Dünyanın her yerinde araziler tarım, hayvancılık veya
serbest kullanım için muhtelif niteliklere sahip olabilir. Ama yerel yönetimler
ya da kamu kurumları bu arazilere imar yani işlev kazandırdığında arazi artık
arsa olarak isimlendirilir. İmar kazanmış bir arsanın da belirli bir değer
artışı gerçekleşir. İşte bu durumda arsa için arsa değerleme işlemi yapılması ihtiyacı ortaya çıkar.
Arsa
değerleme olarak ifade edilen işlem, lisans almış eksperler tarafından
gerçekleştirilmelidir. Yani verilen hizmet bir ekspertiz hizmeti olmak ile
birlikte güvenilir ve tecrübeli bir yapıda değerleme uygulanması gerçekten çok
önemlidir. Değerleme gerçekleştirirken de belirli kriterler göz önünde
bulundurulurken, elbette en önemli faktör arsada imar bulunmasıdır. Zaten ifade
edildiği üzere bir arazinin arsa olarak değer kazanmasındaki en önemli faktör
de artık imar gelmiş olmasıdır.
Kentler içerisinde veya kentsel alan dışında imar planı
bulunmayan bir bölgede kişi veya kişilere ait mülkiyette bulunan parseller
arazi olarak adlandırılır. Eğer bahsedildiği şekilde değişen bölgelerde bulunan
araziler imar planı ile değiştirilmiş ise artık kişi veya kişilerin
mülkiyetinde bulunan bu parsellere ise arsa adı verilir. Arsalarda da değerleme
işlemi ekspertiz incelemesi ile sağlanırken, genellikle yatırım
gerçekleştirilmesi için bu arsanın durumu, niteliği ve ne kadar kazanç
sağlayacağı gibi kriterler gözden geçirilir.
Arsa Değerlemesi Nedir?
Bir arsanın kazandığı imarın doğru bir şekilde yorumlanması
sayesinde arsa için doğru bir değer testi yapmak mümkün olmaktadır. Çünkü bazı arsalarda
imar durumu net bir şekilde belirlenmiş olsa dahi bazı durumlar değerleme
işlemini yapmayı zor bir hale getirebilir. Örneğin, özel mülkiyete sahip bir
araziye imar durumu geldiğinde bu arsa konumuna ulaşan toprak parçası, bir
kişiye ait olsa da değerlemeyi zorlaştıran faktörler aşağıdaki gibi
görülebilir.
- Arsanın imar durumunda
spor alanı gösterilmesi
- Arsanın imar durumunda
eğitim alanı gösterilmesi
- Tevhid zorunluluğu
bulunması (Tevhid zorunluluğu, imar mevzuatı çerçevesinde birleştirme
mecburiyeti anlamına gelir. Yani birden fazla gayrimenkulün imar mevzuatı
ve planı bağlamında yapı oluşturmak için komşu parseller halinde
birleştirilmesi durumudur.)
Sayılan bu maddelerden anlaşılabileceği üzere bazen bir
araziye imar durumu gelmesi ile arsa değeri kazanması gayrimenkul sahibi için
çok da avantajlı bir durum olmayabilir. Çünkü bu gibi durumlar arsa değerlemesi
işlemini zorlaştırırken, bu gibi durumlarda hem mühendisler hem de hukukçular
alternatif yolları deneyerek bir değer tespiti sağlama yoluna gider.
Değerleme gerçekleştirme belirli kıstasları içerirken, arsa
değerlemesi birçok farklı gayrimenkulde gerçekleştirilen değerlendirmeye göre
daha pratik bir işlemdir. Çünkü arsa değerlemesi işlemi yapılırken, konut
değerlemesi gibi işlemlerdeki teferruatlar bulunmadan proje incelemesi
yapılmadan sonucu ulaşır. Arsa değerlemesi pratikte imar kazanmış bir arsanın
hali hazırdaki piyasa değerini tespit etmek için bu arsayı analiz etme
işlemidir.
Tanım bağlamında anlaşılacağı üzere değerleme yapılırken
konutlar ya da ticarethanelerde yapılan değerleme gibi çok fazla teferruatı
gözden geçirmek gerekmez. Bir arsanın değeri belirlenirken temel olarak ilk
aşamada yatırım planı bulunan bu arsada durum tespiti gerçekleştirir. Durum
teklifinde de öncelikle arsanın teknik özellikleri yani bulunduğu konum,
topografya, ulaşım imkanları, altyapı imkanları, yapılaşma fırsatları ve imar
düzeni gibi ayrıntılar gözden geçirilir.
Arsa Değerlemesi Ekspertiz Raporu Nasıl Hazırlanır?
Talep edilen arsalarda değerleme işlemleri bahsedildiği
şekilde kriterlere uygun ve faktörleri gözden geçirerek sağlanır. Değerlemede
eğer çevre bölgede benzer arsalarda gayrimenkuller ve imar çalışmaları
bulunuyorsa, bunların emsal alınması ya da hiçbir şey bulunmuyorsa çevrede daha
önce yapılmış değerlemelerin de emsal olarak kullanılması mümkündür. Çünkü
emsal değerlendirmeler talep edilen arsa değerlemesi için de büyük bir avantaj
sağlar.
Eğer belirli bir bölgeye yeni imar gelmiş ve daha önce bu
bölgede yoğun bir arsa stoku oluşmamışsa, değerleme yapmakta zorluk ile
karşılaşılabilir. Ancak öte yandan da kentsel alan içerisinde ve çevresinde çok
fazla yapı bulunan bölgelerde neredeyse hiç arsa bulunmamak ile birlikte nadir
olarak oluşan arsalarda değerleme yapmak da gayet pratik hale gelir. Arsa
imar kazanmış arazi anlamına gelirken, bu noktada da değerlemede özellikle
imar durumunda nasıl yapılaşma koşulları sağlandığı, yol veya altyapının arsaya
ne oranda ulaşabileceği göz önüne alınır.
Arsalarda temel amaç, üzerinde yapılaşma oluşturmaktır ve bu
nedenle değerlemede kabaca bu proje göz önüne alınarak, elde edilebilecek konut
ya da ticari alanların nasıl bir sonuç ortaya koyacağı düşünülür. Bu yapıların
arsaya kazandıracağı değer, ilerleyen vadede bu yapılar ile arsanın bulunduğu
bölgede nasıl bir gelişim oluşacağı ve bölgenin gelecekte ne kadar parlak bir
hale gelip gelmeyeceği hesaba katılır. Parsel üzerinde yapının bitmesinden
sonra nasıl bir değer oluşacağı, bu arsanın ilerleyen dönemdeki değerini ortaya
çıkaracaktır.
Özellikle yapılaşmış alanlarda arsa değerlemesi
gerçekleştirilirken de iyi ve doğru sonuçların elde edilebileceği bir değerleme
imkanı elde edilir. Çünkü çevrede hali hazırda bulunan imar alanları ve yapılar
bölgenin belirli bir popülerlik elde ettiğini ya da etmediğini gösterebileceği
gibi niteliklerini de ortaya koyabilmektedir. Arsa değerlemesi ekspertiz
raporu, bu kriterlerin hepsini göz önünde bulundurarak hazırlanırken, emsal
karşılaştırma ya da proje geliştirme gibi bahsedilen yöntemlerin hepsinde de
net sonuç ortaya koyar.
Arsa Değerlemesini Kimler Yapar?
Arsalar yatırım amaçlı olarak özellikle uzun vadede ya da
kısa vadede verimli sonuçlar elde etmek için tercih edilen gayrimenkullerdir.
Bu yatırım kararlarında da öncelikle elbette satın alınacak arsa için bir arsa
değerlemesi talep etmek önemlidir. İmarlı arsalarda değerleme işlemleri bugün
profesyonel şekilde hizmet veren tapu experleri ve gayrimenkul danışmanları
tarafından sağlanır.
Premar Gayrimenkul Danışmanlığı profesyonel kadromuz
bileşiminde değerleme ekspertizleri bulundurması ile bu konuda günümüze kadar
birçok kişi için hizmet verilmiştir. Yatırım amaçlı olarak seçtiğiniz ve
ilerleyen vadede kazançlarınız üzerinde net emin olmak istediğiniz arsa ya da
imarsız arazilerde değerleme işlemleri için firmamızdan her zaman hizmet
almanız mümkündür. Ekonomik, gerçekçi ve en doğru sonuçlar ile değerleme için
sadece bize başvurmanız yeterlidir.