Bir toprak parçasının inşaat alanı olarak kullanılabilmesi
için öncelikle bir planlama sayesinde kullanım özelliklerinin belirlenmesi
gerekir. Bu belirlemelerin gerçekleştirilmesi yerel yönetimler tarafından imar
verilmesi sayesinde sağlanmaktadır. Yani şehir içerisinde veya taşradaki
herhangi bir arazi belirli kurallara göre incelemelerden geçirilerek
yapılaşmaya açıldığında bu bölge için imar planı oluşturulur. Sonrasında konut
veya ticari alan imarı verilmiş arsa üzerinde artık yapı inşaatı yapılması mümkün
hale gelir.
İmar Planı Nedir?
İmar, bir konumda yaşamın gerçekleşecek şekilde değişim
sağlanması açısından bu konumun bayındırlaştırılması yani kentleştirilmesi
anlamına gelmektedir. Bu durumda imar planı kavramı da özellikle şehir
çalışmaları içerisinde yeni yaşam alanları oluşturma ile ilgili geliştirilmiş
bir kavramdır. Ülkemiz sınırlarında bir arazinin imar edilmesi yani
bayındırlaşması için çevre kuralları ve yasalara uygun bir şekilde imar planı
hazırlanır.
İmar planı, bayındır hale getirme sağlanacak bir toprak
parçası üzerinde yerleşim ve yaşam için oluşturulacak alanlara ait oluşturulan
yeni bir harita çeşididir. Sınırları belli olan bir yerleşim konumu göz önünde
tutularak bu konum içerisinde ortak kullanım alanları, yol ya da sağlık ocağı
gibi birçok yapı tespit edilir ve bir imar planı ortaya çıkarılır. Bu noktada
da imar yönetmeliği üzerinden çalışma gerçekleştirilir.
İmar planı bir kadastro haritası üzerinde arazinin nasıl
kullanılacağını, nüfusa göre arazi tiplerini, ulaşımın nasıl sağlanacağını,
yerleşim bölgelerinin konumların, kullanım özelliklerini ve değerlerini
gösterir. Plan hazırlıkları şehir plancıları kontrolünde mimarlar, jeoloji
mühendisleri, sosyologlar ve peyzaj mimarları gibi uzman bir ekip tarafından
sağlanır. Bu ekip tüm çalışmaları yerel yönetimler ve kamu kurumları ile
birlikte yürütürken, hazırlanan planlar elde edilen tüm veriler ile hazır bir hale
getirildiğinde il meclisleri tarafından onaylanır ve yürürlüğe alınır.
Nasıl bir ölçek ile hazırlandıklarına ve detaylarının ne
olduğuna göre planlar birbirleri içerisinde farklı çeşitlere de ayrılır. Ana
olarak bahsedilebilecek çeşitler arasında da aşağıdaki türler yer alacaktır.
- Uygulama imar planı
- Mekansal strateji imar
planı
- Çevre düzeni planı
- Nazım imar planı
Dört farklı çeşit ile birlikte bahsedilen bu planların her
biri ayrı bir amaç ile ve kentlerde farklı bir düzenleme mantığı ile uygulanır.
Bu uygulamalar kentleri yaşanabilir ve yerleşimde kolaylık sağlanabilir bir
hale ulaştırır. Plan çeşitleri içerisinde öncelikle nazım imar planı ön planda
tutulmalıdır ve incelenmelidir. Çünkü 1/5000 gibi ölçekler ile hazırlanan nazım
plan, özellikle uzun yıllar boyunca kentin nasıl bir imar ile şekille
düzenleneceğini belirler. Kentlerde ve hatta bir kasabada dahi ilerleyen
yıllarda nüfus artışı olabilir, daha büyük kamusal alanlara ihtiyaç duyulabilir
ve özellikle büyükşehirlerde bu tip planlar büyük önem arz etmektedir.
Uygulama İmar Planı Nedir?
Bahsedilen çeşitler içerisinde ilk olarak uygulama imar
planı üzerinde durması ile bu kavramın açıklanması sağlanabilir. Eğer nazım
imar planı 1/1000 ölçek dahilinde hazırlanırsa, bu plan türü uygulama imar
planı olarak adlandırılır. Genellikle kentlerde ilçe belediyelerinin
hazırladığı bu planlar, uygulanacak bölgenin içerisindeki yoğunluğu, yolları ve
yapı bölgelerini göz önünde tutar. Özellikle yatırımcı açısından bakıldığında
gayrimenkul noktasında arsa yatırımları için incelenmesi gereken planlardır.
Uygulama imar planı sayesinde mevzubahis bir arsa üzerinde
nasıl bir inşaat yapılabileceği net bir şekilde ifade edilir. Küçük bir ölçüye
sahip olduğu için genellikle bölgede yaşayan halk tarafından imar planında
bölgedeki sosyal tesis, okul, hastane veya park gibi noktaların hangi konumda
yer alacağı da rahatlıkla bu plan sayesinde öğrenilebilir.
Mevzii İmar Planı Nedir?
Mevzii planlar nazım planlar içerisinde önemli bir çeşit
olarak yer alırlar. Eğer bir ilçe veya şehirde halihazırda bulunan mevcut nazım
imar planı bölgenin ihtiyaçlarına cevap vermiyorsa, belirli bir değişim ve
yenileme yapılması gerekliliği ortaya çıkar. Genellikle bölge nüfusu artış
gösterirken bu artışa bağlı olarak yeni park alanları, yapı alanları, sosyal
alanlar ve yollara ihtiyaç duyulur. Yeni yerleşim yerlerinin oluşturulması
açısından da gerekli altyapı uygulamalarının nazım imar planına dahil edilmesi
amacı ile mevzii imar planı oluşturulur.
Revizyon İmar Planı Nedir?
Yine nazım imar planı içerisinde ayrı bir alan olarak
kullanılan revizyon imar planı, mevcutta yer alan önceki imar çalışmalarının
yenilenmesi mantığı ile uygulanan çalışmalardır. Çünkü birçok değişen sebep
dolayısıyla bir kentteki imar planı artık ihtiyaçları karşılayamayabilir.
Örneğin; yolların yetersiz gelmesi, yeşil alanların az olması veya kamu
kurumları için yeterli alan bulunmaması durumunda revizyon imar planı
çalışmaları ile yerinde değişiklik sağlanarak imar planı faydalı ve yeterli bir
hale getirilebilir.
Meri İmar Planı Nedir?
Gayrimenkul sektöründe genellikle tanımı yapılamayan
konularda meri imar planı kuralları ön planda tutularak işlem gerçekleştirilir.
Bu durum çok sık karşılaşılan bir kural olmak ile birlikte meri imar planı
yürürlükte yer alan plan anlamına gelmektedir. Yine nazım planların bir alt
çeşidi olmak ile birlikte aslında hazırlanmış nazım imar planının
geçerlilikteki hali bu şekilde ifade edilir. Bu plan içerisinde konutlar, ticarethaneler, sanayi
tesisleri, parklar veya okullar gibi tüm yapılar için gelecek nüfus
planlamaları ve ihtiyaçlar da hesaba katılarak tüm altyapı ayrıntıları da dahil
edilerek bir sonuç elde edilmiştir ve yürürlükte kullanım
sürdürülmektedir.
Ana plan uygulama çeşitlerinden biri olan mekansal strateji
planı ise 1/250.000 ya da 1/500.000 gibi ölçekler arasında çok büyük haritalar
ile hazırlanan ve genellikle bakanlık tarafından oluşturulan planlardır. Ayrıca
çevre düzeni planı olarak ifade edilen başlıkta ise minimum bir şehrin
sınırlarını göz önünde tutacak şekilde 1/50.000 ile 1/100.000 ölçekler
aralığında yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yürütülecek çalışmalar
için planlar hazırlanır.
Bir kentte gayrimenkul yatırımcısı, inşaatçı veya halk için
önemli olan nokta nazım imar planı olarak göz önünde tutulur. Nazım planlar
içerisinde de bazen genellikle belediye tarafından kontrol edilen parselasyon
imar planı, yeni yerleşim yerleri için ihtiyaç duyulan ilave imar planı veya
turizm gibi ihtiyaçlar için oluşturulan özel imar planı yer alabilir.
Bölgelerde özellikle gayrimenkul yatırımları için imar planı göz önünde
tutularak doğru seçimler yapılabileceğinden profesyonel destek noktasında Premar Gayrimenkul Danışmanlığı
olarak verdiğimiz hizmetlerden yararlanılabilir.
