Konut Olarak Kiralanan Yerin İş Yeri Olarak Kullanılması

Konut Olarak Kiralanan Yerin İş Yeri Olarak Kullanılması



Gayrimenkullerin kiralanması sırasında imzalanan kira sözleşmesi hem kiraya veren hem de kiralayan kişi tarafından belirli sorumlulukların kabul edilmesi anlamına gelir. Sözleşme bağlamında kiralama süreci dahilinde konut sahibi her ay düzenli bir şekilde ya da belirlenmiş takvimlerde kira bedeli alma ve kiracı da bu bedel karşılığında belirlenmiş şekilde kiraladığı konutu kullanma hakkına sahiptir. Bu şekilde oluşturulan bir sözleşme, sözleşme süresinin sonuna kadar her iki taraf için bağlayıcıdır. 

Kira sözleşmeleri dahilinde kiralanan bir konutun nasıl kullanılacağı yani yerleşim yeri mi veya iş yeri mi olacağı önceden belirlenir. Çünkü her kiracı bir konutu belirli bir kullanım amacı ile kiralamak ister. Bu neden ile sözleşmede kiralanan konutun mesken veya iş yeri şeklinde kiralanmış olduğu belirtilir. Kiralama süresi boyunca da bunun dışında bir kullanım şekli sözleşmeye aykırı bir durumdur. Fakat günümüzde bazı kiracılar kiralanan bir konutu mesken olarak kiralamışken, iş yeri olarak kullanmaktadır. 

Mesken yani ikamet için kiralanmış bir konutu iş yeri biçiminde kullanmak, sözleşme dahilindeki kullanım türünün dışına çıkmayı ifade ederken, sözleşmeye aykırı bir durumdur. Sözleşme aykırı hareket edilmesi ise belirli noktalarda sözleşmeyi imzalayan gayrimenkul sahibi için haklar doğururken, gayrimenkul sahibi bireysel olarak muvafakat gösterdiğinde ise sözleşme yeni biçimi ile ve bir sorun oluşturmadan devam edebilir. 

Konut Olarak Kiralanan Yerin İş Yeri Olarak Kullanılması Mümkün Mü?

Eğer konut olarak kiralanan bir ev kiracı tarafından sözleşmeye aykırı şekilde iş yeri olarak kullanılırsa, gayrimenkul sahibinin bu duruma rıza vermesi halinde sözleşmeye aykırılık gibi bir problem oluşmadan kiralama süresi sonuna kadar kullanım bu şekilde devam eder. Yani konut olarak kiralanan yerin iş yeri olarak kullanılması bu durumda mümkündür. Ancak elbette kiralanan mülkün nasıl kullanılacağı taraflar arasında imzalanmış sözleşmeye göre belirlenir. 

Sözleşmeye aykırılık durumunda bir belirsizlik ortaya çıkacağı için net sonucu elde etmek açısından sözleşmedeki belirtilmiş kullanım biçimi göz önünde bulundurulur. Sözleşmeye bağlı olarak da kiracı evi mesken olarak kullanmak mecburiyetindedir. Fakat kiralanan konutu ofis ve iş yeri şeklinde kullanmak ise kiracının sorumluluğunu yerine getirmemesi ve sözleşmeye aykırı davranarak suç işlemesi anlamına gelir. 

Konutlar ve çatılı iş yerlerinin kiralama işlemlerinde her iki taraf arasında imzalanan sözleşmeye bağlı olarak mesken kiralama yapılıp iş yeri kullanımı gerçekleştirilirse, gayrimenkul sahibi kiracısına 30 gün süre verebilir. Bu 30 gün içerisinde kullanılan gayrimenkulün iş yerinden tekrar meskene dönüştürülmesi yani sözleşmeye aykırı durumun ortadan giderilmesi gerekir. Çünkü bunun hakkında sözleşme feshi oluşabileceği için yazılı bir ihtar sağlanmaktadır. İhtarname tebliği ile beraber kiracı bu aykırılığı gidermek zorunda olup, giderilmez ise mülk sahibi tahliye davası açabilir. 

Konut Olarak Kiralanan Yerin İş Yeri Olarak Kullanılması Tahliye Nedeni Midir?

Açılabilecek tahliye davasında mahkemeler genellikle gayrimenkul sahiplerini haklı bularak, tahliyenin gerçekleştirilmesi yönünde karar verebilmektedir. Eğer ihtarname verilen 1 aylık süre içerisinde kiracı ile kiralayan arasında yeni bir anlaşma imzalanır ya da sözlü olarak mutabık kalınırsa ve mülk sahibi kiralanan konutun iş yeri olarak kullanılması için muvaffakiyet gösterirse, dava yoluna gidilmeden çözüm edilebilir.

Yasal süreç kiralanan konutun mesken biçiminde kullanımı için sözleşme yapılmasına rağmen iş yeri şeklinde kullanılması durumunda temel olarak başvuru hakkını gayrimenkul sahibine vermektedir. Çünkü resmi olarak kiracı imzaladığı kiralık konut sözleşmesine her ayrıntısı ile birlikte uyumak mecburiyetindedir. Bu durum öncelikle tebliğ sonrasında dava yolu ile sözleşmenin feshi hakkını ortaya çıkarırken, mülk sahibi kira sözleşmesini haklı gerekçeye sayesinde sonlandırarak kiracıyı evden çıkarabilir. 

Yasalar çerçevesinde bir konutun farklı amaçlar ila kullanımı yasaklanmış olmak ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu 24. Maddesi çerçevesinde de aşağıdaki ifadeler bulunmaktadır. 

  • Kütükte bir gayrimenkul mesken, iş yeri ya da ticaret yeri olarak gösterilir. Bu anlamda belirli bir bölümü dispanser, poliklinik, hastane veya ecza laboratuvarı gibi farklı amaçlar ile kullanılamaz.
  • Mesken olarak gösterilen bir gayrimenkulden belirli bir bölüm veya tamamı kahvehane, eğlence salonu, bar, tiyatro, sinema, fırın, pastane, lokanta, matbaa, dükkan, çarşı gibi yerlere dönüştürülmek istendiğinde kat malikleri kurulu oy birliği ile karar almalıdır. 
  • Mesken olarak kiralanan yerlerde avukatlık bürosu ya da muhasebe bürosu açılırken de meslek mensuplarını ilgilendiren yasalar da ön planda bulundurulur. 
  • Binalarda yöneticiler ve kat malikleri istekte bulunduklarında tüm bağımsız bölümlerde yani dairelerde kat mülkiyeti kütüğünde şerh işlenerek konutların iş yerine dönüştürülmesinin önüne geçilebilir. 

Konut Olarak Kiralanan İş Yeri İçin Anlaşma Nasıl Sağlanır? 

Kiracı bir gayrimenkulü yani bir evi konut olarak yerleşim için kiraladıktan sonra iş yeri olarak kullanmayı tercih ederse, bu durumda ev sahibi genellikle kira ödemesini zamanında ve eksiksiz bir şekilde almaya devam ettiğinde yaşanan duruma rıza gösterebilmektedir. Muvafakat elde edildiği için sözleşmeye aykırılık durumu ortadan kalkarken, bu tip bir durum sonrasında kiralanan konut için kira zammında değişim ortaya çıkabilir. 

Günümüzde konutlarda ve iş yerlerinde kiralamada zam oranlarında farklılık bulunmaktadır. Özellikle geçtiğimiz yıllar içerisinde bilindiği üzere konutlarda %25 kira zam sınırı bulunurken, iş yerlerinde bu zam oranı görülmemiştir. Günümüzde de aktif olarak iş yerlerinde TÜFE oranı ile kira zammı bulunurken, eğer bir konut mesken olarak kiralanıp iş yerine dönüştürüldüyse, talep edilebilecek kira ve sözleşmeye göre yapılabilecek kira zammı da değişebilir. 

Kiracı konut sahibi ile anlaşarak kiralanan konutu iş yeri şeklinde kullanmaya devam ederken, yasa gereği de hem özenli kullanım göstermek hem komşulara saygı gösterebilmek hem de kat maliklerinden bu konuda izin almak durumundadır. Bu gibi durumlarda iş yeri dönüşümü için konut içerisinde belirli bir tadilat ve değişiklik yapılacak ise bu noktada da gayrimenkul sahibi de rıza vermek durumundadır. 

Gayrimenkullerin konut veya iş yeri olarak kiralanması veya kiralama sonrası belirli dönüşümlerin gerçekleştirilmesi dikkat edilmesi gereken bir durumdur. Bu gibi sorunlarda doğru çözüm yolunu bulabilmek ve net bir bilgilendirme açısından Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak sunduğumuz güveniniz hizmetlere başvurmanız yeterlidir.