamında %44,8 oranında zam yapılabilir. 

Ev sahibi %100 zam yapabilir mi? 

Ev sahibinin kiraya %100 zam yapması kanunen mümkün olmamak ile birlikte kiracı ile arasında bir anlaşma sağlanırsa yapılabilir. 

Kira artışı kabul edilmezse ne olur? 

Kiracı yasal kira artışını gerçekleştirmeden kirayı ödediğinde eksik ödeme yapacağı bariz olacağı için artışa uymayan kiracı tahliye açısından ev sahibine hukuki hak kazandırmış olur.

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 13 Temmuz 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.