Tapu kayıtlarında gayrimenkuller konut, ticarethane, dükkan,
arsa, depo veya
endüstriyel tesis gibi niteliklere sahip olarak tescil edilir. Mesken olarak
ifade edilen gayrimenkuller ise bireylerin yerleşimi için inşa edilmiş konut
anlamına gelmektedir. Ancak bir konut ticarethane olarak kullanılacak ise de
ticari konut şeklinde tapuda tescil edilebilir ve kayıtlara geçirilebilir.
Ticari Konut Nedir?
Konut bilindiği üzere insanların yerleşim gerçekleştirerek gayrimenkul
sahibi konumunda veya kiracı konumunda yaşamını sürdüreceği ve buna uygun
olarak inşa edilmiş gayrimenkul türüdür. Ancak bazı konutlar ofis, büro veya
depo ve hatta dükkan gibi değişen kullanım amaçları ile ticari nitelikli
şekilde kullanım sağlanacak hale getirilmektedir. Genellikle de tapu sicilinde
ilk kayıtlarda mesken olarak kaydedilmiş konutlar sonradan ticari konuta
çevrilirler.
Bir gayrimenkulün hangi amaç ile kullanılacağı ve niçin imar
edildiği tapu
kayıtlarında mutlak bir şekilde ifade edilmelidir. Konutlarda da mutlaka
mesken olarak kayıt gerçekleştirilirken, eğer bu mesken ticari faaliyetler
açısından kullanılacak ise tapuda ticari konusu ifadesi de bulundurulabilir.
Bireyin veya tüzel kişiliklerin bir gayrimenkulü satın alırken veya kiralarken
de gayrimenkul tipi üzerinden belirleme yapması gerekir. Bu açıdan ticaret
gerçekleştirmek için kullanılacak bir konut temin edilecekse, bu gayrimenkulün
kullanım amacının aslında uygun olması yani ticarethaneye uygun olması
gerekir.
Bazen avukatlık büroları, muhasebe büroları, doktor
muayenehaneleri, güzellik salonları veya psikolojik danışmanlık merkezleri gibi
birçok farklı meslekte konutlar değişen odaları ve geniş kullanım alanları ile
avantajlı birer işyeri oluşturabilmektedir. Ancak bu durumdan mütevellit olarak
direkt bir şekilde bir konutun satın alınması veya kiralanması ile iş yeri
açılması sakıncalı olabilir. Eğer alacağınız veya kiralayacağınız konut tapu
kayıtlarında sadece mesken olarak geçiyorsa, kat maliklerinin izni ile bir
dönüşüm gerçekleştirilerek, özellikle apartman dairelerinde ticarethane
açılması mümkün olur.
Bazı konutlar ise tapuda mesken olarak geçerken aynı zamanda
da ticari konut ifadesi ile belirlenmiş durumda yer alır. Bu gibi bir durumda
tapunun çevirme işleminin gerçekleştirilmesi açısından kat maliklerinin izni ve
başvuru belgeleri ile birlikte yerel yönetimlere bir dilekçe verilerek ticari
konut tapusu dönüşümü ile konutun kullanımı sağlanır. Bir konut için verilen
ticari konut tapusu satılacak veya kiralanacak gayrimenkulün kimin olduğunu net
bir şekilde gösterir. Ticari konut tapularında da aşağıdaki bilgiler yer
alır.
- Konutun metrekare olarak
büyüklüğü
- Konutun konumu
- Konutun yapı ve imar
türü
- Hisseli olup
olmadığı
- Hissedarlar varsa
hissedarların bilgileri
- Tapu tarihi ve sıra
numarası
Ticari Konut Hangi Özelliklere Sahip Olur?
Bir yapının imar edilmesi ve sonrasında inşa edilmesi ile
birlikte tapu sicilinde mesken veya ticarethane şeklinde kaydedilmesi durumunda
mutlak bir şekilde belirli özelliklere sahip olması gerekir. Örnek olarak
apartmanlar konut projesi bazlı olarak inşa edilirken, bazen projede yer
almayan konut özellikleri inşaat sırasında uygulanabilir. Zira yerel
yönetimlerden alınan izinler ile birlikte inşaat sürdürülürken, onaylanan
projelerde eklentiler yapılabildiği gibi hazırlanan son projeye göre kat sayısı
ve yapı boyutları uyum sağlamalıdır.
Proje ile uyum sağlamayan yapılarda ilerleyen dönemlerde
tapu sahipleri cezai işlem ile karşılaşabildiği gibi inşaat tamamlandığında
tapu bilgileri ile yerel yönetimdeki kayıtların karşılaştırılması büyük fayda
sağlar. Bu sayede tapu sicilinde de inşa edilen yapının ister bir apartman
dairesi ister bağımsız bir yapı olsun konut, mesken veya ticarethane olarak
kullanılması açısından tapu sicilleri güncellenebilir. Tapu sicilinde ticari
konut olarak kaydedilecek bir yapı açısından da bazı işlemlerin yapılması
önemlidir.
Bireyin bir gayrimenkulü ticari konut olarak kaydetmesi için
belirli izinleri tamamlamış olması gerekir. Örneğin; müstakil bir yapı
çevresindeki benzer yapılar ile ticari olarak kullanılacak şekilde kaydedilmeli
veya apartman dairelerinde belirli işlemler yapılmalıdır. Özellikle apartman
dairelerinde ticari konut tapusu gerçekleştirilecekse, binada örnek olarak 10
adet daire varsa diğer 9 dairenin oy birliği ile izin vermesi gerekir. Bu
sayede herhangi bir kattaki herhangi bir konut hissesi ticari kullanıma
çevrilebilir.
Bütün kat malikleri oy birliği ile konutun ticari olarak
kullanılmasına izin verdiğinde bir dilekçe hazırlanarak dilekçeye tapu örneği,
kimlik fotokopisi, vesikalık fotoğraf ve izin belgesi eklenerek yerel yönetime
başvuru yapılabilir. Yerel yönetim başvurusu sonrasında tapuda dönüşüm
gerçekleştirilerek konut ticari konut şeklinde çevrilebilir. Bu işlem bazı
durumlarda yapı inşa edilirken de sağlanırken, dairelerin konut yani sadece
mesken değil ticari konut şeklinde tescil edilmesi işlemi üzerinde de durulmaktadır.
Ticari Konut Avantaj ve Dezavantajları Nelerdir?
Ticari konut olarak kayıtlarda geçirilmiş olan konutlar
birçok farklı sektörde direkt bir şekilde ofis ve ticarethane kullanımı için
avantajlı bir yapıya sahiptir. Gereken tüm altyapıları bulunduran ve genellikle
merkezi olarak şehirlerde bulunan bu tip meskenler ticarethane kurulumunda da
müşterilerin daha kolay ulaşımı, işyerinin daha kolay kurulumu ve kullanım
düzeni açısından avantaj oluşturabilmektedir. Özellikle ticarethane olarak
kaydedilmiş mağaza, dükkan ve ofis tipi yapılara göre daha uygun fiyatlı bir
kiralama imkanı da sağlanabilmektedir.
Ticari konut tapulu dairelerde bazı sakıncalar ve
dezavantajlar da yaşanabilmektedir. Örneğin; konut mesken olarak tapu siciline
kaydedilmişken, ticari konut olarak kullanıma çevrildiğinde amacı dışında
kullanılmakta ve bazı sıkıntılar yaşanmaktadır. Yine örnek olarak; her ne kadar
kat malikleri ticari konut kullanımına izin vermiş olsalar da ilerleyen süreçte
iş yerinin aşırı derecede aktif olması ve günlük giriş-çıkış sayılarının çok
yüksek olması kat malikleri için sıkıntı oluşturabilmektedir. Özellikle binada
yerleşim gerçekleştiren ailelerin bu konuda şikayetleri ile karşılaşılması
ihtimali yer alabilmektedir.
Ticari konut türünde satın alım ve kiralamada da bazı
pürüzler yaşanabilmektedir. Kiralamada kiraya vereceğiniz iş yerinin kat
malikleri tarafından kabul edilebilecek düzeyde düzeyli bir işletme olması ve
binaya ve yaşam kültürüne zarar vermemesi önemlidir. Satın alımda da prosedür
açısından özellikle kredili satış gerçekleştirirken bankalar ticari konut
tapusu almış olan mesken tipi dairelerde kredi imkanı sunmaktan geri
durmaktadır. Bu neden ile bireysel olarak veya kurumsal olarak bu tip tapuları
satın alırken nakit ödeme yapılması gerekebilir. Ticari konut işlemlerinde
doğru araştırma ve doğru işlem için profesyonel destek açısından da Premar Gayrimenkul Danışmanlığı
hizmetlerimizden yararlanılabilir.
