Bir arsa üzerinde ipotek şerhi bulunması, bu gayrimenkulün satış işleminin yapılması açısından engel oluşturmaz. İpotekli gayrimenkuller, gayrimenkul sahibinin yetkisi ile birlikte üçüncü bir kişiye her koşulda satılabilir. Hatta ipotekli arsa satışı nasıl yapılır sorusu kapsamında da bu satış işleminin yapılması için arsa sahibinin ipotekten dolayı alacaklı olan kişi veya kurumdan bir izin alması gerekliliği dahi yer almamaktadır.
İpotekli Arsa Satışı Nasıl Yapılır?
İpotek, pratikte herhangi bir alacaklının alacağını güvence altına alabilmek için alacaklı olduğu kişinin sahip olduğu bir gayrimenkul üzerinde oluşturabileceği bir güvence anlamına gelir. Bu güvence gayrimenkulün tapu siciline bir şerh olarak işlenirken, eğer alacak zamanında veya usulünce tahsil edilemezse, gayrimenkulün satışı ile alacağın tahsili sağlanabilir. Ancak bu tarz biravantaj alacaklıya verilse de normal bir gayrimenkul satışı gibi alacaklının haberi ya da izni olmadan gayrimenkul sahibi ipotekli gayrimenkulünü satma hakkında da sahiptir.
Türk Medeni Kanunu 888. Maddesi çerçevesinde ipotekli bir gayrimenkulün satış ile devredilmesi aksi bir durum ile ilgili karar alınmadığı sürece borçluya ait bir sorumluluktur ve bu satış ile birlikte ipotekten dolayı alacaklının elde ettiği güvencede bir değişiklik ortaya çıkmaz. Yani gayrimenkul sahibi üzerinde ipotek bulunan bir arsayı üçüncü bir kişiye satış ile devretse dahi taşınmaz üzerinde ipotek bulunma hakkı devam eder. Bu durum kanunda açıkça belirtilirken, eğer borç alacaklıya ödenmez ise ipotek alacaklısı ipoteğin paraya dönüşümünü talep edebilir ve takip işlemi ile birlikte borcunu tahsil etmek isteyebilir.
Resmi usulde ipotekli bir arsanın üçüncü bir kişiye satışının yapılması halinde gayrimenkulün kayıtlı olduğu Tapu Müdürlüğü, tapu senedinde sahiplik değişikliği gerçekleştirir. Bu değişikliği de banka veya kişi fark etmeksizin ipotek alacaklısına bildirim ile haber verir. Bu durumda ipotek alacaklısı örneğin banka, taşınmazın devrinin yapılmasından sonraki 1 yıl içerisinde eski gayrimenkul sahibine borç dolayısıyla sorumluluğunun devam ettiğini ve bu sorumluluğu yerine getirmesi gerektiğini ifade eder. Çünkü ipotek alacaklısı 1 yıl içerisinde eski arsa sahibine bu bildirimi yapmadığında eski gayrimenkul sahibi ipotek borcundan dolayı sorumluluğunu kaybedebilir.
İpotekli Arsa Satışı İçin Nelere Dikkat Edilmelidir?
İpotekli arsa gibi gayrimenkullerin satış işlemlerinde ipotek şerhinin ortadan kalkması için yine 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 883. Maddesi dahilinde bir ibare bulunmaktadır. Kanun maddesi bağlamında eğe ralacaklar sona erer yani bütün borçlar ödenirse, ipotekli arsanın sahibi alacaklısı ile görüşerek ipoteği terk etmesini talep edebilir. Bu durumda satış yapılırken gayrimenkul sahibi ipotek ile ilgili bir problem yaşamadan üçüncü kişiye arsanın satışını tamamen borçsuz ve sıkıntısız bir şekilde gerçekleştirebilir.
İpotek arsa üzerinden kaldırılmış olsa da olmasa da her koşulda yeni arsa sahibinin borç ile ilgili sorumluluğu tamamen ipotekli arsa kapsamında yer alacaktır. Eğer ipotekli bir arsanın satışı yapılır ve yeni arsasahibi eski arsa sahibinin bildirim almaması veya sorumluluğunu yerine getirmemesi nedeni ile ipotekten dolayı yeni sorumlu haline gelirse belirli koşullar yer alır. Örneğin; eski arsa sahibinin 5 milyon ₺ gibi bir borcu yer alırken ipotekli arsa 3 milyon ₺ gibi bir değer ortaya koyabilir. Bu durumda yeni arsa sahibi borçtan dolayı sorumlu hale gelirse, ipotekli arsa değerinin üzerindeki bir rakamdan sorumluluk sahibi olmayacaktır. Çünkü yeni arsa sahibinin üstleneceği sorumluluk ipotekli arsanın değeri ile sınırlı bir şekilde belirlenir.
İcradan İpotekli Arsa Satışını Nasıl Yapılır?
Arsa üzerinde ipotek işlemi gerçekleştirilmesi, arsanın alacağa karşı rehin tutulması anlamına gelirken; alacak tutarı ile bağdaşacak şekilde arsa üzerinde tesis edilen ipoteğe göre icra yolu ile satış yapılabilir. İpotek rehin koşulu oluştururken, alacaklı alacağını tahsil edemediğinde yasal koşullara uygun bir şekilde rehinin paraya çevrilmesini ilamsız takip yöntemi ile talep edebilir. İlamsız takip ile yapılan ipoteğin paraya çevrilmesi işleminde arsa icra yolu ile açık arttırma yönteminden satışa sunulur ve paraya dönüştürülür.
Alacaklının alacağını ipotek yöntemi ile tahsil etmesi durumunda takip zorunluluğu kendisine aittir. Alacaklı bulunduğu bölgede icra dairesine başvuru gerçekleştirerek, borçlunun borcunu ödemediğini ve ipoteğin paraya çevrilmesini ilamsız takip ile talep eder. Bu durumda aşağıdaki gibi birişlem sıralaması yer alır.
- Öncelikle başvuru ile birlikte takip talebi oluşturulur.
- Borçluya ödeme emri gönderilerek 7 gün itiraz süresi ve 30 gün ödeme süresi sunulur.
- Eğer borçlu 7 gün içerisinde itiraz gerçekleştirmez ve hemen ertesinde 30 gün dahilinde ödeme yapmaz ise ipotekli arsa için satış işlemleri başlatılabilir.
- İpotekli arsa için satış işlemleri açık arttırma yöntemi ile oluşturulurken, arsanın kıymet belirleme işlemi sonrasında satışı gerçekleşebilir.
- Satışın yapılması sonrasında elde edilen miktar içerisinde alacaklının ödemesi yapılır ve eğer arta kalan bir miktar yer alırsa, yine borçlu konumdaki eski arsa sahibine kalan miktar ödenir.
Bazı ipotekli arsalarda borcun ödenmemesi durumunda alacaklı dava yolunu kullanmayı tercih edebileceği gibi borçlu açılan davayı kaybettiğinde ipoteğin ödemeye çevrilmesi için ilamlı takip kullanılır. Yani mahkeme kararı ile hızlı bir sonuç üzerinden yine borçluya 7 günlük icra emri verilirken, borç ödenmediğinde ipotekli arsa satışı yapılarak alacaklıya ödemesi gerçekleştirilir. Özellikle ipotekli arsa satışı nasıl yapılır sorusu açısından da ipoteğin paraya çevrilmesi işlemlerinde bankalar kredilendirme gibi hizmetler sonucunda bu hakkı elde ederken, öncelikli bir şekilde satış ile ipoteğin paraya çevrilmesi hakkını da elde edebilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Üzerinde ipotek bulunan bir arsanın satışı yapılabilir mi?
Arsa üzerinde ipotek bulunsa dahi bir başkasına satış işleminin Tapu Dairesi üzerinde yapılmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
İpotekli arsa satışlarında devir nasıl olur?
İşlemler Tapu Dairesi’nde yapılsa da ipotekli arsa satışında öncelikle alıcı ile satıcı anlaşma yapmalı ve arsa üzerinde ipotek bulunduğu belirtilerek gerek banka gerek alıcılar ile iletişime geçilip durum bildirilmelidir.
İpotekli arsada ev inşa edilir mi?
Satışı yapılan arsa ipotekli olsa dahi arsayı alan üçüncü kişi üzerinde yapı inşa etme hakkına sahiptir.
