Her arazi, üzerinde imar planı geliştirildiği sürece artık
inşa yapılabilecek bir arsa konuma ulaşır. Ancak arsa üzerinde inşaat
gerçekleştirilebilmesi için emsal değer
adı verilen bir kavramdan yararlanılır. Bu değerin belirlenmesinde de bazı
kriterler göz önünde bulundurularak sonuç elde edilir. Emsal olarak ifade
edilen kavram KAKS olarak da adlandırılan kavram ile aynıdır.
KAKS kavramı, “Kat Alanı Kat Sayısı” ifadesinin kısaltılmış
halini oluşturmaktadır. Bu kavram bir yapıda kaç kat bulunursa bulunsun, bu
katların tüm taban alanları toplandığında elde edilir. Bu minvalde de bir arsa
üzerinde inşa edilebilecek toplam inşaat alanının ne olduğunu ifade etmektedir.
Hesaplanan bu değer ile birlikte arsada brüt alan ölçüleri elde edilebilir.
Ayrık nizam ile belirlenmiş ve üzerinde yapı bulunmamak kaydı ile temiz durumda
imara açık halde bulunan bir arsada, her kentte yerel yönetim bu değeri
belirleyerek arsada yapılabilecek inşaat için kıstaslar ortaya koyar.
Arsalarda inşaat yapılırken emsal değer göz önünde
bulundurulmadığında her kentte çarpık yapılaşma sonucu ile karşılaşılması gayet
olasıdır. Çünkü her arsanın metrekare değerlerine ve boyutlarına bağlı olarak o
arsa üzerinde kat alanı katsayısı toplamı bağlamında bir inşaat alanı tatbik
edilebilir. Aksi takdirde aynı ölçülere ve özelliklere sahip yan yana iki arsa
üzerinde birbirinden çok farklı boyutlara ve katlara sahip ve uyum sağlamayan
yapıların ortaya çıkması ile karşılaşılır.
Emsal Değer Nedir?
Normal koşullarda iktisat biliminde emsal değer kavramı;
değeri gerçek anlamda tespit edilmemiş ya da doğru olarak bilinmeyen bir menkul için satış yapılacağı zaman
benzerleri göz önünde bulundurularak değerleme sonucu elde edilen değerdir. Bu
tanım gayrimenkul sektörüne uyarlandığında emsal kavramı, inşaat
gerçekleştirilecek arsa ile ilgili bir kavram oluşturur. Çünkü her arsanın
sahip olduğu boyuta bağlı olarak bu arsa üzerinde belirli ölçüler ile yapılaşma
sağlanması gerekir. Bu yapılaşmada da emsal olarak bölgedeki diğer yapılar ve
kat alanları göz önünde tutulur.
Emsal değer örnek olarak A şehrinin B mahallesinin C
sokağındaki bir arsada yapılacak apartman için belirlenmesi gereken bir
değerdir. Aynı sokakta bulunan apartmanlar 4 kat olarak inşa edilmiş ve
ortalama her katta 100’er metrekare toplam alandan 2’şer daire bulunabilir. Bu
durumda bu binanın her katı 200 m2 olacak şekilde bina tüm alanı ile
800 m2 taban kullanım alanı sağlar. İşte bu noktada aynı sokakta
inşa edilecek diğer yapılarda da benzer bir kat alanı katsayısı hesaplaması
gerçekleştirilir.
Arsada Emsal Nedir?
KAKS ya da inşaat yoğunluğu gibi karşılıklara sahip olan arsa emsal değer ise
bir parsel üstünde inşa edilecek binanın alan hudutlarını tespit eden değerdir.
Bu değer imar planı çerçevesinde hazırlanırken, parselin üzerinde nasıl bir
yapı inşa edileceğini ortaya koyar. Çünkü hesaplama parselde inşa edilecek
binanın yekun inşaat sınırlarını ortaya koyarken, inşaat yoğunluğunun da nasıl
olduğunu belirleyebilmektedir.
Arsa emsal değer hesaplaması gerçekleştirilirken, bir inşaat
yapılacak arsanın altyapı özellikleri, boyutu, hazırdaki imar planı ve fiziki
özellikleri göz önünde bulundurulur. Bu özelliklere bağlı olarak da değer
aşağıdaki sıralama ile belirlenebilir.
- 0.20
- 0.30
- 0.40
- 1.0
- 1.5
- 2.0
- 2.07
- 2.5
- 3.0
İnşaatta Emsal Ne Demek?
Arsa için belirlenen KAKS değerleri toplam arsa boyutu ile
çarpıldıktan sonra arsa üzerinden inşa edilebilecek yapı için toplam alan
sonucu elde edilir. Çünkü inşa edilecek yapının inşaat alanı belirlenmiş imar
planında bulunan inşaat emsal değeri üzerinde olamaz. Örnek bir hesapta KAKS
değeri 0,40 olarak belirlenmiş ise ve arsa boyutu 900 m2 ise 0,40 x 900 = 360 m2
olacaktır. İmar planlarına ve güncel yönetmelik gibi koşullara bağlı bu
hesaplamadaki oranlarda değişiklikler her zaman oluşabilir.
Hesaplamada kat alanı kat sayısı kavramı kullanıldığı için
bir kat alanında dahil edilecek bölgeler ile dahil edilmeyen bölgeler
birbirinden her zaman ayrıdır. Çünkü insanların genel itibariyle özellikle
yerleşim sırasında ev içerisinde kullanılacak alanlar ile kullanılmayacak
alanlar birbirinden ayrı olacaktır. Hatta inşa edilen binanın da bazı alanları
kat alanı içerisine dahil edilmez. Bu bölümler Planlı Alanlar Tip İmar
Yönetmenliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliği’n 14. Maddesinin 1.
Fıkrası dahilinde işlenmiştir.
Taban alanına dahil edilmeyen alanlar içerisinde bahçe
bölümü ve bahçe bölümü gibi binanın dışında kalan asansör boşluğu, bina
araları, binadaki iç bahçeler, süs havuzları, zemin terasları, istinat
duvarları, otopark, yangın merdiveni ve su deposu yer alır. Kat alanı
bağlamında da binanın iç kısmında yer alan merdiven, baca, asansör boşluğu,
kapıcı dairesi, ortak olarak kullanılan müştemilat ya da mescit ve çatı
terasları kat alanına dahil edilmez.
Emsal Nasıl Hesaplanır?
KAKS yani emsal değer hesaplama işlemi gerçekleştirilirken,
TAKS adı verilen bir kavram da ortaya çıkar. TAKS kavramı ise “Taban Alanı Kat
Sayısı” anlamına gelmektedir. Yani bir yapıda bütün inşaat alanlarının
toplamını ortaya çıkarmak için KAKS(kat alanı katsayısı) ve TAKS(taban alanı
kat sayısı) değerlerinin kullanılması gerekir. TAKS olarak adlandırılan ifade
ise bir arsa üzerinde inşa edilen yapıda taban oturum alanının arsa ile
oranlanması sayesinde elde edilir.
Az önce ifade edildiği şekilde yapılarda taban alanı ile kat
alanı haricinde kalan bölümler dışında ortaya çıkan değerler kullanılarak emsal
değer için bir hesaplama gerçekleştirilir. Bu bağlamda emsal hesaplama formülü için parsel alanı ile emsal oranı birbiri
ile çarpılır. Bu sayede parsel üzerinde inşa edilecek yapı için toplam alan
elde edilir. Bu bağlamda;
- Emsal oran için daha
önceden belirlenmiş KAKS listedeki 0,20 ile 3,0 değerleri arasında
olabilir. Bu oran üzerinden KAKS x Arsa M2’si çarpılarak emsal
oranı tespit edilir.
- Emsal oran belirlendikten
sonra hesaplamanın bir sonraki aşamasında parsel alan ile emsal oran
birbiri ile çarpılır.
- Yani sonuç olarak emsal
değer için kullanılan hesaplama formülü PARSEL x (KAKS x Arsa M2’si)
olacaktır.
Bu oranın belirlenmesi özellikle arsa yatırımı
gerçekleştirmiş veya gerçekleştirecek kişiler için gayet önemli bir durumdur.
Çünkü yatırım gerçekleştirilen veya gerçekleştirilecek arsanın ilerleyen
dönemde nasıl bir emsal değer ile yapılaşmaya izin vereceği, yatırımda ne kadar
değerli olacağı anlamına da gelir. Bu belirleme ve hesaplamaların önceden
yapılması gayet önemli olmak ile birlikte bu konuda profesyonel teknik destek
her zaman Premar Gayrimenkul Danışmanlığı firmamızdan talep edilebilir.
