Gayrimenkullerin kiralanması sırasında imzalanan kira
sözleşmesi hem kiraya veren hem de kiralayan kişi tarafından belirli
sorumlulukların kabul edilmesi anlamına gelir. Sözleşme bağlamında kiralama
süreci dahilinde konut sahibi her ay düzenli bir şekilde ya da belirlenmiş
takvimlerde kira bedeli alma ve kiracı da bu bedel karşılığında belirlenmiş
şekilde kiraladığı konutu kullanma hakkına sahiptir. Bu şekilde oluşturulan bir
sözleşme, sözleşme süresinin sonuna kadar her iki taraf için bağlayıcıdır.
Kira
sözleşmeleri dahilinde kiralanan bir konutun nasıl kullanılacağı yani
yerleşim yeri mi veya iş yeri mi olacağı önceden belirlenir. Çünkü her kiracı
bir konutu belirli bir kullanım amacı ile kiralamak ister. Bu neden ile
sözleşmede kiralanan konutun mesken veya iş yeri şeklinde kiralanmış olduğu
belirtilir. Kiralama süresi boyunca da bunun dışında bir kullanım şekli
sözleşmeye aykırı bir durumdur. Fakat günümüzde bazı kiracılar kiralanan bir
konutu mesken olarak kiralamışken, iş yeri olarak kullanmaktadır.
Mesken yani ikamet için kiralanmış bir konutu iş yeri
biçiminde kullanmak, sözleşme dahilindeki kullanım türünün dışına çıkmayı ifade
ederken, sözleşmeye aykırı bir durumdur. Sözleşme aykırı hareket edilmesi ise
belirli noktalarda sözleşmeyi imzalayan gayrimenkul sahibi için haklar
doğururken, gayrimenkul sahibi bireysel olarak muvafakat gösterdiğinde ise
sözleşme yeni biçimi ile ve bir sorun oluşturmadan devam edebilir.
Konut Olarak Kiralanan Yerin İş Yeri Olarak Kullanılması Mümkün Mü?
Eğer konut olarak kiralanan bir ev kiracı tarafından
sözleşmeye aykırı şekilde iş yeri olarak kullanılırsa, gayrimenkul sahibinin bu
duruma rıza vermesi halinde sözleşmeye aykırılık gibi bir problem oluşmadan
kiralama süresi sonuna kadar kullanım bu şekilde devam eder. Yani konut olarak
kiralanan yerin iş yeri olarak kullanılması bu durumda mümkündür. Ancak elbette
kiralanan mülkün nasıl kullanılacağı taraflar arasında imzalanmış sözleşmeye
göre belirlenir.
Sözleşmeye aykırılık durumunda bir belirsizlik ortaya
çıkacağı için net sonucu elde etmek açısından sözleşmedeki belirtilmiş kullanım
biçimi göz önünde bulundurulur. Sözleşmeye bağlı olarak da kiracı evi mesken
olarak kullanmak mecburiyetindedir. Fakat kiralanan konutu ofis ve iş yeri
şeklinde kullanmak ise kiracının sorumluluğunu yerine getirmemesi ve sözleşmeye
aykırı davranarak suç işlemesi anlamına gelir.
Konutlar ve çatılı iş yerlerinin kiralama işlemlerinde her
iki taraf arasında imzalanan sözleşmeye bağlı olarak mesken kiralama yapılıp iş
yeri kullanımı gerçekleştirilirse, gayrimenkul sahibi kiracısına 30 gün süre
verebilir. Bu 30 gün içerisinde kullanılan gayrimenkulün iş yerinden tekrar
meskene dönüştürülmesi yani sözleşmeye aykırı durumun ortadan giderilmesi
gerekir. Çünkü bunun hakkında sözleşme feshi oluşabileceği için yazılı bir
ihtar sağlanmaktadır. İhtarname tebliği ile beraber kiracı bu aykırılığı
gidermek zorunda olup, giderilmez ise mülk sahibi tahliye davası
açabilir.
Konut Olarak Kiralanan Yerin İş Yeri Olarak Kullanılması Tahliye Nedeni
Midir?
Açılabilecek tahliye
davasında mahkemeler genellikle gayrimenkul sahiplerini haklı bularak,
tahliyenin gerçekleştirilmesi yönünde karar verebilmektedir. Eğer ihtarname
verilen 1 aylık süre içerisinde kiracı ile kiralayan arasında yeni bir anlaşma
imzalanır ya da sözlü olarak mutabık kalınırsa ve mülk sahibi kiralanan konutun
iş yeri olarak kullanılması için muvaffakiyet gösterirse, dava yoluna
gidilmeden çözüm edilebilir.
Yasal süreç kiralanan konutun mesken biçiminde kullanımı
için sözleşme yapılmasına rağmen iş yeri şeklinde kullanılması durumunda temel
olarak başvuru hakkını gayrimenkul sahibine vermektedir. Çünkü resmi olarak
kiracı imzaladığı kiralık konut sözleşmesine her ayrıntısı ile birlikte uyumak
mecburiyetindedir. Bu durum öncelikle tebliğ sonrasında dava yolu ile
sözleşmenin feshi hakkını ortaya çıkarırken, mülk sahibi kira sözleşmesini
haklı gerekçeye sayesinde sonlandırarak kiracıyı evden çıkarabilir.
Yasalar çerçevesinde bir konutun farklı amaçlar ila
kullanımı yasaklanmış olmak ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu 24. Maddesi
çerçevesinde de aşağıdaki ifadeler bulunmaktadır.
- Kütükte bir gayrimenkul
mesken, iş yeri ya da ticaret yeri olarak gösterilir. Bu anlamda belirli
bir bölümü dispanser, poliklinik, hastane veya ecza laboratuvarı gibi
farklı amaçlar ile kullanılamaz.
- Mesken olarak gösterilen
bir gayrimenkulden belirli bir bölüm veya tamamı kahvehane, eğlence
salonu, bar, tiyatro, sinema, fırın, pastane, lokanta, matbaa, dükkan,
çarşı gibi yerlere dönüştürülmek istendiğinde kat malikleri kurulu oy
birliği ile karar almalıdır.
- Mesken olarak kiralanan
yerlerde avukatlık bürosu ya da muhasebe bürosu açılırken de meslek
mensuplarını ilgilendiren yasalar da ön planda bulundurulur.
- Binalarda yöneticiler ve
kat malikleri istekte bulunduklarında tüm bağımsız bölümlerde yani
dairelerde kat mülkiyeti kütüğünde şerh işlenerek konutların iş yerine
dönüştürülmesinin önüne geçilebilir.
Konut Olarak Kiralanan İş Yeri İçin Anlaşma Nasıl Sağlanır?
Kiracı bir gayrimenkulü yani bir evi konut olarak yerleşim
için kiraladıktan sonra iş yeri olarak kullanmayı tercih ederse, bu durumda ev
sahibi genellikle kira ödemesini zamanında ve eksiksiz bir şekilde almaya devam
ettiğinde yaşanan duruma rıza gösterebilmektedir. Muvafakat elde edildiği için
sözleşmeye aykırılık durumu ortadan kalkarken, bu tip bir durum sonrasında
kiralanan konut için kira zammında değişim ortaya çıkabilir.
Günümüzde konutlarda ve iş yerlerinde kiralamada zam
oranlarında farklılık bulunmaktadır. Özellikle geçtiğimiz yıllar içerisinde
bilindiği üzere konutlarda %25 kira zam sınırı bulunurken, iş yerlerinde bu zam
oranı görülmemiştir. Günümüzde de aktif olarak iş yerlerinde TÜFE oranı ile
kira zammı bulunurken, eğer bir konut mesken olarak kiralanıp iş yerine
dönüştürüldüyse, talep edilebilecek kira ve sözleşmeye göre yapılabilecek kira
zammı da değişebilir.
Kiracı konut sahibi ile anlaşarak kiralanan konutu iş yeri
şeklinde kullanmaya devam ederken, yasa gereği de hem özenli kullanım göstermek
hem komşulara saygı gösterebilmek hem de kat maliklerinden bu konuda izin almak
durumundadır. Bu gibi durumlarda iş yeri dönüşümü için konut içerisinde belirli
bir tadilat ve değişiklik yapılacak ise bu noktada da gayrimenkul sahibi de
rıza vermek durumundadır.
Gayrimenkullerin konut veya iş yeri olarak kiralanması veya
kiralama sonrası belirli dönüşümlerin gerçekleştirilmesi dikkat edilmesi
gereken bir durumdur. Bu gibi sorunlarda doğru çözüm yolunu bulabilmek ve net
bir bilgilendirme açısından Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak sunduğumuz
güveniniz hizmetlere başvurmanız yeterlidir.