Bir gayrimenkulün satışının gerçekleştirilmesi için kişilerarasında sözlü olarak anlaşma sağlansa dahi bu anlaşmanın yazılı halegetirilmesi, hem güven hem de prosedür anlamında büyük bir avantaj sağlar.Taşınmaz satışının gerçekleştirilmesi için vaat içeren bir sözleşme imzalanmasıdurumunda da ortaya bir adi yazılı sözleşme çıkmaktadır. Bu sözleşme ilerleyenvadede gerçekleştirilecek olan satışı taahhüt etmek için yapılır.
Adi yazılı sözleşme, taşınmaz satışsözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gibi isimler ile degayrimenkul piyasasında çok sık kullanılır. Bu durumda sözleşme imzalanması ilebirlikte alıcı sözleşmede ifade edilen bedeli vaat ettiği satıcıya ödemeyeyükümlü olur. Benzer şekilde alacaklı olan gayrimenkul sahibi de sözleşme vaadidolduğunda gayrimenkulü alıcıya devretme yükümlülüğüne sahip olur.
Bir adi yazılı sözleşme hazırlanırken borçlu olmayı vaateden kişinin gayrimenkule malik olması koşulu aranmamaktadır. Çünkü bireygayrimenkule sonradan sahip olacağından dolayı gayrimenkuliçin satış vaadi sözleşmesi hazırlama imkanı bulunmaktadır. Örnek olarakgayrimenkul piyasasında bu işlem çok sık bir şekilde arsa payı karşılığında katsözleşmesi için müteahhitler tarafından kullanılır. Müteahhit üçüncü bir kişiyetaşınmazın satışı vadi için bir adi sözleşme imzalama teklifinde bulunur. Alıcıise bu teklifi kabul ederek ödeme taahhüdünü kabul ederken, müteahhittamamlayacağı yapıda bir gayrimenkulü teslim etme taahhüdüne girer.
Adi Yazılı Sözleşme Nasıl Hazırlanır?
Türkiye Cumhuriyeti sınırlarında Türk Borçlar Kanunu 237.Maddesi ve Türk Medeni Kanunu 706. Maddesi çerçevesinde adi yazılı sözleşmehazırlama koşulları ifade edilmiştir. Bu çerçevede taşınmaz satış vaadisözleşmeleri noter ortamında hazırlanmalıdır. Çünkü sözleşmenin geçerlilikoluşturması için noter onayı bir koşul ortaya koyarken, adi sözleşmede her ikitarafın ve noterin imzasının bulunması ve sözleşmeye tarafların fotoğraflarınıneklenerek mühürlenmesi mecburiyeti bulunmaktadır.
Yasa çerçevesinde adi yazılı sözleşme noter huzurundahazırlanmamış ise geçerliliğe sahip olmayacaktır. Sözleşme geçerlilik ortayakoymadığından mütevellit olarak da taraflar sözleşmeden dolayı yükümlülükleriniyerine getirseler dahi elde edilen kazanımlar iade edilmelidir. Bireylerarasında imza altına alınan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şekilanlamında geçerlilik oluşturmadığı açısından dolayı tescil davası açılmasıdurumunda da hukuki dayanak olarak kullanılmaları da mümkün olmayacaktır. Çünkübu çerçevedeki bir sözleşme resmi şekilde noter ortamında hazırlanmamış isesözleşmede alacaklı ve borçlu cebren tescil mecburiyetine sahip olmamak ilebirlikte alacağın temliki ile bu durum arasında da bir farklılıkbulunmaktadır.
Adi Yazılı Taşınmaz Satış Sözleşmesi Yargıda Nasıl Haklar Sağlar?
Adi yazılı taşınmaz satış vadi sözleşmelerinde bir hukukidayanak elde edilerek, cezai koşul ya da kira kaybı gibi taleplerde bulunmahakkı yer almamaktadır. Çünkü bu durum sözleşmenin feri anlamına gelmek ilebirlikte geçersiz bir sözleşmede ortaya koyulan feriler yine geçersizolacaktır. Adi sözleşmelerde vaat edilen ücreti alacak olan kişi borçlu tesciletmeye zorlarsa, yargı bu durumu kabul etmemektedir.
Taraftar sözleşmeye istinaden yükümlülüklerini yerinegetirdiklerinde sözleşmenin geçersiz olduğu ve yapılan işlemin usulsüz olduğunuileri sürme yolunu tercih ederse, bu durum ise hakkın kötüye kullanılmasıanlamına gelmektedir. Bu gibi bir durum da sözleşmenin geçerli olmaması gözönünde tutulmayarak geçerli hale gelmiş gibi kabul edilir ve yargı taraflarıntüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve gayrimenkulün teslimininyapılmış olması durumunda tapu iptal ve tescil davası hakkı sağlayabilmektedir.
Adi Yazılı Sözleşme Karşılığında Alacaklı Hangi Bedelleri TalepEdebilir?
Taraflar arasında imzalanmış adi yazılı taşınmaz satış vaadisözleşmesi noter huzurunda imzalanmadığında geçersizlik ortaya koyarken, ortayaçıkan yükümlülükler tamamlansa dahi iadesi gerekliliği yer alır. Vaat edilenalacağı almak isteyen taraf eğer gayrimenkulün bedelinin bir bölümünü ya datamamını teslim almış ise bu durumda sebepsiz bir zenginleşme elde edeceği içinbu miktarları iade etmek zorunda kalır.
Hukukta sebepsiz zenginleşme olarak ifade edilen durum,bireyin mal varlığının haklı bir sebep bulunmadan aleyhinde artışgöstermesidir. Bu durumda sebepsiz zenginleşme hükmü gereğince sözleşme gereğiödenenlerin iadesi Denkleştirici Adalet İlkesi” kapsamında uygulanır.Alacaklıya ödenmiş olan miktarın geri ödeme tarihine kadar ise enflasyon, faiz,döviz kuru, memur maaş artışı gibi birçok faktör hesaba katılarak güncel bedelbelirlenir ve ödeme bu şekilde sağlanır.
Gayrimenkul alışverişlerinde veya arsa payı ile taşınmazvadi sözleşmesi gibi durumlarda Yargıtay tarafından verilmiş örnek kararlar,içtihatlar ve düzenli bir şekilde değişim gerçekleşebilen yasalarbulunmaktadır. Bu gibi sözleşmelerde karşılaşılabilecek hukuki sorumluluklar,dikkat edilmesi gereken ayrıntılar, sözleşmenin eksiksiz ve güvenilir birşekilde hazırlanması gibi her noktada da Premar Gayrimenkul Danışmanlığıönemli bir destek sağlayabilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Adi yazılı nedir?
Adi yazılı, herhangi bir usule uygun olmadan sadece taraflararasında bireysel olarak imzalanmış sözleşme anlamına gelir.
Adi yazılı sözleşme geçerli midir?
Hukuken geçerlilik oluşturmadan noter onayı bulunmayan busözleşmeler satıcıyı devir işlemine zorlayamaz.
