İpotek, bir alacağın teminat altında tutulması yani güvenceli bir hale getirilmesi anlamına gelmektedir. Tapu işlemlerinde de ipotek koyulması, genellikle bankalar tarafından gerçekleştirilen ve konut kredisi karşılığında güvence oluşturan bir işlemdir. Eğer bankanın alacağı olan bütün miktar ödenirse, tapuda ipotek kaldırma işlemi gerçekleştirmek de mümkündür.
Alacaklılar, alacakları karşılığında bir güvence olarak borcun sona ermesine kadar geçen süre için konut üzerine ipotek koymayı tercihedebilir. Bu sayede olası bir koşulda borçlu alacaklıya borçlarını ödemez ise belirli bir süre ardından haciz yolu ile evin satışı ve alacaklının alacaklarını tahsil etmesi sağlanır. Bu durumda evin üzerindeki ipotek satış yolu ile kalkabileceği gibi borçlunun geç dahi olsa borçlarını ödemesi durumunda da tapuda ipotek kaldırma başvuruları yapılabilir.
Tapuda İpotek Kaldırma Nasıl Yapılır?
İpotek kaldırma için gerçekleştirilen işlem bir gayrimenkuldeki ipoteğin iptal edilmesi için gerçekleştirilen hukuki işlem sürecidir. Bu işlem tapuda yapılırken de öncelikle ipotekli borcun ödemesinin yapılması ve sonrasında Tapu Müdürlükleri üzerinde başvuru ile işlem yapılması gerekir. İşlemin yapılması için kurumların talep ettiği belgeler ve her aşamada dikkat edilmesi gereken adımlar yer alabilir.
Tapuda ipotek kaldırma süreci içerisinde sadece banka gibi bir kuruma değil örneğin bir şahsa olan borçlarda da alacaklının alacağını güvenceye alabilmesi açısından daha önce uygulanan ipotek kaldırılabilir. Yani her koşulda banka veya alacaklı olan kişiye borcun tamamının ödenmesi gerekliliği yer alır. Daha açıklamalı bir şekilde tapuda ipotek kaldırma için yapılması gerekenler aşağıdaki liste ile sıralanabilir.
- İpotek kaldırma için öncelikle banka, finans kuruluşu veya şahıs gibi bir alacaklıya olan borcun tamamı ile ödenmesi ve ipoteğe neden olan alacakların ortadan kaldırılması gerekir.
- Borçların ortadan kalkması ile birlikte banka veya diğer kurumlar ipotek fek yazısı hazırlar.
- İpotek fek yazısı noter üzerinden onaylatılır ve geçerlilik kazanır.
- Alınan fek yazısı ile birlikte hazırlanacak bir dilekçe sayesinde Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvuru yapılır.
- Tapu Sicil Müdürlükleri yapılan incelemeler sonrasında işlemi gerçekleştirirken, tapuda ipotek kaldırma işlemini tamamlayarak tapu senedini de güncel hale getirir.
Tapuda İpotek Kaldırma Kaç Gün Sürer?
İpotek kaldırma sürecinde gerekli adımlar sırasıyla atılırken ortalama olarak işlemlerin tamamlanması 2-3 gün süre alabilmektedir. Öncelikli olarak alacaklıya borçların ödenmesi sonrasında fek yazısı alınması ve diğer belgelerin hazırlanarak Tapu Sicil Müdürlüğü başvurusu yapılması ile kurum tarafından işlemin ne kadar sürede tamamlanacağı açısından da daha net bilgi verilebilir.
Tapuda ipotek kaldırma ile birlikte gayrimenkul sahipleri gayrimenkul üzerindeki tüm haklarını bağımsız bir şekilde kullanma şansını yeniden elde ederler. Çünkü ipotek bulunmayan bir tapu daha yüksek bir değer ortaya koyarken, bu gayrimenkulün satılması, kiralanması, yeniden kredi ile satın alınması gibi işlemler de daha kolay bir hale gelir. Hatta bir gayrimenkulün herhangi bir noktaya bağışlanması, bedelsiz devredilmesi ya da miras olarak kalması gibi durumlarda da ipotek kaldırma ihtiyacı yer alır.
Tapu Sicil Müdürlüklerinde ipotek kaldırma süreci başlatılırken, başvurunun bizzat taşınmaz sahibi, alacaklı ya da banka gibi alacağı bulunan bir kurum tarafından yapılması gerekir. Başvuru sırasında talepedilen belgeler arasında da aşağıdaki belgeler yer alır.
- Başvurucunun nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisinin sunulması
- Vekaleten başvuran avukat gibi biri varsa, vekalet evrakının sunulması
- Banka gibi bir kurumdan alınmış olan ipotek fek yazısı
- Gayrimenkulün tapu senedi ile fotokopisi yer alır.
Bu belgeler ipotek kaldırma için Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bir dilekçe ile sunularak işlemin yapılması talep edildiğinde, genellikle birkaç gün içerisinde işlem tamamlanır.
Tapu Üzerinde İpotek Sorgulama Nasıl Yapılır?
Günümüzde özellikle internet ve bilgisayar kullanımı ile birlikte bir gayrimenkul üzerinde ipotek bulunup bulunmadığını sorgulamak gayret kolaydır. Gayrimenkulün alımını yapan ya da hali hazırda sahibi olan kişi internet üzerinde sorgulama yapabileceği gibi belediye veya tapu dairelerine başvurarak da ipotek belgesini alma hakkına sahiptir. İnternet üzerinden gerçekleştirilecek sorgulama işlemlerinde ise e-devlet uygulaması kullanılabilir. Ancak başvuru 3. şahıslar tarafından yapılamayacak bir işlemdir.
E-devlet üzerinden ipotek sorgulama işlemleri gerçekleştirilirken öncelikle vatandaşlık numaranız ve şifreniz ile e-devlet sistemine giriş yapmanız gerekir. Arama çubuğu içerisinde “ipotek sorgulama” ibaresini arattığınızda, karşınıza çıkacak sayfada özel veya tüzel kişi olmanıza göre uygun seçimi yaparak açılan sayfada sizden talep edilen kimlik numarası ve tapu bilgilerini girdiğinizde sonuç elde edebilirsiniz. Ayrıca yeni açılan sayfada tapu üzerinde ipotek gibi bilgileri sorgulamak için muris veya çocuklarınız adına da sorgulama yapmanız mümkündür.
Sorgulama işleminin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlükleri’nde yapılması açısından ise bir dilekçe ile ve kimlik belgeniz ile müdürlüğe başvurduğunuzda ya da yine kurum web sayfasını kullandığınızda sonuç elde etmeniz mümkündür. Ayrıca bir diğer kurum olan bankalar üzerinde de ipotek sorgulama yapılması mümkün olurken, örneğin; kredi vasıtasıyla banka aracılığı üzerinden bir konut alacaksanız, bu taşınmaz üzerinde bir ipotek bulunup bulunmadığı banka tarafından sorgulanabilir. Bu durumda özellikle satıcı ile görüşerek tapuda ipotek kaldırma işlemi yapılması talebi gerekebilir.
Tapuda İpotekli Ev Almak Riskleri Nelerdir?
Bazı kişiler uygun fiyat ile konut satın alma ihtimali seçeneği olarak ipotekli ev satın almayı tercih edebilmektedir. Ancak tapu kayıtlarında bir konut üzerinde ipotek yer alıyorsa, bu ev için yapılan alışverişlerde bazı risk yani dezavantajlar görülebilir. Bu noktada karşılaşabileceğiniz en büyük sıkıntılar arasında ipotek borcunun size devredilmesi, ek masraflar ile karşılaşılabilmesi ve hukuki sıkıntılar yaşanabilmesi yer alır.
Hukuki anlamda iyi bir danışmanlık alırsanız, bu sayede ipotekli ev satın alırken dezavantajları kademeli bir şekilde aşarak istediğiniz sonuca ulaşabilirsiniz. Çünkü tapuda ipotek kaldırma uygulanmadan bir evin satılması durumunda genel olarak evin daha uygun fiyatlı olması,yüksek bir pazarlık ihtimali bulunması ve hızlı bir satış yapılabilmesi gibi avantajlar yer alır. Ancak bunun yanında özellikle ipotek kaldırılmadığı için mevcut ipotek borcu satın aldığınız ev ile birlikte size devredilebilir.
Yine hukuken tapuda ipotekli ev alırken ödenmemiş borç nedeni ile ipoteğin bir para birimine dönüşmesi sonrasında bir icra takibi başlatılması ihtimali yer alır. Kıymet belirlemesi gerçekleştirildiğinde de aldığınız gayrimenkul bazen piyasanın çok altında bir fiyat ile satılabilir veya farklı bir alacaklı borcuna karşılık olarak ipotekli evin talebini gerçekleştirebilir. Özellikle taşınmazlar bu tip bir şekilde icradan satın alınmak istendiğinde, devir ve satış işlemlerinde de masraflar hayli yüksek olabileceği gibi süreç çok uzun olabilir.
Tapuda İpotek Koyma İşlemi Nasıl Yapılır?
Herhangi bir gayrimenkul için tapuda ipotek koyma işlemi yapılması açısından hukuki anlamda Tapu Müdürlüğü'nde bir sözleşme hazırlanır. Örneğin; banka kredisi çekerek ev satın alınırken banka bu sözleşmeyi hazırlar ve Tapu Müdürlüğü’ne intikal eden sözleşme ile birlikte tapu sicillerinde ipotek hakkı kurulur. Temel olarak ipoteğin resmiyet kazanması için de tapuda tescil işleminin yapılması ve noter huzurunda da ipotek sözleşmesi yapılmasının yeterli olması gerekecektir.
Eğer bir gayrimenkulde mülkiyet elbirliği ile oluşturulmuş ise ipotek bütün tapu üzerinde ve fakat paylı mülkiyet varsa ipotek paylar üzerinde bulunabilir. Özellikle her pay üzerinde ayrı ayrı ipotek bulunabileceği gibi mülkiyetin tamamına ipotek konulması ihtimali de yer almaz. Bir yapı üzerinde ipotek kurulması açısından mahkeme yoluna başvurmak da mümkündür. Gayrimenkul sahibinin borçluluğunu ispat açısından gayrimenkul rehin sözleşmesi ile birlikte tapu kayıtlarında ipotek işlemi başlatılabilir.
Tapuda ipotek kurulması ile birlikte yine tapuda ipotek kaldırma işlemlerinde de elbette öncelikli olarak alacağın bitmesi yani borcun ödenmesi koşulu yer alır. Ancak bazı noktalarda tapuda ipotek kaldırma için banka veya kişisel olarak alacaklı olan bireyin alacağından vazgeçmesi yani feragat etmesi de geçerlilik sağlar. Ayrıca bir bina üzerinde ipotek yer alırken deprem gibi bir koşulda bu binanın yıkılması, mahkeme kararı ile yapıya el koyulması veya yapının kamulaştırılması gibi durumlarda da ipotek ortadan kalkar. Bazen ipotek süreli bir şekilde oluşturulurken, bu süre dolduğunda ipotek kaldırılması gereken bir koşuldur. Bazen de ipotek paraya çevrilerek bu paranın ödenmesi ile ipoteğin iptali sağlanabilir.
İpotekli Tapu Alınır Mı?
İpotek, gayrimenkulde borcun ödenmemesi veya henüz vadelerinin bitmemesi durumunda devam eder. Fakat bu tarz bir koşul bulunduran konutlarda tapuda ipotek kaldırma işlemi yapılmamış olsa dahi konut satın alınabilir. Çünkü yasal olarak ipotekli evin satın alınması mümkün olmak ile birlikte bu satın alma işlemi sırasında karşılaşılabilecek bazı riskler yer alır.
Tapuda ipotek kaldırma işlemi yapılmamış yani halen borcu bulunan bir konut satın alınırken, örnek olarak banka kredisi nedeni ile bir ipotek konulmuşsa, banka alacaklarından dolayı bu güvenceyi devam ettirmeyi tercih eder. Yani borç devamlılık ortaya koyduğu için borç ödenmediği sürece evin satışı yapılsa dahi banka ilerleyen süreçte alacağının tahsili için sizin almış olduğunuz bu evi haciz yöntemi ile satmak isteyebilir. Bazı durumlarda ise borç ödense dahi borçlu kişi bankadan fek yazısı alarak tapu işlemlerinde ipotek kaldırma sağlamamış ise tapuda gayrimenkul halen ipotekli olarak kayıtlı bulunabilir. Bu durumda mutlaka ipotek sorgulaması yapılarak eğer bir ipotek bulunuyorsa evi satan kişi ile görüşülmesi ve imkan bulunuyorsa tapuda ipotek kaldırma yapılması gerekir.
Bazı koşullarda herhangi bir gayrimenkul üzerinde gayrimenkulün satışını yapan kişiye ait bir borç bulunmasa da üçüncü bir kişinin borcu nedeni ile gayrimenkul üzerinde ipotek bulunma ihtimali yer alır. Bu tip işlemlerde gayrimenkulü satan kişi bireysel olarak tapuda ipotek kaldırma yaptırma şansına sahip olmasa da 3. kişinin vasıtasıyla bu işlemin yapılması gerekebilir. Çünkü aksi takdirde bu tarz ipotek kayıtları gayrimenkulü satın almak istediğinizde hukuki sıkıntılar çıkarabilir.
İpotekli Tapu Nasıl Alınır?
Uygun bir fiyat ile birlikte satışa çıkan konutlarda ve hızlı bir şekilde satışı yapılması istenilen gayrimenkullerde genellikle ipotek bulunduğu için bu tip avantajlar bulunması normal olarak kabul edilebilir. Elbette daha önce ifade edildiği şekilde bir konut üzerinde ipotek bulunsa dahi bu konutu satın almanız mümkündür. Satış işlemleri yine standart olarak Tapu Müdürlüğü’nde devir ile gerçekleştirilir. Ancak bu noktada özellikle güncel bir tapu kaydı sorgusu yapılması, bankada bir ipotek bulunuyorsa da fek yazısı alarak tapuda ipotek kaldırma yapılması ve sonrasında devir sağlanması büyük avantaj oluşturacaktır.
Satın almak istediğiniz konutlarda ipotek bulunup bulunmadığı güncel bir şekilde tapu müdürlüklerinde sorgulanabilir. Eğer bir ipotek ile karşılaşırsanız tapuda ipotek kaldırma işlemi gayrimenkulü satan kişi tarafından yapılmalı ve işlemler noter huzurunda sürdürülmelidir. Çünkü örnek olarak bankaya ödenmiş bir borç sonrası fek yazısı alınırken bu yazının noter onayından geçmesi ve sonrasında Tapu Sicil Müdürlüğü’ne ibraz edilmesi gerekir. Özellikle bu süreçte avukatlardan danışmanlık almak ve büyük fayda sağlayabilir.
Tapuda ipotek kaldırma işlemi yapılmadan ipotekli evin alınması işlemi yapılırken bir yasal kısıtlama bulunmamak ile birlikte alıcı olduğunuz gayrimenkulde değişen ödeme yöntemlerini kullanabilirsiniz. Örneğin; gayrimenkul sahibi ile görüşürseniz, ipotekli kredi desteği almasını talep edebilir ve konuttaki borçların ödemesini yapmasını talep edebilirsiniz. Bazen de kredi ve ipoteği devralarak, banka kredisi kullanabilir ya da peşin ödeme ile süreci kolaylaştırarak ipotekli evin alınmasını sağlayabilirsiniz. Bu gibi hukuki destek ihtiyacı da bulunan ve tapuda ipotek kaldırma gibi işlemler yapılması gereken gayrimenkul süreçlerinde profesyonel danışmanlık hizmetleri almayı da tercih edebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu ipotek kaldırma nasıl yapılır?
İpotek kaldırma için borcun ödenmesi, fek yazısı alınması ve Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurularak ipotek tahsisinin kaldırılmasının talep edilmesi gerekir.
Tapuda ipotek kaldırma ücretli midir?
İpotek kaldırma sırasında tapu daireleri her yıl güncel olarak belirledikleri tarife ile Binde 9,48 damga vergisi ve bölgesel olarak farklı konuşturabilse de ortalama 1.200 ₺ Tapu döner sermaye ücreti ve ardından noter onay ücreti ile işlem yapabilmektedir.
Tapudan ipotek kaç günde kaldırılır?
Banka borçlarının ödenmesi ile ortalama 2 gün içerisinde otomatikman ipotek kalksa da diğer durumlarda bireysel başvuru yapılırken 2-3 gün içerisinde de ipoteğin kaldırılması ihtimali yer alır.
