Sahip olduğunuz bir gayrimenkulü satışa çıkarmayı
düşündüğünüzde ve bir alıcı ile anlaşma yaptığınızda, satış işleminin
resmiyette yapılması öncesinde gayrimenkul
satış sözleşmesi gerçekleştirebilirsiniz. Özellikle alıcı satın alım
işlemini hemen gerçekleştiremiyor ve fakat sizinle anlaşmak istiyorsa ya da siz
alıcıyı bir süre bekletmek istiyorsanız, ilerleyen dönemde satış
gerçekleştirileceğine dair sadece şifahen yapılacak bir anlaşma yerine yazılı
ve onaylı bir sözleşme sağlayabilirsiniz.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi sayesinde mülk sahibi ile
alıcı arasında belirlenen ileriki bir tarihte ve belirlenen şartlar ile
gayrimenkul devri için bir taahhüt oluşturulur. Bu sayede tapu dairesinde resmi
bir şekilde satış işlemi gerçekleştirilene kadar her iki taraf arasında bir
vaat çerçevesinde bir gayrimenkul satış sözleşmesi hazırlanır ve imzalanır.
Sözleşme, bir nevi satış anlamında ön sözleşme oluştururken; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi oluşturmak açısından mülk mutlak bir şekilde tapuya bağlı olmalıdır. Zira sözleşmeye mevzubahis olan gayrimenkul tapusu bulunmayan bir gayrimenkul ise sözleşme yapılması da mümkün olmayacaktır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Niçin Yapılır?
Emlak satış vadisi sözleşmesi bir mülkün devrini merkez
noktaya alırken, taraflardan herhangi biri sözleşmeye tabi tutulan gayrimenkulü
satmayı ve bir diğeri ise bu gayrimenkulü satın almayı vaat eder. Bu bağlamda
da sözleşme kapsamında alım-satım için net bir tarih belirlenir. Günümüzde
yasal çerçevede bu tür sözleşmelere dahil olabilecek 3 değişen gayrimenkul türü
bulunmaktadır. Sözleşmelerde yer alabilecek gayrimenkul türleri ise
şunlardır:
·
İlk olarak satıcı pozisyonunda yer alan tarafa
ait olan arazi ve tapu kütüğünde ayrı bir sayfada kaydı bulunan sürekli ya da
bağımsız haklar sözleşmelere dahil olabilir.
·
Kat mülkiyeti kaydı ile tapuya kaydedilmiş
bağımsız bölümler sözleşme içerisinde konu oluşturabilir.
·
Satış vaadi veren tarafın şahsına ait bulunmasa
da aynı kategoride yer alan bir taşınmaz açısından da taahhüt verilebilir.
Bu sayılan üç maddeden anlaşılabileceği üzere satıcı kendine
ait olan bir arazi, arsa, dükkan ya da konut gibi gayrimenkuller için satış
sözleşmesi imzalayabilir. Kat mülkiyeti bağlamında bir apartman dairesi için
satış vaadi sözleşmesi oluşturabilir.
Asıl önemli maddelerden birisi ise vaat edilen gayrimenkul
şahsın halihazırda adına kayıtlı bulunmasa dahi bahsedilen kategorilerden
birinde bulunan gayrimenkul için satış taahhüdü oluşturmak mümkündür. Çünkü
örnek olarak bir aile yakınınızdan size miras kalmış bir apartman dairesi
bulunabilir. Bu apartman dairesi için tapu miras intikal işlemleri sürmekte
iken bu durumda tapu adınıza kayıtlı hale gelmemiş olsa dahi gayrimenkul satış
sözleşmesi imzalama işlemi gerçekleştirilebilir.
Taşınmazların bu şekilde belirli bir vaat ile ilerleyen
tarihte satılması için gerçekleştirilen sözleşmelerde bir gayrimenkul için
birden fazla satış vaadi sözleşmesi gerçekleştirmek de mümkündür. Hatta
sözleşme imzalanmış bir durumdayken, gayrimenkul sahibi bu gayrimenkulü
sözleşmede yer alan kişiden başka birine satış işlemi de yapabilir. Çünkü
imzalanan sözleşme taraflar arasında geçerli olurken, sözleşmede taraf olmayan
üçüncü kişi için bir geçerliliği bulunmamaktadır.
İki kişi arasında imzalanan sözleşme üçüncü kişi açısından
geçerliliğe sahip olmasa da sözleşmede bir şerh yer alırken, alıcı taraf bu
şerh sayesinde belirli bir hakka sahiptir. Eğer oluşturulan satış vaadi
sözleşmesi tapuda belirtilirse, bu durumda sözleşme; sözleşme dışındaki üçüncü
kişiyi de kapsamına alır. Bu sayede üçüncü bir kişiye satış
gerçekleştirildiğinde dahi sözleşmede adı geçen alıcı taraf sahip olduğu hakkı
gayrimenkulü satın alan kişi veya kişilerden talep etme hakkına sahiptir.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi oluşturulurken, öncelikle
taraflar aralarında sözlü bir şekilde yaptıkları anlaşmalar ile bir karara
varır ve sözleşme için maddeleri belirledikten sonra karşılıklı onay sağlar.
Yasal anlamda bu tür sözleşmeler için Borçlar Kanunu dahilinde özel bir
sözleşme tipi bulunmamak ile birlikte sözleşme şartları gayrimenkule ve
tarafların taleplerine göre değişim gösterebilir.
Sözleşmelerde maddeler, koşullar ve talepler farklılık
oluştursa dahi bu sözleşmeler satış açısından bir önadım oluşturduğundan dolayı
ödeme şekli, ödemenin gecikmesi ile birlikte nasıl bir faiz uygulaması
bulunacağı ve cayma durumunda neler yapılacağı gibi birçok madde sözleşme
içerisinde yer alabilir. Sözleşme için tarih, fiyat ve diğer tüm koşullar
belirlendikten sonra karşılıklı bir şekilde oluşturulan bu sözleşme metni noter
huzurunda imzalanarak onaylanır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Noterde Yapılmazsa Ne Olur?
Resmiyet kazanacak şekilde ilerleyen tarihte geçerlilik
oluşturacak bir gayrimenkul satış sözleşmesi sağlayabilmek için belirli
kurallara uyarak sözleşmenin noter huzurunda düzenlenip noter onayı ile
taraflar tarafından imzalanması gerekir. Aksi takdirde sözleşme şartları
zamanında uygulanarak tüm koşullar yerine getirilse dahi noter onayı
bulunmadığı için taraflar arasında tamamlanan bu sözleşme bir geçerliliğe sahip
olmayacaktır.
Birçok alıcı ve satıcı arasında bu tür sözleşmeler önceden
hazırlanarak sonradan noter onayı alınırken, yine bu konuda bir hata
yapılmaktadır. Çünkü sözleşme noter huzurunda düzenlenmeli ve taraflar
tarafından noter huzurunda imza atılarak geçerlilik elde edilmelidir. Hatta
sonraki süreçte sözleşmede bazı değişiklikler yapılması gerekiyorsa, bu
değişiklikler de yine noter huzurunda yapılmalıdır.
Ayrıca emlak şirketleri ve emlakçılarda düzenlenen gayrimenkul satış yetkisi sözleşmesi taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmelerinden farklı bir yapıya sahiptir. Çünkü satış yetkisi sözleşmesi, gayrimenkul sahibi ile emlak danışmanı arasında güven oluşturarak gayrimenkulün doğru fiyat ile satılmasını ve koşulların net bir şekilde belirlenmesini sağlamak için oluşturulan sözleşmedir.
Gayrimenkul satışı noktasında, bürokratik sorunlar sizin için oldukça gergin bir iş olabilir. Buna en iyi çözüm ise bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmak olacaktır. Gayrimenkul danışmanları, aklınızdaki tüm soruları yanıtlayacağı gibi sizi zaman ve emek isteyen birçok işten ve engelden de kurtaracaktır.