Kira Amortisman Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Taşınır veya taşınmaz varlıklar belirli bir süre kullanılırken, bu varlığın belirli bir ekonomik ömre sahip olduğu da akla gelmelidir. Ekonomik ömür olarak ifade edilen bu kavram için amortisman karşılığı kullanılır. Örneğin; bir eşyanın ilk sahip olunduğu anda karşılanan maliyeti zamana yayıldığında ne kadarlık bir zamanda bu maliyete uygun bir şekilde kullanım sağlayacağını ve geri dönüş oluşturacağını hesaplamak amortisman hesabı olarak bilinir. 

Gayrimenkul piyasası açısından düşünüldüğünde amortisman bir gayrimenkulün ilk noktada karşılanan maliyetinin kaç yıl içerisinde geri dönüş yapacağı anlamını oluşturmaktadır. Çünkü amortisman hesabında maliyet hesabı gerçekleştirilirken, satın alım için ödenen fiyat ve kaç yıllık bir kullanım gerçekleştirildiği gibi bilgiler kullanılır. Çünkü gayrimenkulün tahminen bir ekonomik ömrü vardır ve ödenen fiyata karşı bu ömrün ne kadar sürdüğü hesaplanmalıdır. 

Kira Amortismanı Nedir? 

Gayrimenkullerde amortisman hesabı özellikle gayrimenkulün kiralanması işlemi ile birlikte gerçekleştirilir. Çünkü örnek olarak bir konut satın aldığınızda 2 milyon TL gibi bir ücret ödediğiniz hesaba katılırsa, bu ödemenin kaç yıllık bir süreç içerisinde size geri dönüş yapacağı göz önünde tutulur. Konutun zamana ve kullanım ile birlikte karşılaştığı yıpranmaya bağlı olarak da amortisman önemli bir kavramdır. Çünkü bir konut veya gayrimenkulü satın aldıktan sonra kiraya verdiğiniz zaman ortalama ne kadar bir süre içerisinde ödediğiniz bedeli karşılayacağı yaptığınız yatırımın değerli olup olmadığını ifade eder. 

Kira amortisman hesaplanmasının yapılmasındaki amaçta belirli noktalar olarak göz önünde bulundurulur ve bu faktörler yatırımın karlılığını ve amacını sağlayıp sağlamadığını belirlemek için önemlidir. Biri gayrimenkule yatırım gerçekleştirecekseniz, bu gayrimenkulün değerini etkileyen örneğin; bulunduğu konum ve bu konumun ne kadar gelişme gösterdiği üzerinde durulabilir. Gayrimenkul konumunun sosyal noktalara, toplu taşıma imkanlarına ya da kurumsal yapılara ne kadar mesafede bulunduğu da önem arz eder. 

Gayrimenkulün konumu ve çevre özellikleri ile birlikte fiziki özellikleri, kaçıncı katta bulunduğu, büyüklüğü gibi birçok kriter bu gayrimenkule yatırım yapılıp yapılmayacağını da belirlemekte fayda sağlar. Tüm bunlar sonucunda da ödeyeceğiniz maliyet karşılığında kira amortisman hesabı ile kaç yıl içerisinde tüm bu yatırımın geri dönüşünü alabileceğiniz belirlenir. 

Gayrimenkullerde kira amortisman süresi hesaplaması sağlanırken, özellikle gayrimenkulün zaman içerisinde değer kazanabileceği ihtimali üzerinde durulur. Elbette beklenmeyen doğal afetler veya binada oluşan bir hasar gayrimenkul değerinin düşmesine de neden olabilir. Ancak genellikle hangi kentte bulunursa bulunsun gayrimenkulün yıllar içerisinde değerinin artacağı hesaba katılır. Konum ve diğer tüm özellikleri ile bu nokta göz önünde tutulduğunda kira bedeli de her yıl artış gösterecek ve amortisman bedelinde de değişim oluşacaktır. 

Kira Amortisman Süresi Ne Kadar? 

Amortisman denildiğinde kira amortismanı genel bir kavram oluşturmak ile birlikte aslında gayrimenkulde değer hesaplaması yapılırken farklı amortisman çeşitleri de ön plana çıkar. Örneğin; eşit tutar hesaba katılarak yapılan hesaplamada Maliye Bakanlığı’nın yayınladığı oranlar ile normal amortisman hesaplanır. Gayrimenkulün ilk alış bedelinden sonraki yıllarda yapılan hesaplaması ile birlikte her yıl üstüne eklenerek azalan bakiyeler sistemi kullanılabilir. 

Kira amortismanı için kullanılan yöntemlerden birisi de tüm doğal affet diskleri de göz önünde tutularak özellikle işletmelerde fevkalade amortisman hesaplaması yapılır. Gayrimenkul sahipleri amortisman hesabını bu türlerden birine bağlı olarak yaparken, özellikle yatırımcı açısından süre önemli bir kavramdır. Ülkemiz sınırlarında genel çerçevede ise gayrimenkullerde kira amortismanı için 210 ay kira gibi bir rakam göz önünde tutulur. Bu süre 12 ay gibi bir oran ile bölündüğünde 17,5 yıl kira amortisman süresi bulunduğu görülebilir. 

Türkiye genelinde emlak sektöründe kabul edilmiş bir kira amortisman süresi olarak 17,5 yıl hesabı alınsa da bazı illerde bu süre büyük bir farklılık oluşturabilir. Örneğin İstanbul'da 211 ay kira amortisman süresi yer alırken, Adana veya İzmir gibi bir kentte 16 yıl yani 196-200 ay arası gibi bir amortisman süresi de bulunabilir. Hatta birçok değişen sebebe yani ilin özellikleri, yapıların depreme dayanıklılığı, ilin deprem riski, yapının yaşı veya konum özellikleri gibi birçok ayrıntı kira amortisman süresi üzerinde değişiklik oluşturabilir. 

Kira Amortisman Hesabında Dikkate Alınması Gereken Kriterler

Kira Amortisman Hesaplama Yöntemi 

Ülkemizde kira amortisman hesaplama yöntemi olarak kullanılan sistemde çok uzun yıllardır benzer bir yapıdan yararlanılmaktadır. İlk noktada kira amortisman süresi hesabı yapılırken, bir gayrimenkulü satın alacağınız an itibariyle ne kadar değer talep edildiği ve yine aynı anda kiraya vermek istediğinizde ne kadar kira getireceği hesaba katılır. Hesaplamada gayrimenkul yatırımı için ödenen bedel elde edilebilecek aylık kira rakamına bölünür. 

Örnek olarak bugün 4 milyon ₺ karşılığında bir gayrimenkul satın alıyorsanız ve bu gayrimenkul aylık an itibariyle 25.000 ₺ kira geliri getiriyorsa, pratik bir hesaplama yapabilirsiniz.

4 milyon ₺/25.000 ₺ hesaplamasından 160 ay gibi bir sonuç elde edilir. Sonuç, 12'ye bölündüğünde de 13,33 yıl gibi bir kira amortisman süresi elde edileceği görülebilir.

Bu tip bir amortisman süresi her ilde ve her konutta ortaya çıkmamak ile birlikte bazen 4 milyon ₺ bedel ile satın alacağınız bir evin aylık ortalama 15.000 ₺ gibi bir kira geliri getireceği de düşünülebilir. Bu durumda 266 ay yani 22,22 yıl gibi bir kira amortisman süresi ile dahi karşılaşılabilir. 

Kira amortisman süresi hesaplanırken ilk etapta ödenen maliyet karşılığında güncel olarak elde edilecek kira geliri hesaba katılabilir. Ancak ilk hesaplamada karşılaştığınız son amortisman süresi yıllar içerisinde konutun kazandığı değer, kira rakamlarındaki artış veya tam tersi düşüş gibi faktörler ile büyük ve hızlı bir değişim gösterebilir. Ancak amortisman süresi bir gayrimenkulde yatırım yapılırken tahmini olarak ne kadar sürede doğru ve karlı bir geri dönüş elde edebileceğinizi, vergi giderlerinizin nasıl olacağını ve tüm maliyetlerin nasıl ortaya çıkacağını gösterebilir.

Ülkemiz sınırlarında gayrimenkullerde ortalama olarak 15-18 yıl gibi bir amortisman süresi hesaba katılır. Konutlarda ortalama 16 yıl olan amortisman süresi özellikle yatırım süreçlerinde doğru bir hesaplama ile doğru gayrimenkulü seçmenize yardımcı olur. Gayrimenkulün tüm çevresel özellikleri, fiziki özellikleri ve sağladığı imkanlar da hesaba katılarak kaç yıllık bir kira amortisman süresi bulunduğu ile birlikte doğru karar vermek açısından da Premar Gayrimenkul Danışmanlığı gibi profesyonel noktalardan destek talep edilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira gelirinde amortisman nasıl hesaplanır?

Kiraya verilen konutun satın alma bedelinin yüzde 2’si amortisman olarak belirlenir ve yıllık kira gelirinden indirilebilir.

Kira amortisman süresi nedir?

Kira amortisman süresi kira çarpanıyla ortaya çıkar. Örnek vermek gerekirse kira çarpanı 20 olan evin amortisman süresi 20 yıldır.

Kirada amortisman nedir?

Fransızca kökenli bir kelime olan amortisman, emlak sektöründe satın alınacak gayrimenkulün kiraya verildiğinde kaç sene içinde satış bedelini karşılayacağını ifade eder.

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 06 Temmuz 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.