Mülkiyet, herhangi bir şey üzerinde sahiplik ilan etmek anlamına gelirken; bireysel olarak veya müşterek olarak geliştirilmesi mümkündür. Müşterek mülkiyet kavramı herhangi bir varlık üzerinde sahipliğin paylı yöntem ile gerçekleştirilmesi durumudur. Bazen birden fazla kişiye miras kalan bir ev bazen de birden fazla yatırımcının bir arsayı satın alması gibi durumlarda mülkiyet bu yöntem ile oluşturulabilir.
Müşterek Mülkiyet Nedir?
Müşterek mülkiyet veya sektörel anlamda paylı mülkiyet
kavramı, özellikle gayrimenkul sektöründe bir gayrimenkul üzerinde birden
fazla hak sahibinin bulunması ve fiilen gayrimenkulün paylaşılması işlemidir.
Bu tarz bir sahiplik miras gibi durumlar sonrasında ortaya çıkabilirken, yasal
işlemler veya kanuni haklar ile elde edilebilmektedir.
Müşterek mülkiyet altında bulunan bir gayrimenkulde yönetim
ya da gelirlerin ve giderlerin paylaşılması gibi işlemler pay sahipleri
arasında ve yine herkesin payına göre gerçekleştirilir. Fakat bu tarz bir
mülkiyetin bölünme işlemlerinin yapılabilmesi veya satışının gerçekleştirilmesi
ile ortaklık sona erebilirken; her paydaş kendi payını başkasına rehin
verebilir veya devretme işlemi gerçekleştirebilir. Ancak Medeni Kanun’un 659.
maddesi çerçevesinde ise paydaşlardan birisi kendi hissesini devretmek istiyorsa,
ön alım avantajı diğer hissedarlarda yer alır.
Tapu kayıtlarında müşterek mülkiyet sicile işlenirken her hissedarın hissesi ve oranı adının karşısında ifade edilir. Her hisseder için ayrı bir tapu senede düzenlenmesi imkanı yer alsa da tüm tapu senetleri aynı bilgileri içerir ve hissedarlı bir şekilde paylaştırılmış bir tapu sicili ortaya koyulmuştur. Genellikle arsalar gibi yapıların satın alınması veya bir evin miras kalması durumunda paylı mülkiyet ortaya çıkarken, örnek olarak; bir arsa 5 farklı hisse ile tapuda kaydedilmiş olabilir. Bu durumda hisselerin 5’te 2’si bir kişiye diğer kalan 3 hissenin her 1 adedi 1’er kişiye ait olabileceği gibi 4 hisse 1 kişide ve tek hisse yine 1 kişide de bulunabilir.
İştirak Halindeki Mülkiyetin Müşterek Mülkiyete Çevrilmesi
Miras gibi bir vasıta ile sahiplenilen gayrimenkullerde
iştirak halindeki bir mülkiyet yer alırken, mirasçılar için paylar net bir
şekilde belli değildir ve her mirasçı gayrimenkul üzerinde ortak bir hak sahibi
haline gelir. Bu durumda tasarruf hakları engellenirken, herkes kendi payı
üzerinde devir, ipotek veya inşaat gibi işlemleri yapma şansını elde edemez. Bu
sıkıntıların ortadan kaldırılması için iştirak halindeki mülkiyetin müşterek
mülkiyet tarzına dönüştürülmesi gerekliliği ortaya çıkar.
İştirak halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete dönüşümü
yapılırken, belirli değişen yöntemler yer alır. Bu yöntemlerin nasıl ilerlediği
ve açıklamaları aşağıdaki listede incelenebilir.
- İlk olarak Kadastro
Kanunu’nun 3. ek maddesi çerçevesinde idari bir dönüşüm yapılması tercih
edilirse, miras gibi vasıtalar ile elde edilen gayrimenkullerde sicilde
iştirak halindeki bir mülkiyet tescil edildikten sonra bu mülkiyet
müşterek mülkiyet haline dönüşebilir. Dönüşüm için mirasçılardan herhangi
birisi tapu müdürlüğüne başvuru gerçekleştirerek paylı mülkiyet dönüşümünü
talep eder ve diğer mirasçılara tebligat yapılarak 30 gün içerisinde
itiraz ya da dava açılmazsa resmen dönüşüm sağlanır. Eğer tebligat
giderleri ödenmez ve veraset belgeleri uyuşmaz ise ya da mirasçılar itiraz
ederse, tapu müdürlüğü işlemi gerçekleştirmez. Bunun ardından da dava
yoluna gidilebilir.
- Farklı bir yöntemde Türk
Medeni Kanunu 644. madde çerçevesinde iştirak halindeki mülkiyetin paylı
mülkiyete dönüşümü için tüm mirasçılar tapuda bir sözleşme imzalar veya
bir mirasçı Sulh Hukuk Mahkemesine dava açar. Bu durumda Yargıtay
içtihatları gereği zorunlu dava arkadaşlığı gerekliliği yer alırken, tüm
mirasçılara bir tebligat yapılır ve davaya bir mirasçı daha dahil olursa
karar elde edilebilir.
- Son yıllarda dava
süreçlerinde paylı mülkiyete dönüşüm için zorunlu arabuluculuk şartı da
ortaya çıkarılabilmektedir. Bazı bölge adliye mahkemeleri bu konuda
kararlar alırken, arabulucuya başvurulmadan direk dava açılmasını
reddetmektedir.
- Bir diğer dava yöntemi de
ortaklığın giderilmesi davası olmak ile birlikte dava kabulü ile ortaklık
ortadan kalkarken işlem yapılabilir.
Müşterek Mülkiyet ile İştirak Halinde Mülkiyet Fark
Miras vasıtasıyla kalan veya ortaklaşa alınan gayrimenkuller
gibi varlıklarda mülkiyetin paylı mülkiyet olması ya da iştirak halinde
mülkiyet olması birçok kişi tarafından birbirine karıştırılmaktadır. Ancak
müşterek mülkiyet paylı bir yapı ortaya koyarken, ortaklar kendi payı üzerinde
istediği tasarrufu gerçekleştirebilir. El birliği halinde yani iştirak halinde
bir mülkiyet bulunduğunda ise paylar belirsiz olduğu için tüm tasarruflar ortak
karar ile gerçekleştirilebilir.
Müşterek mülkiyet ile iştirak halindeki mülkiyet arasındaki
en önemli farklılıklar ise aşağıdaki maddeler şeklinde sayılabilir.
- Payların durumu açısından
bakıldığında müşterek mülkiyet herkese belirli bir pay oranı ile bağımsız
tapu sağlar. Ancak iştirak halindeki mülkiyette pay bulunsa da bu pay
somut hale gelmemiştir ve bir bütünün içerisinde varlığı kabul
edilir.
- Karar süreçleri açısından
paylı mülkiyette çoğu zaman çoğunluğun kararına uyulur ve önemli kararlar
oy birliği ile alınabilir. Ancak bağımsız karar alma yetkisi de bulunsa da
iştirak mülkiyetinde mutlaka oy birliği koşulu yer alır.
- Gayrimenkul tasarrufları
açısından müşterek mülkiyet istediği gibi herkesin payını satışa
koyabilmesi veya ipotek altına alabilmesi imkanı sağlar. Oysa iştirak
halindeki mülkiyet tek başına tasarruf izni vermez.
- Ortaya çıkış kaynaklarına
bakıldığında paylı mülkiyette bir sözleşme yapılması veya bir mahkeme
kararı yeterli olurken, iştirak halindeki mülkiyette genellikle miras ve
aile mallarının ortaklığında bu tip bir paydaşlık ortaya çıkar.
Müşterek Mülkiyet Nasıl Sona Erer?
Paylı mülkiyetinin ortadan kaldırılabilmesi için bireysel
olarak payların sonlanması veya tüm paydaşların mülkiyeti bu şekilden çıkarmaya
karar vermesi gibi yöntemler tercih edilir.
Müşterek mülkiyet sonlandırılmak istendiğinde ilk
ihtimallerden birisi bireysel hisselerin sonlanmasıdır. Örnek olarak
paydaşlardan biri payını satışa koyduğunda veya bu pay icra marifeti ile
satıldığında, o paydaş için paylı mülkiyet ortadan kalkar. Yine bireysel olarak
paydaş hakkından feragat ettiğinde, diğer paydaşlar o hisseyi de paylaşarak,
bir paylaş açısından paylı mülkiyeti sona erdirir. Bu durum aynı zamanda
mahkeme kararı ile ciddi ihlal ya da çözüm yolu açısından kişinin paydaşlıktan
çıkarılması ile de sağlanabilir.
Tüm paydaşları etkileyecek şekilde de müşterek mülkiyet bazı
yöntemler ile son bulabilir. Örneğin; müşterek olarak sahiplenilmiş olan bir
apartman yıkıldığında veya harabe hale geldiğinde artık müştereklik durumu
ortadan kalkar. Bazen kamu yararına el
koyulması, bazen tüm paydaşlarım malı devretmesi ve bazen de icra takibi
ile malın satılması tüm paydaşların hisselerini ortadan kaldırır.
Hukuki açıdan bakıldığında ise bir taksim veya ortaklığın
giderilmesi davası açılarak paydaşların ortaklık talebi gerçekleştirme hakları
bulunmaktadır. Ancak bu durumda müşterek malın sürekli bir amaç ortaya
koymaması ve 10 yıla kadar devam eden bir sözleşmeye dahil olmaması gerekir.
Ayrıca önemli bir zarar gibi durumlar ile karşılaşılabilecek dönemlerde
kullanımı gerçekleştirilmemek kaydı ile serbest bir kullanım bulunması talep
edilir. Bu durumda yargı müşterek
mülkiyet sonlandırılması açısından rıza yani anlaşmalı bir şekilde malım
bölüşülmesini veya ortaklığın giderilmesi için taksim edilmesini
sağlayabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Müşterek mülkiyet satılabilir mi?
Diğer paydaşların rızasının alınması ile birlikte üçüncü bir
kişiye satış yapılabilir.
İştirak halinde mülkiyet ile müşterek mülkiyet farkı nedir?
İştirak halinde mülkiyet birden fazla kişinin payları belli
olmadan ortaklık sağlaması ve müşterek mülkiyet ise ortaklıkların net bir
şekilde paylar ile ortaya koyulması ile ifade edilebilir.
