İpotekli Ev Satılır Mı?

Herhangi bir alacaklının alacağını güvence altına alabilmesi açısından borçluya ait gayrimenkuller üzerinde ipotek şerhi koydurması mümkündür. Fakat gayrimenkul sahipleri üzerinde ipotek bulunsa dahi bir gayrimenkulün üzerinde her halde haklara sahiptir. Bu noktada da gayrimenkul sahipleri ipotekli ev satılır mı sorusunun cevabını merak edebilir. 

İpotekli evler çoğu zaman banka üzerinden çekilmiş kredi ile satın alınan evler olarak düşünülebilir. Banka veya finans kurumları ev satışlarını genellikle borç karşılığı yapmaktadır. Bu durumda alacaklarına karşılık olarak borcun vadesi biterek tamamlanmasına kadar geçen süre için bir güvence oluşturmak açısından ev üzerinde ipotek kullanmayı tercih etmektedir. Ancak bir ipotekli taşınmaz üzerinde satış gibi bir işlemin yapılıp yapılamayacağı gayrimenkul sahiplerinin en fazla merak ettiği konudur. 

İpotekli Ev Satılır Mı? 

Yasal çerçevede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafında da ifade edildiği üzere ipotekli bir gayrimenkulde ipotek borcu bulunmasına rağmen gayrimenkulün başkasına temlik edilmesi yani satılmasında bir sakınca bulunmamaktadır. Hatta bu tip bir satış yapılırken ipotek alacaklısından izin alınması dahi gerekmemektedir. Fakat devir işlemi tamamlandıktan sonra Tapu Müdürlüğü, Türk Medeni Kanunu’nun 1019. Maddesi çerçevesinde alacaklıya bu durumu bildirir. Alacaklı ise maksimum 1 yıl içerisinde eski borçludan yeni bir teminat talep eder. Çünkü bu teminat talep edilmezse, yeni mülk sahibi borçlu olarak kabul edilir. 

Gayrimenkul piyasasındaki pratik açısından bakıldığında ise ipotekli ev satışında bir engel olup olmadığı incelendiğinde, yine herhangi bir engelden bahsedilmediği görülebilir. Fakat bu tip bir evde tapu devrinin gerçekleştirilmesi için borcun devri, borcun kapatılması veya evi alacak kişinin banka ile yeni bir kredi anlaşması yapması gibi yöntemler seçilebilir. Bu sayede ipoteğin de devrini alarak, evi borcu ile beraber devralmayı tercih edebilir.

İpotekli evlerde satış işlemlerinde bu alternatif yöntemlerin denenmesi ile birlikte konutun devrini gerçekleştirmek mümkündür. Çünkü aksi takdirde bu adımlardan herhangi biri atılmadığında, yeni ev sahibi ipotekli bir evi satın aldığı için risk ile karşılaşabilir. Her ne kadar eski ev sahibi ipotek nedeni ile hızlı ve düşük fiyatlı evi satarak finans kaynağı elde etse de prosedürler daha uzun ve detaylı bir hale de gelebilir. 

İpotek Kalkmadan Ev Satılır Mı? 

Yasal olarak banka veya herhangi bir kurum ya da kişi tarafından bir ev üzerinde ipotek şerhi konulmuş olsa dahi bu ipotek kaldırılmadan evin alım ve satım işlemlerini yapmak mümkündür. Yani gayrimenkul sahibi örnek olarak banka kredisi çekmiş olduğu için gayrimenkul üzerinde bir ipotek bulunsa dahi bu evi satışa koyabilir ve satış işlemlerini gerçekleştirebilir. Özellikle kredi borçlarını ödemekte zorlanan ya da acil bir şekilde nakit sıkıntısı yaşayan kişiler üzerinde ipotek dahi olsa sahip olduğu gayrimenkulü ipotek kaldırma işlemi yapmadan dahi satmayı seçebilmektedir. 

İpotek kaldırılmadan evin satışı yapılabilecek olsa da alıcı güvenilir bir süreç yürütmek isteyeceği için ipotekli konutlarda satış yapılmasında aşağıda ifade edilebilecek yöntemler denenebilir. 

• İlk yöntem olarak mevcut kredinin devredilmesi tercihinde yeni alıcı evi bankaya olan kredi borcu ile birlikte devir almayı tercih edebilir. Alıcı ve satıcının bankaya beraber yaptığı başvuruda alıcının kredi alma imkanı uygunsa banka krediyi yeni alıcıya devreder. Fakat bu şekilde tapu işlemleri yapılarak ipotek yeni alıcı için devam etse de faiz oranları, vade oranları ve ödeme planı değişiklik gösterebilir.
• İpotekli ev satılmasında en avantajlı yöntemlerden birisi fek işlemi yapılmasıdır. Yani eski ev sahibi banka veya ipotek koyan alacaklıya tüm borcu ödeyerek almış olduğu fek yazısı ile tapu sicilinde ipoteği kaldırır. Bu sayede satış gerçekleştirirken ipotek ile ilgili herhangi bir sıkıntı ortaya çıkmaz. 
• Bankalarda kullanılan farklı bir yöntemde de blokeli çek imkanı yer alırken, satış tamamlanana dek ödeme satıcıya geçiş gerçekleştirmez. Alıcı bir güvence imkanını elde ederken satıcı ise ipoteği kaldırdıktan sonra almış olduğu çeki tahsil etme şansı elde eder ve bankalar bu süreçte güven aracılığı gerçekleştirir. 

İpotekli Ev İcradan Satılır Mı? 

İpotek işlemleri bankalar gibi kurumlar tarafından alacağın güvenceye altına alınması için gayrimenkul üzerine konulan bir şerh olarak kabul edilir. Yani bu durumda banka gayrimenkulü kredi yolu ile satın alan kişi borcunu ödemediğinde icra yolu ile evin satışını gerçekleştirerek alacağını tahsil etme hakkına sahiptir. Süreçte alacaklı ipotekli alacağı için ilamsız icra takibi başlatırken, borca bir itiraz bulunmaması durumunda borç kesinleşir ya da borca itiraz edildiğinde de mahkeme itirazın iptaline karar verirse de ipotekli alacak için icra yolu ile ipotekli evin satışı yapılabilir. 

İpotekli evlerde satış işlemi İcra Daireleri tarafından genel haciz hakkındaki hükümler ile sağlanırken, sadece açık arttırma yolu ile satış yapılabilir. İpotekli alacaklının satış talebi sonrasında ev, 3 ay içerisinde İcra Dairesi tarafından açık arttırmaya sunulurken; sürenin uzama ihtimali de yer alır. Talep sonrası satış giderleri peşin olarak ödenirken, öncelikle satışa hazırlık için ipotekli evlerde kıymet takdiri gerçekleştirilir ve ardından açık artırma sürecinde satış işlemleri sağlanır. 

Gayrimenkullerde satış bedeli peşin olarak ödenirken, ipotekli ev ile birlikte elde edilen gelir içerisinden alacaklıya ödenmesi gereken bedelin ödemesi gerçekleştirilir. Bazen alacaklılar birden fazla olmak ile birlikte yine tüm borçların tahsili için de ipotekli ev satılır mı sorusu açısından da satış sonrası alacaklıların sıralarına göre ödeme paylaştırılacak şekilde de satış yapılabilir. Eğer ödemeler sonrasında artan bir tutar bulunuyorsa da ipotekli evin sahibi yani borçlu kişi kalan miktarı da alma hakkına sahiptir.

Sıkça Sorulan Sorular

İpotekli evin satışı nasıl olur? 

İpotekli evlerde borcun ödenmemesi durumunda icra yolu ile satış yapılabileceği gibi borç devam ederken gayrimenkul sahibi Tapu Dairesi’nde evin satışını da yapabilir. 

Banka kredisi ile alınan ipotekli ev satılabilir mi? 

Banka kredisi nedeni ile ipotekli konuma gelen evlerde ipotek kaldırılmadan da satış yapılabileceği gibi ipotek kaldırılarak fek yazısı alınıp tapu sicilinden ipotek iptali yapıldıktan sonra da güven içinde satılabilir. 

Ev ipoteği kaldırma işlemi nasıl yapılır? 

İpoteğe neden olan borcun tamamının ödenmesi sonrasında alınan borcu yoktur yazısı ile birlikte Tapu Müdürlüğü üzerinde yapılan başvuru ile ipotek kaldırılabilir.