Rayiç kelimesi, Türkçede bir malın alım satımdaki karşılığı
anlamına gelmektedir. Farklı sektörlerde kullanılan arsa rayiç bedeli gibi kavramlar ise alım-satım işlemleri
yapılırken işlem görecek karşılık anlamında oluşturmaktadır. Bu bedel
genellikle arsa tarzı gayrimenkullerin satış işlemleri yapılmadan önce resmi
kurumlardan talep edilen ve resmi işlemlerde kullanılan rakamı da ifade
etmektedir.
Arsa Rayiç Bedeli Nedir?
Taşınır veya taşınmaz mallar ilk satın alındıkları zamandan
sonra belki de yıllar sonrasında tekrar satışa çıkarılabilmektedir. Özellikle
gayrimenkuller genellikle alındıkları zamandan uzun bir vade sonrasında tekrar
satılmak istediğinde değer değişimi gibi bir durum oluşur. Bu değer değişimi
emlak sektöründe gayrimenkul değerleme uzmanları ve sektör temsilcileri
tarafından sağlansa da resmi anlamda arsa rayiç bedeli gibi bir rakam
belirlenir ve satış işlemlerinde bu bedel kullanılır.
Arsa rayiç bedeli kavramı ile ifade edilmek istenilen;
arsanın alım veya satım sırasında güncel zamandaki satış bedeli olarak
anlaşılmalıdır. Yani örnek olarak 20 sene önce satın alınmış bir arsa günümüzde
satılmak isteniyorsa, öncelikle bu bedel belirlenmeli ve sonrasında bu bedele
göre tapu işlemleri, vergilendirme ve sigorta gibi işlemler yapılmalıdır. Yani
rayiç bedel piyasada ifade edilen gerçek bedele göre farklı bir rakam oluşturur
ve bazı kriterlere göre belirlenir.
Arsa gibi gayrimenkuller veya diğer gayrimenkul çeşitleri
hatta taşınır araçlar için rayiç belirlemeleri gerçekleştirilirken, Maliye
Bakanlığı tarafından ortaya koyulmuş kurallardan yararlanılır. Çünkü güncel
alım-satım değeri her yıl içerisinde hatta bir yıl içerisindeki her ay
takviminde farklılık oluşturabilir ve malın çeşidine göre de belirlemelerde
farklılıklar ile karşılaşılabilir. Örneğin; arsalar için yapılan işlemlerde
tapu rayiç bedeli hesabı gerçekleştirilir ve bunun için de belirli kriterlerden
yararlanılır.
Günümüz Türkiye'sinde yönetmeliklere bağlı olarak bu bedelin
hesaplanmasında göz önünde tutulan kriterler aşağıdaki şekilde ifade
edilebilir:
- Arsanın ne kadar boyuta
sahip olduğu
- Arsanın tarıma elverişli
olup olmadığı
- Arsanın hangi konumda yer
aldığı
- Arsanın konumuna göre
çevresinde bulunan sosyal yapılar, yerleşim yerleri veya binalar
- Arsanın yatırım
özellikleri
Kriterler her ilde Rayiç Bedel Komisyonu olarak hizmet veren
valilik bünyesindeki komisyonlar tarafından belirlenir. Komisyon ulaşım,
yıpranma payı, semt, kent veya çevre sosyal imkanları gibi kriterleri de göz
önünde tutarak işlem görecek arsalar için güncel bir şekilde bedel
hesaplamalarının yapılmasını sağlar.
Arsa Rayiç Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Arsa
gibi gayrimenkullerde bedel hesaplaması gerçekleştirilirken daha önce sayılan
kriterlere bağlı olarak öncelikle bir bölgesel inceleme yapılır. Örnek olarak Antalya'nın
Kemer ilçesinde bir arsanın satışını gerçekleştirmek istediğinizde, bu arsa
için yerel yönetime başvuru yapılır. Yerel yönetim arsanın bulunduğu semt veya
köyde arsaya benzer niteliklerde 3 değişen gayrimenkul referans alır. Bu
referanslara bağlı olarak bölgedeki metrekare değerleri hesaba katılır ve 3
örnek gayrimenkulün belirlenen metrekare değerleri ile kendi rayiç bedelleri
ortaya çıkarılır.
Referans olarak alınan 3 farklı arsa için metrekare
fiyatları ile tespit edilen rayiç bedeller birbiri ile toplanarak sonrasında
toplam metrekareye bölüm yapılarak bir ortalama elde edilir. Yine metrekare
fiyatına göre güncel satış yapılacak arsa için rayiç
bedel belirleme işleminde de daha önce elde edilen ortalama sonucun güncel
gayrimenkul metrekaresi ile çarpım işlemi yapılır. Elde edilen sonuç talep
edilen arsa için kullanılacak satış karşılığını ortaya koyar.
Arsa rayiç bedeli hesaplama işlemleri gerçekleştirirken,
bölgenin özellikleri, arsanın boyutu, tarım özellikleri ve yatırım gibi
kriterler hesaba katıldığında 3 referans arsanın da benzer kriterleri ortaya
koyması göz önünde tutulur. Satış bedelleri toplamının toplam metrekareye
bölünmesi her birim metrekare için rayiç elde edilmesini sağlar. Bu değer ise
güncel arsanın metrekare ölçüsü ile çarpıldığında mantıklı ve adil bir şekilde
hesaplama işlemleri tamamlanır.
Arsa Rayiç Bedeli Sorgulama
Bir gayrimenkul sahibi arsasının satışını gerçekleştirmek
istediğinde bireysel olarak veya tüzel olarak yerel yönetimlere başvurduğunda
bu bedeli kolaylıkla temin edebilir. Zira sahip olmadığınız bir gayrimenkul
için yerel yönetimlerden bu tip taleplerde bulunduğunuzda ise olumsuz yanıt
alma ihtimaliniz bulunmaktadır. Ancak bir arsa için tapu işlemleri
başlatıldıktan sonra tapu dairesi tarafından da talep edilen rayiç rakamlarının
elde edilmesi açısından arsa sahibi veya satış sözleşmesine göre alıcı, yerel
yönetimlerden bu rakamın talebini gerçekleştirebilir.
Verilen rakamlar belirli bir geçerlilik süresine sahip
olmamak ile birlikte bazen birkaç hafta sonrasında yapacağınız tapu devir
işlemlerinde yeniden güncel rakam talebinde bulunmanız dahi gerekebilmektedir.
Özellikle tapu devri işlemlerinde mutlak bir şekilde rayiç alınması gerekirken,
tapudaki vergilendirme ve beyan bu rakam üzerinden gerçekleşir. Rayiç bir satış
bedeli olarak belirtilirken, tapu işlemlerinde 1000'de 20 oranda tapu harcı
talebi bulunmaktadır.
Türkiye sınırlarında bir gayrimenkul sahibi tapu devri gibi
işlemler için arsa rayiç bedeli öğrenmek istediğinde sorgulama işlemlerini
direkt olarak arsanın bulunduğu ilçe veya ilin yerel yönetimi üzerinden başvuru
ile yapabilmektedir. Diğer bir yöntemde bugün belediyelerin online işlemler
gerçekleştirdiği web sayfaları üzerinde de sorgulama yapılması mümkün
olmaktadır. Ayrıca e-devlet web sayfası üzerinden de rayiç bedel sorgulaması
yapılabilmektedir. Premar
Gayrimenkul Danışmanlığı desteği ile gerçekleştirilen gayrimenkul
alışverişlerinde de firmamız arsa rayiç bedeli konusunda size profesyonel
destek hizmetleri verebilmektedir.
Arsa Rayiç Bedeli Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Arsalarda güncel karşılık hakkında yapılan işlemlerde akla gelen soruların cevaplarını kısaca bu bölümde bulabilirsiniz.
Arsa Rayiç Bedeli Nasıl Öğrenilir?
Ülkemizde bir arsa için güncel karşılık öğrenme işlemi yerel yönetimler üzerinden başvuru ile yapılabilir. Ayrıca belediye web sayfaları ve e-devlet sistemi üzerinde de yapılabilmektedir.
Arsanın Rayiç Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Yönetmeliklere bağlı bazı kriterler kullanılarak arsanın
bulunduğu bölgedeki üç referans benzer arsanın değerleri ile ortalama bir rakam
belirlenir. Bu rakam üzerinden işlem yapılacak arsanın metrekare ölçülerinin
çarpımı ile rayiç bedel hesabı sağlanır.
