Gayrimenkuller, kişi veya kişilerin mülkiyetinde
bulunabilirken; bazı gayrimenkuller paylı mülkiyet altında yer alabilir. Paylı
mülkiyet yani müşterek mülkiyet ise bir gayrimenkul üzerinde bölünemez bir
bütün şeklinde birden fazla kişinin kendi hisseleri ile malik olması durumudur.
Yani her hissedarın hissesinin belli olduğu ve herkesin hissesini satabildiği
bu mülkiyet türünde şufa hakkı kullanım imkanı da yer alır.
Şufa Hakkı Ne Demek?
Şufa hakkı veya diğer bilinen ismi ile ön alım hakkı, paylı mülkiyette bulunan bir gayrimenkulde bir hissedarın kendi hissesini farklı bir kişiye satmak istemesi durumunda diğer hissedarların aynı koşullar ile öncelikli olarak ön alım hakkına sahip olması yönündeki medeni haktır.
Şufa Hakkı Hukuki Dayanağı Nedir?
Ön alı hakkı, Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde 732-734.
Maddeler içerisinde belirtilmiştir ve bu maddelerdeki temel amaç; paylı
mülkiyetteki hissedarların gayrimenkulü yabancı kişilere satmasını önleyerek
ortaklığın sürdürülmesini sağlamaktır.
Şufa Hakkı Özellikleri
Yasal dayanağı TMK 732. ve 734. maddelerin de belirtildiği
gibi bu hakkın ortaya koyabildiği net iki özellikten de bahsedilebilir.
Hissedarlardan biri yapmak istediği satışı diğer hissedarlara noter aracılığı
ile bildirdiğinde 3 ay içerisinde veya satış yaptıktan sonra da 2 yıl
içerisinde ön alım hakkı kullanılabilir. Ayrıca paylı mülkiyette bir hissedarın
hissesini 3. bir kişiye satması halinde diğer hissedarlar tarafından direkt
olarak bu haktan yararlanma şansı vardır.
Şufa Hakkı Neden Önemlidir?
Ön alım hakkı özellikle imara açık, stratejik ve karlı
bölgelerdeki arsa ve arazi gibi taşınmazlarda bu avantajları üçüncü bir kişinin
elde etmesi yerine daha karlı ve çatışmayı engelleyecek şekilde hissedarların
haklarını gözeten bir haktır.
Ön alım hakkı konusuna 3. kişiler tarafından bakıldığında da eğer arsa gibi bir gayrimenkulde yatırım yapmayı düşünüyorsanız, paylı mülkiyet olup olmadığını ve şufa hakkı kullanma olasılığı bulup bulunmadığını araştırabilirsiniz. Bazı durumlarda da diğer hissedarların ön alım haklarından feragat ettiklerine dair noter onaylı bir belge alabilir ve satış sözleşmesine eklenmesini de sağlayarak daha rahat bir alışveriş yapabilirsiniz.
Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?
Etkin bir şekilde gayrimenkul alışverişlerinde ve
hissedarlar arasında şufa hakkı kullanımı bildirim, beyan, ödeme ve devir
aşamaları ile kullanılır.
Tapu işlemleri yürütülmesi açısından ön alım hakkı aşağıdaki
adımlar ile yürütülen bir kullanım avantajı sağlar.
- Öncelikle hissesini satmak
isteyen ortak bu satış işlemini noter üzerinden diğer hissedarlara
bildirir.
- Noter bildirimi ile
birlikte 3 ay içerisinde hissedarlar şufa hakkı kullanma imkanı elde
eder.
- Hakkını kullanmak isteyen
bir hisseder bildirim tarihinden sonra 3 ay içerisinde bu hakkını noter
üzerinden beyan eder.
- Beyan ile birlikte
hissedar ön alım hakkı için talep edilen satış bedelini ve masrafları
karşılar.
- Ardından tapu dairesinde
devir yapılarak hakkın kullanımı tamamlanır.
Şufa Hakkı Ne Zaman Kullanılamaz?
Aile içi satış veya bağış gibi durumlarda ya da kanuni bir
karar gereği ile zorunlu satışlarda şufa hakkı kullanım imkanı ortadan kalkar.
Genellikle hissedarlardan birinin sahip olduğu hisseyi bağış yolu ile birine devretmesi durumunda diğer hissedarlar ön alım hakkı kullanamaz. Bazı noktalarda ise hissedarlardan birinin karşılaştığı haciz işlemlerinde icra yolu ile satış yapıldığı için yine şufa hakkı kullanımı ortadan kalkar. Ayrıca hissedarlardan biri sahip olduğu hisseyi ailesi içerisinde anne, baba, eş veya çocuklarına satış yaparken diğer hissedarlar şufa hakkı kullanamaz.
Şufa Hakkı Davası Nedir ve Nasıl Açılır?
Eğer hissedar noter aracılığı ile satış yapacağını diğer
hissedarlara bildirmezse, diğer hissedarlar şufa hakkı davası açma hakkına
sahip olur. Özellikle satıştan sonraki 2 yıl içerisinde dava Asliye Hukuk
Mahkemesi başvurusu ile açılabilir.
Paylı mülkiyetteki hisseyi satın alan üçüncü kişiye karşı
dava açılırken, davacı tapuda ifade edilmiş satış bedeli ve masrafları
ödediğinde mevzu bahis olan hissenin tapuda terk edilmesine karar
çıkarttırabilir. Bunun ardından mevzubahis hisse davacı adına yeniden
tescillenir.
Sözleşmeden Doğan Şifa Hakkı Nedir?
Normalde şufa hakkı hissedarlara ait olsa da bazen bir ön alım sözleşmesi yapılması ile birlikte tapu kütüğüne şerh işlenebilir. Bu durumda sözleşmede ismi belirtilen kişi paylı mülkiyet hissedarı olmasa dahi sözleşme gereği 10 yıl içerisinde sözleşmenin sağladığı şufa hakkını kullanabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Şufa hakkını kimler kullanabilir?
Paylı mülkiyetteki hissedarlar, haciz yoluyla alacaklı
olanlar ve sözleşme sayesinde ön alım hakkı elde edenler kullanabilir.
Şufa hakkı süresi ne kadardır?
Ön alım hakkı satış yapmak isteyen hissedarın noter
bildirimi sonrasında 3 ay ve bildirim yapılmadığında da satıştan sonraki 2 yıl
içerisinde kullanılabilir.
Şufa hakkı davası masraflarını kim ödemelidir?
Yargılama masraflarının kim tarafından ödeneceği dava
sonucuna göre belirlenebilirken, çoğu zaman davayı kaybeden taraf öder.
