Zilyetlik Nedir? Hak Zilyetliği Hakkında Merak Edilenler

Taşınır veya taşınmaz mallar kişilerin sahipliğinde bulunabilecek bir yapı ortaya koyar. Kişinin bir mal üzerinde fiilen hakimiyete sahip olup bu hakimiyeti de devam ettirmesi ise bir hukuk kavramı olarak da zilyetlik şeklini de ifade edilir.

Zilyetlik Nedir?

Zilyetlik hukuki bir kavram olmak ile birlikte aynı zamanda gayrimenkuller üzerinde de ortaya çıkabilirken, fiili hakimiyet anlamına gelmektedir. Yani bir malı sahip olup olmamasına bakmaksızın kullanmakta olan ve bir süredir bu kullanımı sürdüren kişinin sağladığı durum olarak ifade edilebilir.

Zilyetlik Nasıl Kazanılır?

Kişinin zilyetlik kazanabilmesi için öncelikle zilyet yani fiili hakimiyet sağlayabilme iradesine ve bu hakimiyeti oluşturma iradesine sahip olması gerekir.

Zilyetlik Kazanma Çeşitleri

Zilyetliği oluşturabilecek şekilde aşağıda bahsedilecek çeşitler yer alır.

• Zilyetlik kişi tarafından asil olarak yani bir mal ya da mülk üzerinde başka bir kişinin rızası bulunmadan şahsi irade ile kurulabilir. Örneğin; bir kuşun yakalanması veya bir sahipsiz eşyaya hakimiyet kurulması aslen kazanmadır. 
• Devren zilyetlik durumunda kişi kendi rızası ile eşya veya gayrimenkulünü başka birine yani fiili hakimiyeti başka birine devredebilir. Rıza esasına dayanan bu durumda örnek olarak satış veya miras ele alınabilir.
• Tesisen kazanma durumunda ise zilyet zilyetliğini muhafaza etse de başkası için örneğin gayrimenkulü kiralama gibi bir durum ile karşı tarafa zilliyetlik sağlayabilir.

Zilyetlik Çeşitleri Nelerdir?

Zilyetlik çeşitleri arasında asli-fer'i zilyetlik, dolaylı-dolaysız zilyetlik, tek başına-birlikte zilyetlik ve haklı-haksız zilyetlik yer alır.

Asli - Fer’i Zilyetlik

Bir şeye sahip vasfı ile malik olan kişi asli zilyet olarak ifade edilir. Asıl zilyet sayesinde bir şeye zilyetlik kuran kişi ise fer’i zilyet anlamına gelir. Yani bir evin sahibi asli zilyet iken, kiraladığı kişi fer’i zilyet olabilir. Bu durumda fer’i zilyet sahipliğini ve hakimiyet hakkını asli zilyede dayandırır. 

Dolaylı - Dolaysız Zilyet

Eşya veya mal üzerinde fiili hakimiyeti direkt olarak kullanan kişi dolaysız zilyettir. Başka bir aracılığı ile fiili hakimiyet oluşturan kişi ise yani genellikle eşyanın sahibinin rızası ile kullanan kişi dolaylı zilyet anlamına gelir.

Tek Başına - Birlikte Zilyetlik

Kişi bir eşya veya mal üzerinde tek başına zilyet olursa, bu durum tek başına zilyetlik oluşturur. Ancak aynı gayrimenkul üzerinde birden fazla kişi bir arada hakimiyete sahipse de birlikte zilyetlik sağlanır. Birlikte zilyetlik durumunda bazen herkes zilyetliğini örneğin bir apartmanda bağımsız şekilde kullanabilir veya iştirak halindeki mülkiyet gibi durumlarda oybirliği ile kullanım sağlanabilir.

Haklı - Haksız Zilyetlik

Zilyet, hakkını örneğin satın alma gibi bir haklı duruma dayandırdığında; haklı zilyetlik ortaya çıkar. Ancak tam tersi durumda örnek olarak bir hırsız çaldığı bir eşya dolayısıyla zilyetlik elde etse de bu durum haksız zilyetlik olur.

Zilyetlik İddiası Olan Taşınmazlarda İşlem Öncesi Risk Kontrolü

Zilyetlik Nasıl Sona Erer?

Eşya veya gayrimenkul üzerinde fiili hakimiyet tamamlandığında zilyetlik sona erebilir. Fakat geçici sebepler ile hakkın kullanımı engellenirse, bu durum hakkın sona ermesi anlamına gelmeyip sadece engelleme anlamına gelir.

Hak Zilyetliği Nedir?

Türk Medeni Kanunu (TMK) 973/2 maddesi çerçevesinde yer aldığı üzere bilhassa gayrimenkuller dahilinde taşınmaz yükü ve ittifak hakları çerçevesinde elde edilen bir haktan istifade edilmesi ya da bir hak ileri sürülmesi hak zilyetliği anlamına gelir.

Hak zilyetliği noktasında örneğin bir mülk sahibi gayrimenkulünü kiraya vermişse, kiracı bu sözleşme çerçevesinde taşınmazı kullanma hakkına sahip olur. Yine farklı bir örnekte örneğin bir gayrimenkulün bizatihi kullanılması veya gayrimenkulün dış cephesinde alınan bir reklam sayesinde gelir elde edilmesi gibi haklardan yararlanmak hak zilyetliği ifadesi oluşturur.

Eklemeli Zilyetlik Nedir?

Tapusuz taşınmazlarda minimum 20 yıl süre ile birlikte devam etmiş bir zilyetlik yer alması durumunda veya daha önce başkasının zilyetliğinde bulunması ile birlikte üzerine eklenen süre ile 20 yılı aşmış olması durumunda eklemeli zilyetlik hakkı ortaya çıkar. Yani tapusuz gayrimenkullerde zaman aşımı vasıtasıyla mülkiyet hakkı ortaya çıkarken, aralıksız malik sıfatı ile zilyedin sürmesi halinde bu hak doğar.

Sıkça Sorulan Sorular

Zilyetliğin anlamı nedir? 

Zilliyet veya zilyetlik kavramı, bir taşınır ya da taşınmaz mal üzerinde sahiplik bulunup bulunmasına bakılmaksızın fiili hakimiyet ile kullanım hakkı bulunması durumudur. 

Zilliyet ayni bir hak mıdır?

Teknik olarak ayni bir hak değil bir mal ya da eşya üzerine fiili hakimiyet bulunması ile hukuki bir haktır.

Zilyetlik nasıl sona erer? 

Zilyet, hakkı bulunduğu ve sahip olduğu malını devredebilir veya zilyet kendi iradesi ile bu durumu sona erdirebilir. 

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 06 Ağustos 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.