Araziler, sahiplik vasıflarına göre özel mülkiyete veya
devlet mülkiyetine ait olabilirler. Ormanlar bu sınıflandırmada devlete ait
araziler olarak ifade edilir. Ancak isimlendirmede 2B arazi olarak adlandırılan
arazi türü ise orman niteliğini kaybetmiş ve fakat halen orman sınırlarından
çıkarılmamış arazi olarak tanımlanmaktadır. Bu tip araziler orman niteliğini
kaybettiği için tarımda, yerleşimde veya hayvancılıkta kullanılabilecek
arazilerdir.
2B arazi için tanımlama 6831 sayılı Orman Kanunu dahilinde
gerçekleştirilmiştir. Kanunda tanım için ayrılan bölümde orman vasfını kaybeden
yani eskiden orman olan fakat yangın ya da doğal afetler nedeni ile bu
niteliğini kaybeden arazilerden bahsedilmektedir. Yine ülkemiz sınırlarında
devlete ait tarım dışında kullanılan bu toprak parçaları genellikle de kırsal
bölgelerde yaşayan sakinlerin yerleşim bölgeleri ile çok yakın konumda yer
alırlar. Bu alanlar daha önce herhangi bir özel mülkiyete tahsis edilmemek ile
birlikte tahsis sağlandıktan sonrasında da satın alım bedeli ödenmeyen
arazilerdir.
Günümüzde 2B araziler hakkında hem yönetimin sağlanması hem
de işleyişin sürdürülmesi için Tarım ve Orman Bakanlığı öncelikli olarak görev
alır. Bakanlık tarafından verilmiş görevler ile birlikte de yerel yönetimler bu
hakka sahiptir. Bakanlık veya yetkilendirilmiş yerel yönetimler 2B arazi
üzerinde kiralama sözleşmeleri gerçekleştirebileceği gibi satış işlemleri
yapabilmektedir.
Önemli bir nokta olarak da orman şeklinde nitelendirilen
araziler devlete ait arazilerdir ve devlet bu kaynakları koruyarak
sürdürülebilir bir hale getirmelidir. Doğal yaşamı koruyabilmek ve doğal
çeşitliliği koruma altına alabilmek için orman arazileri ayrılırken, içlerinde
2B arazi olarak nitelendirilen bölümler de bulunabilir. Yani temelinde
Türkiye'deki kamuya ait orman ve tarım alanlarının hazine sahipliğindeki
bölümleri 2B arazi şeklinde bilinmektedir.
2B Arazi Nedir?
Gayrimenkul
yatırımı gerçekleştirirken tercihini araziden yöne yapmak isteyen kişiler
genellikle 2B arazi konusunda araştırma yapmayı seçmektedir. Ülkemiz sınırları
dahilinde yer alan ve kadastro işlemleri yapılarak orman vasfını yitirmiş olan
araziler 2B arazi şekilde ifade edilmektedir. Bu isim; 6831 sayılı Orman
Kanunu’nun 2. Maddesinin B Bendinde ifade edildiği için Kanun’un 2. Maddesi B
Bendinden kısaltma yapılarak, 2B arazisi adlandırılması ile ortaya çıkmıştır.
Mevzu bahis yasa sürekli bir şekilde devletin güncelleme gerçekleştirdiği ve
vatandaşlara resmi kanallardan duyduğu bir yasadır.
Bir arazinin 2B arazi yapısına kavuşabilmesi açısından bazı
koşulların gerçekleşmesi gerekliliği bulunmaktadır. Öncelikli olarak daha önce
orman arazisi şeklinde nitelendirilen arazilerin bu özelliğini kaybetmesi ile
birlikte devlet tarafından bu arazilerin tarım ya da hayvancılık açısından
kullanılacak alan şeklinde yeniden tespiti yapılmalıdır. Bu tespitin
yapılabilmesi için devlet kendi mekanizması içerisinde belirlemeleri
yapabileceği gibi yerel yönetimler ve yakın kırsal alandaki halk tarafından gerekli
kurumlara başvuru yapılabilir.
2B arazi tespitlerinin yapılması açısından bölgedeki
defterdarlık veya mal müdürlüklerine birtakım belgeler ile başvuru yapılması
ihtiyacı bulunmaktadır. Örnek olarak orman köylüleri bu başvuruyu yapabilirken,
2B araziler yasa bağlamında da orman köylüsü olmayan farklı kişilere satışı ya
da kiralaması yapılamayan arazilerdir. Zira 2B statüsündeki araziler hazine
arazisi ve tarım arazisi statüsüne sahip olurken, bu arazilerde hak sahipliği
için yine belirli koşullar yerine getirilmelidir.
Genel anlamda 2B araziler artık kamu mülkiyetinde orman
vasfını yitirdiğinden dolayı özel mülkiyete açık hale getirilebilecek
arazilerdir. Devlet tarafından bu vasıf belirlemesi yapılarak, artık arazinin
tarım, hayvancılık ya da yerleşim için kullanılabilecek bir hale getirildiğinin
belirlenmesi gerekliliği yer alır. Sonrasında bu araziler kiralama ya da
kişilere satış anlamında devri yapılabilecek bir konuma ulaşır. Kişiler veya
kuruluşlar 2B arazi satın alımı yapmadan öncesinde hak sahipliği devlete ait olmaya
devam edecektir.
2B Arazi Alınır Mı?
Orman vasfını yitirmiş ve orman arazisi dışına çıkarılmış
niteliğe sahip olan 2B araziler, kullanımda yeni bir statüye sahip
olabilmektedir. Bu arazilerin orman arazisi vasfını yitirmesindeki temel sebep,
kazanılması ve yeniden ıslah edilmesi imkanının ortadan kalkmasıdır. Eğer bu
arazilerin tapusu bölge köylülerine ait olursa, devlet bölgedeki ihtiyaç
duyulan elektrik, doğalgaz, telefon ve su gibi altyapı ihtiyaçlarını
karşılayabilmektedir.
2B araziler orman vasfını yitirmiş olsa dahi toprak halen
özellikle tarım açısından kullanılabilir bir yapıya sahip olabilmektedir. Bölge
köylüleri veya arazilerin satışa çıkması ile birlikte satın alım yapabilecek
özel şahıslar veya kuruluşlar bu bölgelerde özellikle tarım ve hayvancılık
yapabilecektir. Kırsal alan dahilinde bulunan bu araziler tarım ve
hayvancılıkta imkan sağladığı gibi bölgenin imar koşullarına bağlı olarak
yapılaşma için de ilerleyen süreçte olanaklı bir hale gelebilmektedir.
Ülkemizde arazi gayrimenkul yatırımları gerçekleştirilirken
ve değişen amaçlar ile arazi alımı yapılırken 2B arazi alınır mı sorusu çok sık
sorulmaktadır. Çünkü bu tür arazilerin imar durumu, nasıl bir kullanıma ait
olacağı, kullanım sırasında nasıl bir yasal koşul ile karşı karşıya kalınacağı
gibi konular tam olarak bilinmemektedir. İyi bir araştırma yapılması ve bu
konuda yerel yönetimler ile ya da Tarım ve Orman Bakanlığı İl Müdürlükleri ile
görüşme yapılması gerçekten çok önemlidir.
2B arazi olarak nitelendirilen orman sınırları dışına
çıkarılan bu araziler, toprak verimliliği nedeni ile tarım yapılabilen ve
genellikle de zeytincilik, seracılık ya da narenciye yetiştiriciliği yapılan
alanlardır. Aslında temelinde yine 6831 sayılı Orman Kanunu sayesinde koruma
altında bulunurken, yangınlar gibi doğal afetler ile birlikte bölgedeki ağaçlar
yanmış olsa dahi devletin yeniden dikim yapması koşulu da bulunmaktadır. Ancak
eğer yeniden ormanlaştırılması mümkün değilse, farklı kullanım amaçlarına
açılabilmektedir. Ormanlaştırılması yeniden mümkün olan arazilerde ise 2B arazi
vasfı bulunsa da sahip olunan bu arazi üzerinde ağaç dikimine vatandaş
tarafından da katkı sağlanmalıdır.
2B Arazisi Nasıl Alınır?
Orman özelliğini kaybeden ve özel mülkiyet için açık hale
getirilen 2B arazilerde 6292 sayılı kanun çerçevesinde hak sahibi olabilecek
koşulları oluşturan bireyler veya kuruluşlar belirli adımları takip ederek bu
arazileri satın alabilmektedir. Bu noktada öncelikle oluşturulan başvuru
süresinin takip edilmesi gerekir. Genellikle 2B araziler satışa sunulduğunda 6
ay gibi bir başvuru süresi yer alırken, bu süre içerisinde başvurmak isteyen
kişiler gerekli belgeleri hazırlamalıdır. Talep edilen belgeler ise aşağıdaki
şekilde olacaktır.
- Başvuru dilekçesi
- Kurumlar için işlem
yapacak kişiye verilmiş yetki belgesi
- Kimlik fotokopisi
- Başvuru ödeme
dekontu
- Gereken noktada mirasçılar
için veraset ilamı
Belgeler hazırlandıktan sonra Tarım ve Orman Bakanlığı İl
Müdürlüğü'ne ya da yerel yönetimlere başvuru yapılır. Daha önceden harç
ödenerek dekont belgeler arasına eklenirken, başvuru sırasında da talep edilen
ödemelerin yapılması gerekir. Tüm başvurular süreç içerisinde tamamlandıktan
sonra yerel yönetimler ve il müdürlükleri bu başvuruları değerlendirerek uygun
başvurular için satış süreci başlatır. 2B arazi satın almak için bu süreci
takip etmek, kanuna uygun bir şekilde mecburiyet oluşturmaktadır.
2B Arazisi Tapusu Nasıl Alınır?
Satış işlemleri hak sahiplerine direkt olarak
gerçekleştirilirken, kanun çerçevesinde de 2B araziler için alım-satım
işlemleri belirli bir anlaşma ile tamamlanmaktadır. Anlaşma bağlamında da Tapu
ve Kadastro üzerinden alınan belgeler ile bulunduğunuz bölgedeki bir notere
başvurmanız ve noter onaylı muvafakatname almanız gerekecektir. Noter de
verilecek bu muvafakatname sadece 2B araziye sahip olan kişi tarafından temin
edilebilir.
Tapu alımı için gereken tüm belgeler notere tam olarak
teslim edildikten sonra noter altında imzalama işlemi gerçekleştirilir. Noterde
hazırlanan ve tamamlanan bu anlaşma ile birlikte artık kişiler tapu yerine
geçecek olan noter belgesine sahip olacaktır. Yani normal koşullarda 2B
araziler için tapu bulunmaktadır. Noter anlaşması ile birlikte Tapu ve Kadastro
İl Müdürlüklerinde yine tapu işlemleri sağlanırken, sonrasında da bu tapuların
sorgulama işlemleri yine vatandaşlık numarası ve şifre vasıtasıyla e-devlet
üzerinden yapılabilmektedir.
2B Arazisi Devredilebilir Mi?
Orman niteliğini yitirmiş olan ve tekrardan
ormanlaştırılması mümkün olmadığı için halka satışa açılmış olan 2B arazilerde
devir işlemleri de merak edilen önemli bir konudur. Bu arazi türü üzerinde hak
sahibi olan birey veya kuruluşlar 4 Temmuz 2012 tarihinde 345 numarası ile
yayınlanmış Emlak Tebliği çerçevesinde hak sahipliğini devretme şansına sahip
olmuştur. İşlemler yine pratik bir şekilde noter huzurunda
gerçekleştirilmektedir. Noter huzurunda 2B arazisi devretme muvafakatnamesi
hazırlanarak devir işlemleri tamamlanabilir.
2B Araziye Ev Yapılır Mı?
Orman vasfından çıkarılan 2B arazileri genel olarak tarım ve
hayvancılığa tahsis edilmiş arazilerdir. Ancak tarım dışı kullanım için tahsis
sağlandığında yerel yönetimler tarafından bu arazilerde imar planları
oluşturulabilir. 2B araziler imara açık bir hale getirildiğinde elbette konut
yapımı için kullanılabilecek bir konuma da ulaşacaktır. Her halükarda ise 2B
arazi imara açılsa dahi ev inşa edilmesi noktasına yerel yönetimler yönetmelik
ve iman planlarına göre belirli kurallar koyacaktır.
Ülkemizde her bölgede yerel yönetimler tarafından
belirlenmiş imar kuralları ve yönetmelikler yer almaktadır. 2B arazilere sahip
olunduğunda imara açılmaları durumunda dahi inşa gerçekleştirmek için yerel
yönetimler ile görüşme gerçekleştirilerek başvuru yapılması gerekliliği yer
almaktadır. Bu süreçte alınan detaylı bilgiler ile birlikte konut inşa etme
noktasında nasıl bir altyapı düzenlemesi sağlanacağı, yapı denetimi, ruhsat ya
da çevre çalışmalarının nasıl olacağı gibi tüm kurallar bilinerek ilerleme elde
edilebilir.
2B Arazi Alırken Dikkat Edilecekler
Bazı noktalarda mantıklı bazı noktalarda riskli olarak kabul
edilebilecek 2B arazi satın alma işlemlerinde her koşulda dikkat etmeniz
gereken noktalar bulunmaktadır. Öncelikli olarak bu araziler hazine tarafından
orman vasfını yitirerek orman arazisi dışına çıkarılmıştır. Yani bu arazilerin
yeniden doğaya kazandırılması ve ormanlaştırılması mümkün olmayacaktır.
Kanunlar ormanları korumak için geliştirilmiştir ve tedbirler alarak orman
arazilerinde çıkan yangınlar gibi felaketler sonrasında bu bölgeleri yeniden
ormanlaştırmayı hedeflemiştir.
Kanun çerçevesinde orman arazisi yeniden
ormanlaştırılabilecek bir yapıya sahipse, bu arazilerde ormanlaştırma ve doğal
yaşamı koruma dışında başka faaliyetler yapılamayacaktır. Ancak geri kazandırma
imkanı bulunmayan ya da geri kazandırılması yerine farklı amaçlar ile
kullanılması daha faydalı olacağı belirlenen alanlar 2B arazi olarak satışa
sunulabilir. Bu satışlarda arazi bedeli %70 oranında belirlenirken satın alımda
da bazı hususlara dikkat etmek gerekir.
2B araziler temelinde orman vasfından çıkarıldıktan sonra
mera, sera veya zeytinlik gibi kullanımlar için ayrılmış arazilerdir. Bu
araziler daha önce defalarca el değiştirmiş, davalık, hisseli veya imara uygun
bir konumda da olmayabilir. Özellikle 2B arazi devri noktasında mutlaka bu
ayrıntılara dikkat ederek, sorunsuz bir sonuca ulaşmak mümkün olacaktır. İşte
bu noktada da gayrimenkul
yatırımlarınızda 2B arazi yönünde tercih kullanıyorsanız, Premar
Gayrimenkul Danışmanlığı olarak sizlere sunabileceğimiz nitelikli danışmanlık
hizmetlerinden yararlanmanız büyük fayda sağlayacaktır.
