Gayrimenkullerin kiralanması ve alım-satım işlemlerinin yapılmasında
tapu kayıtları göz önünde bulundurulur. Tapu kayıtlarında ise bir gayrimenkul
ile ilgili yapılacak işlemler veya kullanımı etkileyebilecek şekilde şerh adı
verilen hukuki ayrıntılar yer alabilir. Örnek olarak satışı gerçekleştirilmek
istenilen bir gayrimenkulde kira şerhi
gibi bir durum bulunabilir.
Şerh kavramı, temelinde not düşmek ya da bir açıklama yapmak
anlamına gelirken; tapu kayıtlarında gayrimenkul ile ilgili gerçekleştirilen
bir açıklama ve koşulu ifade eder. Örneğin; tapuda şerh koyulurken, genellikle
gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan kişilerin muhafaza edilmesi ve alıcının bu
konuda bilgilendirilmesi sağlanır. Bu noktada örnek olarak ipotek şarkı
bulunması borçtan dolayı tapu devrinin borç ödenmeden yapılamayacağını ifade
eder.
Kira Şerhi Nedir?
Birçok farklı ayrıntı ve koşul nedeni ile tapuda gayrimenkul
sicil kayıtları üzerinde açıklama şeklinde yer alabilecek şerh çeşitleri
içerisinde kira şerhi gibi bir ayrıntı da bulunabilir. Bu noktada kira şerhi
kavramı; eğer bir gayrimenkulde halihazırda bir kiracı ikamet ediyorsa, bu kiracının
taşınmazı sözleşmeye bağlı belirli bir süre boyunca kullanması konusunda
haklarını muhafaza etmek için kullanılır. Bu durumda eğer gayrimenkul bir alıcı
tarafından satın
alınmak isteniyorsa, tapuda yer alan bu açıklamanın kabulü bir zorunluluk
oluşturur.
Kira Şerhi Satışa Engel Mi?
Tapu üzerinde bir açıklama şeklinde eklenmiş olan şerh,
gayrimenkul için satış işlemi yapılırken belirli koşulların yerine
getirilmesini mecburi hale getirir. Tapu sicilinde gayrimenkul için kira şerhi
yer aldığında da eğer gayrimenkul bir alıcı tarafından devir alınmak
isteniyorsa, mevcut kiracının sözleşmesi bir hak olarak korunur.
Şerh, özellikle konut gibi gayrimenkullerde veya
ticarethanelerde satış durumunu engelleyen bir koşul ortaya koymaz. Ancak tapu
siciline eklenmiş olan bu şerh yapılacak satış işlemlerinde üzerinde durulması
gereken koşulları ifade eder. Yani eğer bir gayrimenkul kiracı tarafından
kullanılıyor ve bu kiracı ile eski gayrimenkul sahibi belirli bir süreli
sözleşme gerçekleştirmiş ise ilerleyen dönemde gayrimenkulün satışı yapılacağı
zaman yeni alıcı bu koşulları tapuda
kira şerhi nedeni ile kabul etmek zorundadır.
Tapu işlemleri aşamasına kadar gelen ve devir yapılacak
gayrimenkullerde satış işlemi öncesinde öncelikle tapu müdürlüğünden taşınmaz
üzerinde bir şerh olup olmadığı konusunda bilgi alınmalıdır. Bu noktada tapu
üzerinde bir kira şerhi bulunduğu görülüyorsa, satış ile ilgili bu koşulun
nasıl bir etki oluşturacağı öğrenilebilir. Sonrasında gayrimenkul sahibi ve
kiracı ile koşul açısından iletişime geçilebilir ve bazen bu koşunun
kaldırılması ya da esnetilmesi gibi ihtimaller önceden uygulanarak çözüm de sağlanabilir.
Ancak eski gayrimenkul sahibi ve kiracı bu konuda bir değişiklik yapma yoluna
gitmiyorsa, halihazırda bulunan koşullar kabul edilerek; satış ve devir yapılır
ve gayrimenkul yeni sahibine geçiş gerçekleştirir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nasıl Yapılır?
Bir gayrimenkulün örnek olarak bir ev ya da dükkanın
gayrimenkul sahibi tarafından kiraya verilmesi sonrasında bir kira sözleşmesi
imzalanır. Sözleşme hem gayrimenkul sahibinin hem de kiracının haklarını koruma
altına alırken, sözleşme dahilindeki tüm kurallara her iki taraf tarafından
uyulması gerekir. Özellikle kiracılar sözleşme ile birlikte kendilerine güvende
hissederken, çoğu zaman uzun bir süre boyunca aynı gayrimenkulü kiralayarak
ikamet etmeyi sürdürmek ister. Bu noktada da kira
sözleşmesinin tapuya şerhi talebi bulunabilir.
Uzun dönem kiralama gerçekleştirilen konut ve
ticarethanelerde eğer tapu kütüğüne başvuru gerçekleştirilirse, gayrimenkul
sahibi ile birlikte şerh bölümü içerisine kira
sözleşmesi şerhi işlenerek avantaj elde edilebilir. Bu işlemin
gerçekleştirilmesi açısından da kira sözleşmesinin gayrimenkul sahibi ve kiracı
iradesi ile tapuya başvurularak tescil edilmesi gerekir. Yapılacak işlem
sırasında gayrimenkulün tapusu, hazırlanan kira sözleşmesi, her iki tarafın
kimlik belgeleri ve tüzel kişilikler tarafından yapılan işlemlerde de şirket
evrakları ile tapu dairesine başvuru yapılabilir.
Tapu dairesi tarafından alınan başvurularda belirli bir harç
talebi yer alırken, bu harcın ödenmesi ile birlikte evraklar tapu siciline
eklenerek tapudaki şerh bölümü içerisine kira şehri ayrıntısı eklenir.
Genellikle büyükşehirlerde uzun yıllar boyunca aynı noktada ikamet ederek
yaşamak isteyen bireyler konutlar için ve ticarethanelerde işletmeleri için bu
kayıt işlemini gayrimenkul sahibinden talep etmektedir. Bu durum gayrimenkul
sahipleri için de önemli bir avantaj oluşturabilirken, yeni alıcılar açısından
bazen avantajlı bazen dezavantajlı görülebilmektedir.
Tapuda Kira Şehri Neler Sağlar?
Eğer bir gayrimenkul kiralandıktan sonra gayrimenkul sahibi
ile kiracı arasında yapılan anlaşmaya bağlı olarak tapu kayıt siciline kira
şehri işlenirse bu durumda bazı ayrıntılar ortaya çıkar. Genellikle yeni bir
gayrimenkul almak isteyen kişiler eğer bu gayrimenkulden kira geliri elde etmek
istiyorsa, hazırda bulunan bir kiracıdan gayet memnun olabilir. Ancak bu kiracı
uzun bir süre önce gayrimenkulü kullanmaya başlanmış ise düşük bir kira miktarı
görülebileceği için kira şehri istenmeyen bir durumda oluşturabilir.
Gayrimenkullerde şerh bulunması, kiracı açısından çok büyük
bir avantajdır ve olası bir gayrimenkul satış durumunda ikamet adresini
değiştirmek mecburiyetinde kalmadan sözleşmesi bağlamında ikamete devam
edebilir. Elbette bu konuda yasalar yeni gayrimenkul sahiplerine de bazı haklar
verse de daha önceden belirlenmiş şerh, kiracı için sözleşme çerçevesinde
haklarını koruma şansı sağlar. Bu gibi konularda kapsamlı bir danışmanlık
ve doğru adımlar için Premar Gayrimenkul Danışmanlığı hizmetlerimize başvurulabilir.
Kira Şerhi ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular
Tapu ve taşınmazlarda kira şehri açısından akla gelen en
önemli soruların cevabını kısaca bu bölümde bulabilirsiniz.
1.
Tapuda Kira Şerhi Kaç Yıl Geçerli?
Tapu siciline şerh işlendikten sonra herhangi bir süre ile
sınırlama oluşmamaktadır. Çünkü koşul kira sözleşmesi devam ettiği boyunca da
devam edecektir.
2.
Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Şerh kaydının kaldırılması için gayrimenkul sahibi ile
kiracının yine tapuya beraber başvuru yapması gerekebilir. Ayrıca kiralama
süresi dolduğunda da şerh kaldırılabilir.
3.
Tapuda Kira Şerhi Nasıl Yapılır?
Uygulama gayrimenkul sahibi ile kiracının birlikte
yapacakları başvuru ile tapu dairesinde sicile işleme işlemi sayesinde
gerçekleştirilir.
4.
Kira Şerhi Ayni Hak Mıdır?
Kişiye ait bir hakkın koşul haline getirilmesinde ana
ayrıntı kanunun net bir şekilde bu kişisel hak açısından şerh ortaya koymayı
ifade etmiş olmasıdır. Fakat kira sözleşmesi yapma bir kişilik hakkı olarak
bilinirken, bu sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi ile ayni hak elde
edilmez.
5.
Kira Şerhi Neden Konulur?
Kira şerhi bir gayrimenkulde ikamet eden kiracının
gayrimenkulün olası satılması durumunda zarar ve zorluk ile karşılaşmadan
korunması için kullanılır.
