Gayrimenkul sahibi olan kişileri ve işletmeleri ilgilendiren konular arasında bulunan taşınmaz yükü konusu önemli bir yere sahip olarak, gayrimenkuller üzerinde fiziksel ve hukuki yükümlülükler ile ilgilidir. Bu kavram bir işletmeye ait ya da şahsi bir mülk üzerinde bulunan ve uzun vadede etki eden bir yapıya sahiptir. Değişen örnekleri yer almak ile birlikte örneğin geçiş verme bu tip yüklerden birisidir.
Bir gayrimenkulün üzerinde bulunan altyapı, bina veya yapılar da bir nevi yük anlamına gelirken; bazı yükler bir gayrimenkulün devredilmesi işlemini dahi durdurabilir. Özellikle yatırımcılar ilgilendikleri bir arsa veya gayrimenkulde bu noktayı araştırırken, gayrimenkul sahiplerinin de taşınmaz yükü ile ilgili karşılaştıkları problemleri bilmesi ve bu sorunları ortadan kaldırmak için sorumluluklarını yerine getirmesi gerekebilmektedir.
Taşınmaz Yükü Nedir?
Taşınmaz yükü, bir gayrimenkul üzerinde başkası adına kurulmuş belirli bir hak anlamına gelmektedir. Bu hak sayesinde gayrimenkul sahibi ya da yükümlü belirli bir davranışta bulunmak zorunda kalabileceği gibi belirli bir ödeme yapma mecburiyetinde de kalabilir.
Taşınmaz yükü kavramında taşınmazın maliki belirli sorumlulukları yerine getirmek zorunda bırakılır. Yani kavramdan anlaşılabileceği üzere taşınmazın sahibine yüklediği bir yük ortaya çıkar. Örnek olarak taşınmazın belirli bir kişi veya kurum lehine olacak şekilde taşınmaz sahibinin mal varlığı veya taşınmazına ait kullanımı açısından bir sorumluluğu yerine getirme borcu ortaya çıkar. Keza gayrimenkul sahibi bu yükümlülüğü yerine getirerek, yükü ortadan kaldırmadığı sürece sahip olduğu taşınmaz üzerinde tasarruflarını da kullanma hakkına sahip olmayabilir.
Gayrimenkuller üzerine bu tarz bir yük yüklendiğinde halihazırdaki gayrimenkul sahibi bu sorumluluğa sahip olduğu gibi yükümlülük ortadan kalkmadığı sürece satış ile gayrimenkule sahip olan yeni kişiler de aynı yüke sahip olur. Çünkü taşınmaz yükü belirli bir ifayı gerçekleştirmek veya ödemeyi yapma mecburiyetini tapu siciline şerh şeklinde işlerken, sınırlı bir ayni hak ortaya çıkarır. Çoğu zaman proje, hizmet oluşturma veya gelir payı paylaşımı gibi noktalarda hak sahibi olan kişinin menfaatine taşınmaz sayesinde güvence altına almak için uygulanır. Akla direkt olarak bankaların uyguladığı ipotek ve rehin gibi işlemler gelse de oluşturulan koşul doğrudan paraya dönüştürülen bir teminattan çok görevin yerine getirilmesidir.
Taşınmaz yükü nedeni ile gayrimenkul sahibi üzerinde bir edim borcu ortaya çıkarken, bazen para ödemesi yapılması bazen taşınmazın kullanım şeklinde sorumluluklar ortaya çıkar. Yüklenen bu borcu yerine getirmekile yükümlü olurken, hak sahibi ise ihlal gerçekleştirmeden bu hakkından yararlanmalıdır. Zira bu yük taraflar arasındaki anlaşmaya göre şekillenirken; yükümlülüklerin nasıl yerine getirileceği ve yerine getirilmediğinde hangi durum ile karşılaşılacağı da önceden açıklanır.
Taşınmaz Yükü Hakkı Nedir?
Herhangi bir kişi veya işletmeye ait olan gayrimenkul üzerinden bir fayda oluşturabilmek için başka bir kişi veya işletmeye hak tanıyan ve gayrimenkul sahibine bir yükümlülük bırakan hak şekli taşınmaz yükü hakkı olarak ifade edilir. Bu hak ile birlikte taşınmazın sahibi haricinde birisi yarar elde ettiğinden dolayı gayrimenkulün alımı, satımı veya ipotek açısından önemli bir unsur oluşturur.
Bu yük için en önemli örneklerden birisi olarak bir arazi sahibi yıllık belli bir miktar mahsulü komşusuna verme sözü ortaya koyarken, bu sözün şifahen ortada kalmaması için bir yükümlülük haline gelmesi gerekir. Bu yükümlülük açısından da taşınmaz yükü ortaya koyularak, komşu arsa sahibine bir hak verilir ve ekim yapan arsa sahibi komşuya her yıl söz verdiği ekin miktarını teslim etme zorunluluğuna sahip olur.
Bu tür bir hakkın geliştirilmesindeki ana amaçlardan birisi, taşınmazın devir, değerlendirme veya kullanım hakkını etkileyebilmektir. Özellikle taşınmazların alım-satım işlemleri yapılırken, bu yük önemli bir yere sahip olur ve yeni gayrimenkul sahibi de aynı şekilde taşınmaz yükü ile bağlanır. Özellikle yatırımcı veya kullanım için gayrimenkul satın alan kişi, alım ve devir sürecinde bu yükleri detaylı incelemeli ve taşınmaz üzerinde bu tür bir yük bulunup bulunmadığını sicil kontrolü ile incelemelidir.
Farklı bir durumda da bir taşınmaz üzerinde hak sahibi konumda bulunan kişiler, bu haklarını ikinci kişiler ile paylaşma şansına dasahiptir. Örneğin; bir geçit hakkı ya da su çekme hakkı bulunuyorken, gayrimenkulün sahibi hak sahibinin isteğine bağlı olarak başka bir taşınmaz üzerinden de geçit hakkı oluşturabilir. Bu gibi örneklerde gayrimenkul sahibi mülkiyet hakkından yoksun kalmasa da zamanla bazı kısıtlamalar ile karşılaşabilir. Çünkü taşınmaz yükü hakkı yasal bir hak olsa da aşırıya kaçılması durumunda kısıtlayıcı olabilir ve mülkün kullanımını sınırlamamak zorundadır.
Taşınmaz Yükü Nasıl Kurulur?
Türk Medeni Kanunu ve diğer yasalar bağlamında taşınmaz yükü için kurulum gerçekleştirme 5 farklı yöntem ile sağlanabilir. Temel olarak da bu yöntemler arasında aşağıdaki başlıklar bulunmaktadır.
- Tapu siciline tescil uygulanması
- Yasal olarak tespit edilmiş yükler
- Çift taraflı sözleşme imzalanması
- Yargı kararı alınması
- Servitüt ile hak elde edilmesi
Bu 5 farklı yöntem içerisinde özellikle tapuya resmi bir tescil işletilmesi gerekliliği yer alır. Hatta bu yöntem en geçerli yöntem olarak kullanılırken, taşınmaz üzerinde kurulacak bir yükümlülük de tapu dairesinde işlem yapılırken kayıt zorunluluğu yer alır. Tapu siciline işlenen bu yük, ilerleyen dönemde gayrimenkulün satış ya da devir işlemleri gerçekleştirildiğinde dahi geçerli olarak devam eder ve yeni gayrimenkul sahibini de bağlayıcı bir nitelik oluşturur.
Taşınmaz yükü kurulurken, öncelikle taraflar arasında bir anlaşma gerçekleştirilir. Gayrimenkul sahibi bir yükümlülük altına girerken, bu yükü elde eden hak sahibi ile anlaşma gerçekleştirir. Sonrasında anlaşma tapu tescilinde işletilerek resmiyete kavuşturulur ve artık yasal anlamda geçerlilik oluşturur. Yükümlülük ile birlikte bazen tarım arazisinden verilecek bir ürün bazen su geçme hakkı bazen bir ödeme yapılması gibi şartlar yine tapu sicilinde kayıt altına alınır.
Yük kurulma aşamalarında öncelikle edim yani ödeme, ürün verme veya süre tanıma gibi tüm koşullar belirlenerek resmi bir sözleşme hazırlanır ve hak elde eden ile taşınmaz sahibinin bilgileri ile taşınmazın bilgileri bu sözleşme içerisine işlenerek bir senet oluşturulur. Sonrasında evraklar tapu tesciline işlenerek şerh ortaya koyulur ve üçüncü kişiler karşısında da sürülebilir bir durum elde edilir. Bu belgelerin temin edilmesi ve muhafaza edilmesi ise ilerleyen dönemde de hem hakkın kullanılabilmesi hem de sona erdirilmesi için gerekliliktir.
Taşınmaz Yükü Nasıl Sona Erer?
Arsa veya farklı bir taşınmaz üzerinde bulunan yük ün sonlanması için bazen taraflar arasında yeni bir anlaşma yapılması, bazen yük hakkının ihlal edilmesi ve bazen de taşınmazın ortadan kalkması gibi koşullar oluşur. Bu çerçevede de Türk Medeni Kanunu bağlamında yükten yararlanan kişi haklarını kaybeder ve yük sorumlulukları sona erer.
Taşınmaz yükü genellikle üzerinde yük bulunan gayrimenkulün ortadan kalkması ile sona erebilir. Örneğin; yük hakkı kullanılan gayrimenkul bir tarım arazisi ise imara açılarak üzerinde apartman inşa edildiğinde artık her yıl tarım arazisinden ürün paylaşılması yükümlülüğü olmadığı için hak sona erecektir. Haktan yararlanan kişinin vefatı gibi bir durum ile sözleşme tarafı olmaktan çıkması da hakkın ortadan kalkmasına neden olurken, yük sona erdiğinde de taşınmaz sahibi hak sahibinden yükün terkini talep edebilir.
Farklı bir yöntem de eğer gayrimenkulün sermaye değeri yük hakkı sahibi olan kişiye ödenirse, yükten kurtarma yapıldığı için taşınmaz yükü ortadan kaldırılır. Bu noktada ödeme yükün değeri çerçevesinde tapu sicilinde kaydedilmiş miktar ile sağlanır. Fakat burada hak sahibi aldığı ücretin gerçek değerden düşük olduğunu ispat edebilmektedir. Benzer şekilde alacaklı da taşınmaz sahibinden yükten kurtulma talebinde bulunabilir ve bazı şartlarda bir nevi değer alarak yükün ortadan kalkmasını sağlayabilir.
Bazı durumlarda taşınmaz yükü hakkı elde eden hak sahibi bu hakkı kötüye kullanım yolunu tercih ederse, sözleşme çerçevesinde anlaşma otomatik bir şekilde sona erebilir. Direkt olarak hak ortadan kalkmasa da hukuki yola başvurularak hakkın sona erdirilmesi talebi taşınmaz sahibi tarafından gerçekleştirilebilir. Ancak genellikle taraflar aralarında yaptıkları anlaşma ile yükün kaldırılmasını sağlayabildiği gibi yükün geçerliliği kalmadığında da anlaşmanın fesih edilmesi fırsatı doğabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz yükü ile ipotek farkı nedir?
İpotek borcun güvence altına alınması için taşınmaza bir şerh konması anlamına gelirken, taşınmaz yükü gayrimenkul sahibinin bir sorumluluk altında kalması için oluşturulur.
Taşınmaz yükü devri yapılabilir mi?
Mülkler üzerinde bulunan yükler belirli şartlar ile birlikte devredilebilir. Taşınmaz yükü benzer bir şekilde mülk üzerinde bulunduğu sürece servivüt yolu ile tapu sicilinde kayıtlı olduğu için devralan yeni gayrimenkul sahibine de geçer.
