Gayrimenkul kiralama işlemleri sırasında genellikle ilk
kiranın ödenmesi, komisyon ödenmesi ve kira depozitosu ödenmesi gibi talepler
yer alır. Depozito bazı kiracılar için anlamsız bir ödeme olarak görülse de
mülk sahibinin kendini güvence altına alabilmek için talep ettiği bir ödemedir.
Çünkü her ne kadar siz bir kiracı olarak dürüst bir yaklaşıma sahip olsanız da
birçok mülk sahibi daha önce yaşadığı veya yaşama ihtimali bulunan risklere
karşı bir güvence bedeli talep edebilmektedir.
Kira
depozitosu ödemesi yapılmadığında birçok mülk sahibi ev, konut, işyeri, mağaza veya
bina teslimi yapmaktan yana olmayabilmektedir. Öteki yandan ise birçok mülk
sahibi de kiracının çıkışı sırasında depozito iadesini yapmama ya da eksik
yapma gibi girişimlerde bulunmayı tercih edebilmektedir. Bu neden ile kiralama
işlemlerinde depozito ödemesi her iki tarafta belirli sıkıntılar ama bir yandan
da belirli avantajlar oluşturarak karmaşık bir konu oluşturmaktadır. Fakat bu
konuda yönetmeliklere göre belirlenmiş kurallar yer almaktadır.
Kira Depozitosu Neden Alınır?
Bir gayrimenkul kiralamak istediğinizde, mülk sahibi sizden
bu mülke zarar vermeyeceğinize ya da çıkış sürecinde eğer bir zarar görmüş ise
tazmin edilmesini sağlayacağınıza dair bir teminat olarak kira depozitosu talep
edebilir. Gerek ev gerek iş yeri gerek yapı kiralarının tümünde depozito
uygulaması standart ve neredeyse kural haline gelmiş bir işlemdir. Depozito
ödemesi mülk sahibine yapılırken de genellikle para veya kıymetli evrak
tarzında bir emanet ile gerçekleştirilir.
Kira depozitosu bir güvence bedeli oluşturmaktadır ve kiracı
gayrimenkulü terk ederken gayrimenkul sahibi tarafından geri ödeme
gerçekleştirilir. Bu ödemenin nasıl yapılacağı, ne şekilde tahsil edileceği,
geri ödemesinin nasıl yapılacağı ve miktarının nasıl belirleneceği gibi
kurallar temel noktada Borçlar Kanunu çerçevesinde ele alınmıştır. Ancak
günümüzde kira depozitosu tespiti, ödemesi ve geri ödemesi gibi işlemler
yapılırken genellikle mülk sahibi ile kiracı arasında daha önceden yapılmış
anlaşmalar ya da aracı olarak hizmet veren emlakçının belirlediği noktalar
üzerinden hareket edilir.
Kira depozitosunun kiralamanın ilk gerçekleştirildiği anda
kontrat hazırlanırken kontrata eklenerek belirlenmesi ve detaylarının
açıklamalı şekilde yazılması en önemli noktadır. Bu süreçte depozito miktarının
ne kadar olacağı ve hangi kritere göre bu belirlemenin yapılacağı karşılıklı
olarak kararlaştırılabilir. Mevzuat gereği ise depozito genel olarak belirlenen
kiranın 3 katı şeklinde yani 3 aylık kira şeklinde peşin veya döviz, altın ve
kıymetli evrak gibi bir yöntem ile ödenir.
Yasa gereği depozito talebinde gayrimenkul sahibi 3 aylık kiranın
üzerinde bir bedel talebinde bulunamamaktadır. Ancak bazı ev sahipleri çok daha
düşük oranda depozito talep edebileceği gibi bazen ev kiralama ya da işyeri
kiralama sırasında depozito almamayı dahi seçebilmektedir. Bazı noktalarda ise
kiracılar belirlenen depozito miktarını kirada devam ettikleri sürece taksitler
ile ödemeyi ve aralarındaki anlaşmaya uyum sağlamayı tercih edebilir.
Mülk sahibi ile kiracı arasında düzenli ve orta noktada bir
anlaşma gerçekleştirildiğinde kira depozitosu yasal çerçevede 6098 sayılı Türk
Borçlar Kanunu bağlamında önemli faydalar sağlamaktadır. Yasa gereği kira
sözleşmesi tamamlandığında mülk sahibi tarafından depozito kiracıya geri
ödenmelidir. İade sürecinde de mülk sahibi öncelikle kiralanan mülkü gözden
geçirerek kiralandığı gündeki şekilde teslim edilip edilmediğini kontrol
etmelidir.
Kiralanan mülk, bir kiracı tarafından teslim edilirken; ilk
günkü gibi hasarsız ve tüm demirbaşları ile eksiksiz bir şekilde teslim
etmelidir. Çünkü herhangi bir eksiklik ya da sıkıntı bulunuyorsa, ortaya
çıkacak masraflar depozito üzerinden tahsil edilir. Bu masrafların tamamlanması
ve kiracının bulunan faturalar ya da aidatlar gibi borçlarının eksiksiz şekilde
ödenmesi sonrasında kalan depozito iade edilmelidir.
Kira Depozitosu Nasıl Hesaplanır?
Kiraya veren ile kiracı arasında gerçekleştirilen anlaşmaya
bağlı olarak depozito miktarı ülkemiz genelinde çoğu zaman 1 aylık kira bedeli
şeklinde tahsil edilir. Bu noktada örnek olarak 3 yıl sonra kiracı konuttan ya
da mülkten ayrılmak isterken, 3 yıl önce ödenmiş 1 aylık kira bedeli artık
değerini yitirmiş olabilir. Bu anlamda da günümüzde pratik bir çözüm olarak
depozito tahsil edilirken genellikle aşağıdaki yöntemlerden biri
seçilebilmektedir.
- 1 aylık kira bedelinin
karşılığı olarak örneğin 100 Amerikan doları temin edilerek kiracı mülkü
terk ederken kendisine 100 Amerikan doları geri ödeme yapılabilir.
- 1 aylık kira bedeli
karşılığında Euro, gümüş veya altın gibi değerli bir yatırım aracı ile
depozitonun değeri muhafaza edilebilir.
- Tahsil edilen depozito bir
banka hesabına yatırılarak vadeli hesapta bekletilebilir ve bu sayede
kiracı mülkü terk ederken hesapta biriken depozito aynı şekilde iade
edilebilir.
- 1 aylık kira bedeli olarak
alınan depozito her kiralama yılı dolduğunda kira zammı yapılırken üzerine
yeni zam miktarının ortaya koyduğu fark eklenerek güncellenebilir.
Yukarıdaki bahsedilen yöntemlerden biri ile kira depozitosu
hesaplaması ve tahsili yapılarak kiracı ile mülk sahibi arasında ilerleyen
dönemde bir sorun yaşanmadan kira depozitosu geri ödemesi de kolaylıkla
yapılabilmektedir. Güvenilir ve depozito gibi noktalarda sorun yaşamadan
gayrimenkul kiralama noktasında da Premar
Gayrimenkul Danışmanlığı hizmetlerimize her zaman başvurulabilir.
