Her arsa bir gayrimenkul olarak tapu kütüğünde işlenmiş bir yapıya sahiptir. Bir arsanın bütününden bölümlenmesi için de ayırma işlemi sağlanır ve bu işlem birçok resmi prosedür içerir. İfraz olarak da adlandırılan bu işlemde, parsel bölümlemeleri yapılarak arsa kendi içerisinde daha küçük hisselere ayrılır. İşlemin yapılabilmesi için bazı uygunluk araştırmaları sağlanması ve resmi bir başvuru ile birlikte sürecin tamamlanması gerekir.
İfraz İşlemi Nedir?
İfraz kavramı kelime olarak ayırma anlamına gelirken, tapu sicilinde tek parsel şeklinde kayıtlı olan bir taşınmazın ve özellikle de arsanın yeni bir harita düzenlemesi ile birlikte birden fazla parçaya bölünmesi ve sonrasında tapu kütüğünde tekrardan tescil gerçekleştirilmesidir. Yani ifraz işleminde bir arsa veya arazi bir parçaya sahipken birden fazla parçaya bölünür.
Türk Medeni Kanunu çerçevesinde ve yine İmar Kanunu bağlamında belirlenmiş düzenlemeler ile birlikte uygulanabilen ifraz işleminde genellikle tapuda kayıtlı tek parsel şeklinde bir arsa veya arazi yer alır. Çoğu zaman da bu arsa veya arazi birden fazla kişinin hissedar olduğu bir gayrimenkul olmak ile birlikte resmi anlamda gayrimenkul hisselerinin birbirinden ayrılarak ayrı parseller haline getirilmesi açısından ifraz başvurusu gerçekleştirilir.
Tapu kayıtlarında ifraz işlemi temelinde öncelikle parseller satışa sunulur ve sonrasında bu parseller yeniden bir tapu haline getirilir. Bu işlem yönteminde de bazı şartlar yerine getirilerek ifraz işleminin yapılması mümkün hale gelir. Arsa sahiplerinin ve hissedarlarının bu işlemi gerçekleştirmek için resmi kuruluşlara başvuru gerçekleştirmesi ve talepte bulunması gerekir. Zira ifraz bazı noktalarda arsa sahiplerinin gayrimenkul değerini yükseltmek açısından gerçekleştirdiği ve kâr amaçlı yürüttüğü birişlem türüdür. Örnek olarak tapu kayıtlarında bazı arsalar ifrazlı arsa olarak ifade edilir. Bu arsa tapuda tek parça bir şekilde tescil edilmiş ve fakat ifraz işlemi başvurusu yapılması ile parsellere ayrılmış olduğu için ifrazlı arsa olarak tescil edilmiştir. Çünkü bu işlem yapıldığında tapu kütüğünde arsa ile ilgili net bir şekilde değişiklikler gerçekleştirilirken, alış ve satış açısından da önemli kolaylıklar ortaya çıkar.
İfraz ile benzer bir yapıya sahip olan tevhid işlemi konusunda da kısa bir açıklama yapılması gerekirse, tevhid bu işlemin tam tersi bir şekilde gerçekleştirilmektedir. Çünkü ifraz işlemi ile birlikte örneğin bir arsa parsellere bölünerek yeni tapu kayıtları çıkarılırken, tevhid işleminde ise aynı ada veya imar planı dahilinde bulunan iki ya da daha fazla parselin birleştirilmesi işlemi yapılır. Örneğin; 4 farklı parselin yan yana bulunduğu durumda parsel sahipleri tevhid başvurusu yaparak tek bir parsel dönüşümü gerçekleştirip, bir müteahhit ile anlaşma usulünde yeni bir yapılaşma projesine gitmeyi tercih edebilirler.
İfraz İşlemi Neden Yapılır?
Tapu kayıtlarında ifraz yapılmasının temel nedenlerinden birisi arsa tipinde veya benzer bir gayrimenkulün bölümlenmesi ile birden fazla parsele dönüştürülmesi ve genellikle satış ya da imar kolaylığı elde edilmesi ve mülkiyet paylaşımı gerçekleştirilebilmesidir.
Yasal olarak ifade edilen sebepler ile gerçekleştirilen ifraz işleminde tanımdan anlaşılabileceği üzere de ortakları bulunan bir arsa, arazi veya taşınmaz üzerinde işlem gerçekleştirilir. Örneğin; babadan miras kalmış 10 dönüm bir arsanın 5 ortağı yer alıyorsa, ortaklar bu arsanın her kişiye 2 dönüm düşecek şekilde 5 farklı parsele bölünmesini isteyebilir. Çünkü bu durumda hissedarlar ile bağımlı kalmadan her parsel sahibi kendi parseli üzerinde yapı inşaatı gerçekleştirebilir, satış ve devir uygulayabilir. Çünkü ifraz sonrasında her ortağın adına bağımsız bir kayıtlı tapu bulunurken, ortaklık ortadan kalkar.
Bazı durumlarda ifraz işlemi yapılması ile birlikte ortaklı arsalarda mülk sahipleri yeni parseller elde ederken sadece yatırım işlemini düşünerek bu işlemi yaparlar. Çünkü taşınmaz parçalara bölündüğü için kolay bir şekilde el değiştirilerek değerlenecek ve yatırım kazancı sağlayacak bir hale gelir. Bazen de belediye veya kent imar planında değişim oluştuğunda mecburi olarak ifraz işlemi ihtiyacı ortaya çıkar. Örneğin; belediye arsanın belirli bir bölgesinden yol geçirecekse veya imar koşulları değiştiyse parsellerde yeniden düzenleme gerekir.
İfraz işlemi ile birlikte özellikle miras kalan taşınmazlar mirasçılar arasında net ve yasal bir şekilde paylaştırılabilir. Tapuda ifraz işlemi ticari, bireysel veya idari ihtiyaçlar ile birlikte gerçekleştirilebilecek bir işlemdir. Özellikle de aşağıda sayılabilecek nedenler ile ifraz önemli avantajlar ortaya çıkarabilmektedir.
- Hisseleri ortaklar arasında bölerek yeni parseller oluşturmak
- İmar ve inşaat planlarına uygun bir şekilde yeni parselleri düzenleyebilmek
- Büyük bir taşınmazı satılabilecek küçük parçalara bölebilmek
Ayrıca düşünüldüğünde bir toprak parçası üzerinde ifraz işlemi yapıldığında her ortak kendi payına düşen yeni parseli ile birlikte isterse müstakil bir ev inşaatını parsel üzerinde gerçekleştirebilir. Hissedarlar kendi parselleri üzerinde ev inşa edebileceği gibi başka bir hissedar parselini bir ticari inşaat yapılması için müteahhide verebilir veya satışını yapabilir. Ayrıca ifraz ile ayrılan parsellerden herhangi biri üzerinde tarım ve hayvancılık faaliyetleri yürütülmesi de tercih edilebilir.
İfraz İşlemi Ne Kadar Sürer?
Günümüzde birçok değişen kentte resmi başvuruların yapılması ile birlikte müracaattan sonra ortalama 30 gün dahilinde kurum incelemelerinin tamamlanması ile ifraz işleminde sonuç elde edilebilir.
İfraz işlemi gerçekleştirilmesi için Türkiye'de başvurular bulunduğunuz ildeki yerel yönetime yani belediyeye veya kadastro müdürlüğüne gerçekleştirilebilir. Ancak bu noktada taşınmazın imar planı bulunuyorsa belediyeye başvuru yapılması ve eğer imar planı içermiyorsa il özel idare kuruluna başvuru yapılması gerekir. Başvuru sonrasında lisanslı harita mühendisi eşliğinde bir ifraz krokisi hazır hale getirilir. Hazırlanan kroki başvurulan kuruma teslim edilirken, kurum onay işlemini gerçekleştirir ve tüm onaylı evraklar ile birlikte diğer belgeler tapu müdürlüğüne teslim edilerek ifraz işleminin yapılması beklenir.
İfraz işlemi gerçekleştirebilmek için ihtiyaç duyulacak evraklar ise aşağıdaki şekilde sayılabilir.
- İşlem yapılacak taşınmazın tapu senedi
- Eğer imar bulunuyorsa imar durum belgesi ve fotokopisi
- Encümene sunulan teklifin belgesi
- Tapu sahibi veya sahiplerinin ya da vekalet verdikleri kişilerin nüfus cüzdanlarının fotokopisi
- Taşınmazın DASK poliçesi
- Arsa için hazırlanan ve kurum tarafından onaylanan aplikasyon krokisi
- Yapı istikamet rölesi
- Tapu sahibinin dışında bir kişi başvuru yapıyorsa vekaletname belgesi
- Bürodan alınan tescil evrakı
Evraklar eksiksiz bir şekilde hazırlanarak tüm onaylar ile tapu müdürlüğüne teslim edildiğinde, tapu müdürlüğü ifraz işlemi gerçekleştirmek için belirli koşulları göz önünde bulundurur. Örnek olarak hazırlanacak yeni parsellerin kroki planında gösterilen şekilde imar planı ile uyum sağlaması yani asgari büyüklükte ifade edilmiş olmak koşulu aranır. Yine ifraz uygulanacak taşınmaz imar sınırlarına dahil olmalıdır.
Eğer ifraz için hazırlanan planda parsellerden herhangi birinin yola cephesi bulunmuyorsa, daha sonradan geçit hakkı talebi yapılmaması için bu parseller de ifraz uygulanmaz. Tarım arazilerinde ve köy arazilerindede değişen kurallar icap ederken, özellikle tarım arazileri üzerinde ifraz yapılması için Tarım İl Müdürlüğü üzerinden de izin alınması koşulu yer alır. Bu koşullar ile tüm belgelerin eksiksiz olması ve bilgilerin doğru bir şekilde verilmesi sonrasında yasal bir engel bulunmuyorsa, ifade edilen süre içerisinde tapu müdürlüğü ifraz işlemini tamamlayabilir.
İfraz İşlemi ile Pasife Alınmıştır Ne Demek?
Gayrimenkul piyasasında ve finansal piyasalarda görülen bir kavram olan ifraz işlemi ile pasife alınmıştır kavramı, arsanın ayrıma işlemine ayrıldığı için kayıtlarda pasif pozisyona geçirilmiş olması demektir.
Özellikle yatırımcılar bir arsa veya araziyi statü veyatırım açısından takip ediyorlarsa, taşınmazın kayıt durumunda ifraz işlemi ile pasife alınmıştır gibi bir bilgilendirme notu ile karşılaşabilirler. Çünkü ifraz işlemi gerçekleştirilmesi için öncelikle taşınmazın satışı ve sonrasında parseller ile bölünerek yeniden tapu kayıtlarına geçirilmesi sağlanır. Bu süreç içerisinde varlık satılmış olduğundan kayıtlarda pasif bir şekilde ortaya çıkarken, işlem tamamlandıktan sonra ilgilenilen taşınmaz artık tek bir parça değil farklı sahipleri bulunan farklı parseller haline gelecektir.
Pasif durumu özellikle tapu işlemleri sırasında karşılaşılan bir durum olmak ile birlikte pasife alındığı durumda tapu ile ilgili hak sahipliği bulunan kişiler arsanın bölünmesini talep ederse, bu durumda ifraz da uygulanamaz. Ancak ifraz nedeni ile pasife alındığı durumda ise keza başvuru gerçekleştirilmiştir ve artık ifraz işlemi sonrasında bölünen yeni parsellerile birlikte taşınmaz aktif bir hale gelecektir.
Mevcut bir gayrimenkul pasif bir durumda bulunuyorsa ya da net bir bilgi bulunmuyorsa, e-devlet üzerinde sorgulama gerçekleştirilerek bilgi alınabilir. E-devlet web sayfasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi içerisinde bulunan sistem ile birlikte pasif olup olmadığı durumu kontrol edilebilir. Çünkü ifraz işlemi dışında bir neden ile tapu pasif durumda ise işlem yapılamayacağı gibi aktif halde ise ifraz başvurusu yapılabilir. Zira prosedür gereği ifraz veya benzer bir yapıya sahip olan tevhid işlemlerinde tapunun aktif olması gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda ifraz işlemi nedir?
İfraz tapu kütüğünde tek parsel şeklinde bulunan bir gayrimenkulün yeni bir planlama ile birden fazla parsele bölünmesidir.
İfraz için minimum kaç metre parsel gerekir?
İşlem için başvurulan tek parselin büyüklüğünün en az 5000 m2 olması koşulu bulunur.
İfrazlı arsa alınabilir mi?
İfraz koşulları ile belirlenen tüm şartları sağlayan kişinin ifrazlı arsayı satın alması mümkündür.
