Kira Şerhi Nedir? Satışa Engel Midir?

Gayrimenkullerin kiralanması ve alım-satım işlemlerinin yapılmasında tapu kayıtları göz önünde bulundurulur. Tapu kayıtlarında ise bir gayrimenkul ile ilgili yapılacak işlemler veya kullanımı etkileyebilecek şekilde şerh adı verilen hukuki ayrıntılar yer alabilir. Örnek olarak satışı gerçekleştirilmek istenilen bir gayrimenkulde kira şerhi gibi bir durum bulunabilir. 

Şerh kavramı, temelinde not düşmek ya da bir açıklama yapmak anlamına gelirken; tapu kayıtlarında gayrimenkul ile ilgili gerçekleştirilen bir açıklama ve koşulu ifade eder. Örneğin; tapuda şerh koyulurken, genellikle gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan kişilerin muhafaza edilmesi ve alıcının bu konuda bilgilendirilmesi sağlanır. Bu noktada örnek olarak ipotek şarkı bulunması borçtan dolayı tapu devrinin borç ödenmeden yapılamayacağını ifade eder. 

Kira Şerhi Nedir? 

Birçok farklı ayrıntı ve koşul nedeni ile tapuda gayrimenkul sicil kayıtları üzerinde açıklama şeklinde yer alabilecek şerh çeşitleri içerisinde kira şerhi gibi bir ayrıntı da bulunabilir. Bu noktada kira şerhi kavramı; eğer bir gayrimenkulde halihazırda bir kiracı ikamet ediyorsa, bu kiracının taşınmazı sözleşmeye bağlı belirli bir süre boyunca kullanması konusunda haklarını muhafaza etmek için kullanılır. Bu durumda eğer gayrimenkul bir alıcı tarafından satın alınmak isteniyorsa, tapuda yer alan bu açıklamanın kabulü bir zorunluluk oluşturur.

Kira Şerhi Satışa Engel Mi? 

Tapu üzerinde bir açıklama şeklinde eklenmiş olan şerh, gayrimenkul için satış işlemi yapılırken belirli koşulların yerine getirilmesini mecburi hale getirir. Tapu sicilinde gayrimenkul için kira şerhi yer aldığında da eğer gayrimenkul bir alıcı tarafından devir alınmak isteniyorsa, mevcut kiracının sözleşmesi bir hak olarak korunur. 

Şerh, özellikle konut gibi gayrimenkullerde veya ticarethanelerde satış durumunu engelleyen bir koşul ortaya koymaz. Ancak tapu siciline eklenmiş olan bu şerh yapılacak satış işlemlerinde üzerinde durulması gereken koşulları ifade eder. Yani eğer bir gayrimenkul kiracı tarafından kullanılıyor ve bu kiracı ile eski gayrimenkul sahibi belirli bir süreli sözleşme gerçekleştirmiş ise ilerleyen dönemde gayrimenkulün satışı yapılacağı zaman yeni alıcı bu koşulları tapuda kira şerhi nedeni ile kabul etmek zorundadır. 

Tapu işlemleri aşamasına kadar gelen ve devir yapılacak gayrimenkullerde satış işlemi öncesinde öncelikle tapu müdürlüğünden taşınmaz üzerinde bir şerh olup olmadığı konusunda bilgi alınmalıdır. Bu noktada tapu üzerinde bir kira şerhi bulunduğu görülüyorsa, satış ile ilgili bu koşulun nasıl bir etki oluşturacağı öğrenilebilir. Sonrasında gayrimenkul sahibi ve kiracı ile koşul açısından iletişime geçilebilir ve bazen bu koşunun kaldırılması ya da esnetilmesi gibi ihtimaller önceden uygulanarak çözüm de sağlanabilir. Ancak eski gayrimenkul sahibi ve kiracı bu konuda bir değişiklik yapma yoluna gitmiyorsa, halihazırda bulunan koşullar kabul edilerek; satış ve devir yapılır ve gayrimenkul yeni sahibine geçiş gerçekleştirir. 

Kira Şerhi Olan Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nasıl Yapılır? 

Bir gayrimenkulün örnek olarak bir ev ya da dükkanın gayrimenkul sahibi tarafından kiraya verilmesi sonrasında bir kira sözleşmesi imzalanır. Sözleşme hem gayrimenkul sahibinin hem de kiracının haklarını koruma altına alırken, sözleşme dahilindeki tüm kurallara her iki taraf tarafından uyulması gerekir. Özellikle kiracılar sözleşme ile birlikte kendilerine güvende hissederken, çoğu zaman uzun bir süre boyunca aynı gayrimenkulü kiralayarak ikamet etmeyi sürdürmek ister. Bu noktada da kira sözleşmesinin tapuya şerhi talebi bulunabilir. 

Uzun dönem kiralama gerçekleştirilen konut ve ticarethanelerde eğer tapu kütüğüne başvuru gerçekleştirilirse, gayrimenkul sahibi ile birlikte şerh bölümü içerisine kira sözleşmesi şerhi işlenerek avantaj elde edilebilir. Bu işlemin gerçekleştirilmesi açısından da kira sözleşmesinin gayrimenkul sahibi ve kiracı iradesi ile tapuya başvurularak tescil edilmesi gerekir. Yapılacak işlem sırasında gayrimenkulün tapusu, hazırlanan kira sözleşmesi, her iki tarafın kimlik belgeleri ve tüzel kişilikler tarafından yapılan işlemlerde de şirket evrakları ile tapu dairesine başvuru yapılabilir. 

Tapu dairesi tarafından alınan başvurularda belirli bir harç talebi yer alırken, bu harcın ödenmesi ile birlikte evraklar tapu siciline eklenerek tapudaki şerh bölümü içerisine kira şehri ayrıntısı eklenir. Genellikle büyükşehirlerde uzun yıllar boyunca aynı noktada ikamet ederek yaşamak isteyen bireyler konutlar için ve ticarethanelerde işletmeleri için bu kayıt işlemini gayrimenkul sahibinden talep etmektedir. Bu durum gayrimenkul sahipleri için de önemli bir avantaj oluşturabilirken, yeni alıcılar açısından bazen avantajlı bazen dezavantajlı görülebilmektedir. 

Tapuda Kira Şehri Neler Sağlar? 

Eğer bir gayrimenkul kiralandıktan sonra gayrimenkul sahibi ile kiracı arasında yapılan anlaşmaya bağlı olarak tapu kayıt siciline kira şehri işlenirse bu durumda bazı ayrıntılar ortaya çıkar. Genellikle yeni bir gayrimenkul almak isteyen kişiler eğer bu gayrimenkulden kira geliri elde etmek istiyorsa, hazırda bulunan bir kiracıdan gayet memnun olabilir. Ancak bu kiracı uzun bir süre önce gayrimenkulü kullanmaya başlanmış ise düşük bir kira miktarı görülebileceği için kira şehri istenmeyen bir durumda oluşturabilir. 

Gayrimenkullerde şerh bulunması, kiracı açısından çok büyük bir avantajdır ve olası bir gayrimenkul satış durumunda ikamet adresini değiştirmek mecburiyetinde kalmadan sözleşmesi bağlamında ikamete devam edebilir. Elbette bu konuda yasalar yeni gayrimenkul sahiplerine de bazı haklar verse de daha önceden belirlenmiş şerh, kiracı için sözleşme çerçevesinde haklarını koruma şansı sağlar. Bu gibi konularda kapsamlı bir danışmanlık ve doğru adımlar için Premar Gayrimenkul Danışmanlığı hizmetlerimize başvurulabilir.

Kira Şerhi ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular 

Tapu ve taşınmazlarda kira şehri açısından akla gelen en önemli soruların cevabını kısaca bu bölümde bulabilirsiniz. 

 Tapuda Kira Şerhi Kaç Yıl Geçerli? 

Tapu siciline şerh işlendikten sonra herhangi bir süre ile sınırlama oluşmamaktadır. Çünkü koşul kira sözleşmesi devam ettiği boyunca da devam edecektir. 

Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır? 

Şerh kaydının kaldırılması için gayrimenkul sahibi ile kiracının yine tapuya beraber başvuru yapması gerekebilir. Ayrıca kiralama süresi dolduğunda da şerh kaldırılabilir. 

Tapuda Kira Şerhi Nasıl Yapılır? 

Uygulama gayrimenkul sahibi ile kiracının birlikte yapacakları başvuru ile tapu dairesinde sicile işleme işlemi sayesinde gerçekleştirilir. 

Kira Şerhi Ayni Hak Mıdır? 

Kişiye ait bir hakkın koşul haline getirilmesinde ana ayrıntı kanunun net bir şekilde bu kişisel hak açısından şerh ortaya koymayı ifade etmiş olmasıdır. Fakat kira sözleşmesi yapma bir kişilik hakkı olarak bilinirken, bu sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi ile ayni hak elde edilmez. 

Kira Şerhi Neden Konulur? 

Kira şerhi bir gayrimenkulde ikamet eden kiracının gayrimenkulün olası satılması durumunda zarar ve zorluk ile karşılaşmadan korunması için kullanılır.

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 08 Temmuz 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.