Arsa Değerlemesi Nasıl Yapılır?

Arsa Değerlemesi Nasıl Yapılır?



Dünyanın her yerinde araziler tarım, hayvancılık veya serbest kullanım için muhtelif niteliklere sahip olabilir. Ama yerel yönetimler ya da kamu kurumları bu arazilere imar yani işlev kazandırdığında arazi artık arsa olarak isimlendirilir. İmar kazanmış bir arsanın da belirli bir değer artışı gerçekleşir. İşte bu durumda arsa için arsa değerleme işlemi yapılması ihtiyacı ortaya çıkar. 

Arsa değerleme olarak ifade edilen işlem, lisans almış eksperler tarafından gerçekleştirilmelidir. Yani verilen hizmet bir ekspertiz hizmeti olmak ile birlikte güvenilir ve tecrübeli bir yapıda değerleme uygulanması gerçekten çok önemlidir. Değerleme gerçekleştirirken de belirli kriterler göz önünde bulundurulurken, elbette en önemli faktör arsada imar bulunmasıdır. Zaten ifade edildiği üzere bir arazinin arsa olarak değer kazanmasındaki en önemli faktör de artık imar gelmiş olmasıdır. 

Kentler içerisinde veya kentsel alan dışında imar planı bulunmayan bir bölgede kişi veya kişilere ait mülkiyette bulunan parseller arazi olarak adlandırılır. Eğer bahsedildiği şekilde değişen bölgelerde bulunan araziler imar planı ile değiştirilmiş ise artık kişi veya kişilerin mülkiyetinde bulunan bu parsellere ise arsa adı verilir. Arsalarda da değerleme işlemi ekspertiz incelemesi ile sağlanırken, genellikle yatırım gerçekleştirilmesi için bu arsanın durumu, niteliği ve ne kadar kazanç sağlayacağı gibi kriterler gözden geçirilir. 

Arsa Değerlemesi Nedir? 

Bir arsanın kazandığı imarın doğru bir şekilde yorumlanması sayesinde arsa için doğru bir değer testi yapmak mümkün olmaktadır. Çünkü bazı arsalarda imar durumu net bir şekilde belirlenmiş olsa dahi bazı durumlar değerleme işlemini yapmayı zor bir hale getirebilir. Örneğin, özel mülkiyete sahip bir araziye imar durumu geldiğinde bu arsa konumuna ulaşan toprak parçası, bir kişiye ait olsa da değerlemeyi zorlaştıran faktörler aşağıdaki gibi görülebilir. 

  • Arsanın imar durumunda spor alanı gösterilmesi 
  • Arsanın imar durumunda eğitim alanı gösterilmesi 
  • Tevhid zorunluluğu bulunması (Tevhid zorunluluğu, imar mevzuatı çerçevesinde birleştirme mecburiyeti anlamına gelir. Yani birden fazla gayrimenkulün imar mevzuatı ve planı bağlamında yapı oluşturmak için komşu parseller halinde birleştirilmesi durumudur.) 

Sayılan bu maddelerden anlaşılabileceği üzere bazen bir araziye imar durumu gelmesi ile arsa değeri kazanması gayrimenkul sahibi için çok da avantajlı bir durum olmayabilir. Çünkü bu gibi durumlar arsa değerlemesi işlemini zorlaştırırken, bu gibi durumlarda hem mühendisler hem de hukukçular alternatif yolları deneyerek bir değer tespiti sağlama yoluna gider. 

Değerleme gerçekleştirme belirli kıstasları içerirken, arsa değerlemesi birçok farklı gayrimenkulde gerçekleştirilen değerlendirmeye göre daha pratik bir işlemdir. Çünkü arsa değerlemesi işlemi yapılırken, konut değerlemesi gibi işlemlerdeki teferruatlar bulunmadan proje incelemesi yapılmadan sonucu ulaşır. Arsa değerlemesi pratikte imar kazanmış bir arsanın hali hazırdaki piyasa değerini tespit etmek için bu arsayı analiz etme işlemidir. 

Tanım bağlamında anlaşılacağı üzere değerleme yapılırken konutlar ya da ticarethanelerde yapılan değerleme gibi çok fazla teferruatı gözden geçirmek gerekmez. Bir arsanın değeri belirlenirken temel olarak ilk aşamada yatırım planı bulunan bu arsada durum tespiti gerçekleştirir. Durum teklifinde de öncelikle arsanın teknik özellikleri yani bulunduğu konum, topografya, ulaşım imkanları, altyapı imkanları, yapılaşma fırsatları ve imar düzeni gibi ayrıntılar gözden geçirilir. 

Arsa Değerlemesi Ekspertiz Raporu Nasıl Hazırlanır? 

Talep edilen arsalarda değerleme işlemleri bahsedildiği şekilde kriterlere uygun ve faktörleri gözden geçirerek sağlanır. Değerlemede eğer çevre bölgede benzer arsalarda gayrimenkuller ve imar çalışmaları bulunuyorsa, bunların emsal alınması ya da hiçbir şey bulunmuyorsa çevrede daha önce yapılmış değerlemelerin de emsal olarak kullanılması mümkündür. Çünkü emsal değerlendirmeler talep edilen arsa değerlemesi için de büyük bir avantaj sağlar. 

Eğer belirli bir bölgeye yeni imar gelmiş ve daha önce bu bölgede yoğun bir arsa stoku oluşmamışsa, değerleme yapmakta zorluk ile karşılaşılabilir. Ancak öte yandan da kentsel alan içerisinde ve çevresinde çok fazla yapı bulunan bölgelerde neredeyse hiç arsa bulunmamak ile birlikte nadir olarak oluşan arsalarda değerleme yapmak da gayet pratik hale gelir. Arsa imar kazanmış arazi anlamına gelirken, bu noktada da değerlemede özellikle imar durumunda nasıl yapılaşma koşulları sağlandığı, yol veya altyapının arsaya ne oranda ulaşabileceği göz önüne alınır. 

Arsalarda temel amaç, üzerinde yapılaşma oluşturmaktır ve bu nedenle değerlemede kabaca bu proje göz önüne alınarak, elde edilebilecek konut ya da ticari alanların nasıl bir sonuç ortaya koyacağı düşünülür. Bu yapıların arsaya kazandıracağı değer, ilerleyen vadede bu yapılar ile arsanın bulunduğu bölgede nasıl bir gelişim oluşacağı ve bölgenin gelecekte ne kadar parlak bir hale gelip gelmeyeceği hesaba katılır. Parsel üzerinde yapının bitmesinden sonra nasıl bir değer oluşacağı, bu arsanın ilerleyen dönemdeki değerini ortaya çıkaracaktır. 

Özellikle yapılaşmış alanlarda arsa değerlemesi gerçekleştirilirken de iyi ve doğru sonuçların elde edilebileceği bir değerleme imkanı elde edilir. Çünkü çevrede hali hazırda bulunan imar alanları ve yapılar bölgenin belirli bir popülerlik elde ettiğini ya da etmediğini gösterebileceği gibi niteliklerini de ortaya koyabilmektedir. Arsa değerlemesi ekspertiz raporu, bu kriterlerin hepsini göz önünde bulundurarak hazırlanırken, emsal karşılaştırma ya da proje geliştirme gibi bahsedilen yöntemlerin hepsinde de net sonuç ortaya koyar. 

Arsa Değerlemesini Kimler Yapar? 

Arsalar yatırım amaçlı olarak özellikle uzun vadede ya da kısa vadede verimli sonuçlar elde etmek için tercih edilen gayrimenkullerdir. Bu yatırım kararlarında da öncelikle elbette satın alınacak arsa için bir arsa değerlemesi talep etmek önemlidir. İmarlı arsalarda değerleme işlemleri bugün profesyonel şekilde hizmet veren tapu experleri ve gayrimenkul danışmanları tarafından sağlanır. 

Premar Gayrimenkul Danışmanlığı profesyonel kadromuz bileşiminde değerleme ekspertizleri bulundurması ile bu konuda günümüze kadar birçok kişi için hizmet verilmiştir. Yatırım amaçlı olarak seçtiğiniz ve ilerleyen vadede kazançlarınız üzerinde net emin olmak istediğiniz arsa ya da imarsız arazilerde değerleme işlemleri için firmamızdan her zaman hizmet almanız mümkündür. Ekonomik, gerçekçi ve en doğru sonuçlar ile değerleme için sadece bize başvurmanız yeterlidir.