Taşınır veya taşınmaz varlıklar belirli bir süre
kullanılırken, bu varlığın belirli bir ekonomik ömre sahip olduğu da akla
gelmelidir. Ekonomik ömür olarak ifade edilen bu kavram için amortisman
karşılığı kullanılır. Örneğin; bir eşyanın ilk sahip olunduğu anda karşılanan
maliyeti zamana yayıldığında ne kadarlık bir zamanda bu maliyete uygun bir
şekilde kullanım sağlayacağını ve geri dönüş oluşturacağını hesaplamak
amortisman hesabı olarak bilinir.
Gayrimenkul piyasası açısından düşünüldüğünde amortisman bir
gayrimenkulün ilk noktada karşılanan maliyetinin kaç yıl içerisinde geri dönüş
yapacağı anlamını oluşturmaktadır. Çünkü amortisman hesabında maliyet hesabı
gerçekleştirilirken, satın alım için ödenen fiyat ve kaç yıllık bir kullanım
gerçekleştirildiği gibi bilgiler kullanılır. Çünkü gayrimenkulün tahminen bir
ekonomik ömrü vardır ve ödenen fiyata karşı bu ömrün ne kadar sürdüğü
hesaplanmalıdır.
Kira Amortismanı Nedir?
Gayrimenkullerde amortisman hesabı özellikle gayrimenkulün
kiralanması işlemi ile birlikte gerçekleştirilir. Çünkü örnek olarak bir konut
satın aldığınızda 2 milyon TL gibi bir ücret ödediğiniz hesaba katılırsa, bu
ödemenin kaç yıllık bir süreç içerisinde size geri dönüş yapacağı göz önünde
tutulur. Konutun zamana ve kullanım ile birlikte karşılaştığı yıpranmaya bağlı
olarak da amortisman önemli bir kavramdır. Çünkü bir konut veya gayrimenkulü
satın aldıktan sonra kiraya verdiğiniz zaman ortalama ne kadar bir süre
içerisinde ödediğiniz bedeli karşılayacağı yaptığınız yatırımın değerli olup
olmadığını ifade eder.
Kira
amortisman hesaplanmasının yapılmasındaki amaçta belirli noktalar olarak göz
önünde bulundurulur ve bu faktörler yatırımın karlılığını ve amacını sağlayıp
sağlamadığını belirlemek için önemlidir. Biri gayrimenkule yatırım
gerçekleştirecekseniz, bu gayrimenkulün değerini etkileyen örneğin; bulunduğu
konum ve bu konumun ne kadar gelişme gösterdiği üzerinde durulabilir.
Gayrimenkul konumunun sosyal noktalara, toplu taşıma imkanlarına ya da kurumsal
yapılara ne kadar mesafede bulunduğu da önem arz eder.
Gayrimenkulün konumu ve çevre özellikleri ile birlikte
fiziki özellikleri, kaçıncı katta bulunduğu, büyüklüğü gibi birçok kriter bu
gayrimenkule yatırım yapılıp yapılmayacağını da belirlemekte fayda sağlar. Tüm
bunlar sonucunda da ödeyeceğiniz maliyet karşılığında kira amortisman hesabı
ile kaç yıl içerisinde tüm bu yatırımın geri dönüşünü alabileceğiniz
belirlenir.
Gayrimenkullerde kira amortisman süresi hesaplaması
sağlanırken, özellikle gayrimenkulün zaman içerisinde değer kazanabileceği
ihtimali üzerinde durulur. Elbette beklenmeyen doğal afetler veya binada oluşan
bir hasar gayrimenkul değerinin düşmesine de neden olabilir. Ancak genellikle
hangi kentte bulunursa bulunsun gayrimenkulün yıllar içerisinde değerinin
artacağı hesaba katılır. Konum ve diğer tüm özellikleri ile bu nokta göz önünde
tutulduğunda kira bedeli de her yıl artış gösterecek ve amortisman bedelinde de
değişim oluşacaktır.
Kira Amortisman Süresi Ne Kadar?
Amortisman denildiğinde kira amortismanı genel bir kavram
oluşturmak ile birlikte aslında gayrimenkulde değer hesaplaması yapılırken
farklı amortisman çeşitleri de ön plana çıkar. Örneğin; eşit tutar hesaba
katılarak yapılan hesaplamada Maliye Bakanlığı’nın yayınladığı oranlar ile
normal amortisman hesaplanır. Gayrimenkulün ilk alış bedelinden sonraki
yıllarda yapılan hesaplaması ile birlikte her yıl üstüne eklenerek azalan
bakiyeler sistemi kullanılabilir.
Kira amortismanı için kullanılan yöntemlerden birisi de tüm
doğal affet diskleri de göz önünde tutularak özellikle işletmelerde fevkalade
amortisman hesaplaması yapılır. Gayrimenkul sahipleri amortisman hesabını bu
türlerden birine bağlı olarak yaparken, özellikle yatırımcı açısından süre
önemli bir kavramdır. Ülkemiz sınırlarında genel çerçevede ise gayrimenkullerde
kira amortismanı için 210 ay kira gibi bir rakam göz önünde tutulur. Bu süre 12
ay gibi bir oran ile bölündüğünde 17,5 yıl kira amortisman süresi bulunduğu
görülebilir.
Türkiye genelinde emlak
sektöründe kabul edilmiş bir kira amortisman süresi olarak 17,5 yıl hesabı
alınsa da bazı illerde bu süre büyük bir farklılık oluşturabilir. Örneğin
İstanbul'da 211 ay kira amortisman süresi yer alırken, Adana veya İzmir gibi
bir kentte 16 yıl yani 196-200 ay arası gibi bir amortisman süresi de
bulunabilir. Hatta birçok değişen sebebe yani ilin özellikleri, yapıların
depreme dayanıklılığı, ilin deprem riski, yapının yaşı veya konum özellikleri
gibi birçok ayrıntı kira amortisman süresi üzerinde değişiklik oluşturabilir.
Kira Amortisman Hesaplama Yöntemi
Ülkemizde kira amortisman hesaplama yöntemi olarak
kullanılan sistemde çok uzun yıllardır benzer bir yapıdan yararlanılmaktadır.
İlk noktada kira amortisman süresi hesabı yapılırken, bir gayrimenkulü satın
alacağınız an itibariyle ne kadar değer talep edildiği ve yine aynı anda kiraya
vermek istediğinizde ne kadar kira getireceği hesaba katılır. Hesaplamada
gayrimenkul yatırımı için ödenen bedel elde edilebilecek aylık kira rakamına
bölünür.
Örnek olarak bugün 4 milyon ₺ karşılığında bir gayrimenkul
satın alıyorsanız ve bu gayrimenkul aylık an itibariyle 25.000 ₺ kira geliri
getiriyorsa, pratik bir hesaplama yapabilirsiniz.
4 milyon ₺/25.000 ₺ hesaplamasından 160 ay gibi bir sonuç
elde edilir. Sonuç, 12'ye bölündüğünde de 13,33 yıl gibi bir kira amortisman
süresi elde edileceği görülebilir.
Bu tip bir amortisman süresi her ilde ve her konutta ortaya
çıkmamak ile birlikte bazen 4 milyon ₺ bedel ile satın alacağınız bir evin
aylık ortalama 15.000 ₺ gibi bir kira geliri getireceği de düşünülebilir. Bu
durumda 266 ay yani 22,22 yıl gibi bir kira amortisman süresi ile dahi
karşılaşılabilir.
Kira amortisman süresi hesaplanırken ilk etapta ödenen
maliyet karşılığında güncel olarak elde edilecek kira geliri hesaba
katılabilir. Ancak ilk hesaplamada karşılaştığınız son amortisman süresi yıllar
içerisinde konutun kazandığı değer, kira rakamlarındaki artış veya tam tersi
düşüş gibi faktörler ile büyük ve hızlı bir değişim gösterebilir. Ancak
amortisman süresi bir gayrimenkulde yatırım yapılırken tahmini olarak ne kadar
sürede doğru ve karlı bir geri dönüş elde edebileceğinizi, vergi giderlerinizin
nasıl olacağını ve tüm maliyetlerin nasıl ortaya çıkacağını gösterebilir.
Ülkemiz sınırlarında gayrimenkullerde ortalama olarak 15-18
yıl gibi bir amortisman süresi hesaba katılır. Konutlarda ortalama 16 yıl olan
amortisman süresi özellikle yatırım süreçlerinde doğru bir hesaplama ile doğru
gayrimenkulü seçmenize yardımcı olur. Gayrimenkulün tüm çevresel özellikleri,
fiziki özellikleri ve sağladığı imkanlar da hesaba katılarak kaç yıllık bir
kira amortisman süresi bulunduğu ile birlikte doğru karar vermek açısından da Premar Gayrimenkul Danışmanlığı
gibi profesyonel noktalardan destek talep edilebilir.
