Gayrimenkul dünyasında mülkiyet, bir taşınmazın Türk Medeni
Kanunu (TMK) çerçevesinde kişi veya kişilerin hak sahipliğinde bulunması
anlamına gelmektedir. Örneğin; elbirliği
mülkiyet birden fazla kişinin bir gayrimenkul üzerinde iştirak halinde
sahiplik oluşturmasıdır.
Elbirliği Mülkiyet Nedir?
TMK çerçevesinde ifade edilmiş hali ile elbirliği mülkiyet kavramı, bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin ortak halde mülkiyet hakkı bulundurması şeklidir.
Elbirliği Mülkiyetinin Özellikleri
Bu tip bir mülkiyette paylı veya tek kişiye ait olan diğer
mülkiyet çeşitlerine göre değişen özellikler aşağıdaki şekilde
sayılabilir.
- İştirak halindeki mülkiyet
durumunda ortaklar arasında belirlenmiş paylar bulunmaz.
- Paylı mülkiyetten değişik
bir şekilde mülkiyet hakkı bölüşülmemiş olarak tapuda tescil edilir.
- İştirak halinde mülkiyet
miras hukukunda çok yaygın bir şekilde görülür. Müteveffadan kalan miras
üzerinde mirasçılar paylara sahip olmadan bu mülkiyete sahip olurlar.
- Ortaklar kendi başlarına
mal üzerinde bir tasarruf hakkına sahip olmayıp, tüm ortakların oybirliği
ile karar alınabilir.
- İştirak mülkiyetinde
gayrimenkul üzerinde yükümlülükler yani vergi ödemesi, bakım ya da
giderler de elbirliği ile karşılanır.
Elbirliği Mülkiyet Nasıl Yönetilir?
Elbirliği ile oluşturulmuş bir hak sahipliğinde yönetim
ortaklar tarafından bir araya gelinerek oybirliği sayesinde gerçekleştirilir.
İştirak halinde mülkiyet bulunması durumunda ve buna bağlı
olarak payların belli olmaması durumunda tek başına tasarruf yetkisi olmayıp,
yönetim oybirliği ile sağlanır. Yani örnek olarak bir arsada iştirak mülkiyeti yer
alıyorsa arsanın satışı, kiralanması veya müteahhide kat karşılığı verilmesi
gibi kararlar ortakların oybirliği ile sağlanabilir.
Yönetimde bazen anlaşmazlıklar yaşanabilirken bu durumda mahkeme yolu ile malın paylaşımı talep edilebilir. Bu yöntem çok sık tercih edilirken, özellikle gelir-gider paylaşımlarında anlaşmazlık yaşanabileceği için mülkiyet birliğinin sona erdirilmesi çok sık dava konusu olan bir durumdur.
Elbirliği Mülkiyetin Sona Erdirilmesi
Elbirliği mülkiyet durumunda ortaklar değişen yöntemleri
tercih ederek bu ortaklığı sona erdirebilir veya bazen yaşanan anlaşmazlıklarda
mahkeme kararı ile ortaklığın sona ermesi sağlanabilir.
Oybirliği İle Sona Erdirme
İlk yöntem ortaklar arasında yapılan bir görüşme ile
oybirliği sağlanması sayesinde malın satılması veya hisselerin belirlenmesi ile
birlikte bu yönde bir sözleşme oluşturularak mülk paylaşımının yapılmasıdır.
Anlaşma yolu ile sonlandırma olarak da bilinen bu yöntemde her ortak kendi
bağımsız payına sahip olabilir.
Dava Yoluyla Sona Erdirme
Ortaklar herhangi bir noktada anlaşma sağlayamazsa, bu durumda mahkeme yoluna gidilebilir. Mahkeme gayrimenkulün bölünebilirliğini gözden geçirdikten sonra bölünebilir konumda olan gayrimenkullerde her ortak için eşit pay ile bölüm yapılır. Ancak bazı gayrimenkullerin bölünmesi mümkün olmadığında mahkeme satış kararı çıkarırken, elde edilen gelir yine ortaklara eşit şekilde paylaştırılır.
Miras Yoluyla Elbirliği Mülkiyetinin Sürdürülmesi
İştirak halindeki mülkiyet miras ile birlikte devir
edilebilir. Yani mirasçı bu sayede bir gayrimenkul üzerinde iştirak halinde
mülkiyet hakkı elde edebilirken, mirasın paylaşımına kadar bazen çok uzun
yıllar bu şekilde bir mülkiyet sürdürülmesi de mümkündür.
Gayrimenkulün Yok Olması İle Sona Erme
Apartman veya bir işhanı gibi gayrimenkullerde mülkün yok
olması yani bir deprem
sonucu yıkılması veya artık kullanılamaz hale gelmesi ile elbirliği ile
mülkiyet kendiliğinden sona erebilir.
Kamulaştırma İle Ortaklığın Sonlanması
Boş arazi veya üzerinde yapı bulunan arsalarda yerel yönetim veya kamu kurumları tarafından düzenlenen bir kamulaştırma sonucunda iştirak halinde mülkiyet bulunan gayrimenkul kamu mülkiyetine geçtiği için artık ortaklaşa mülkiyet direkt olarak ortadan kalkar. Kamulaştırma bedeli yine ortakların arasındaki anlaşma veya mahkeme kararı ile paylaştırılır.
Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
İşlem gayrimenkul üzerinde iştirak mülkiyeti bulunan tüm
ortakların tapu dairesine verdiği rıza ile gerçekleştirilir. Bu durumda
ortaklardan sadece birinin rıza vermemesi ya da anlaşma sağlanamaması durumunda
genellikle mirasçılar arasında yaşanan bu problemde tek bir mirasçının Sulh
Hukuk Hakimliği’nden talep açması gereklidir. Mahkeme diğer mirasçılara çağrı
gerçekleştirirken, itirazlarını belirlenen süre içerisinde yapmalarını talep
edebilir.
Mahkeme itiraz sürecinde ortaklardan herhangi biri
ortaklığın devamını gerekli kılacak bir itiraz ortaya koyamıyor veya
mirasçılardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi için izale-i şuyu davası
açmıyorsa, mahkeme gayrimenkul üzerinde elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyeti
çevirme işlemi kararı çıkarabilir.
Paydım Mülkiyete Geçiş Ne Sağlar?
Genellikle mirasçılar arasında yaşanan anlaşmazlıklarda
mahkeme yolu ile paylı mülkiyete geçiş gerçekleştirilirken, mahkeme kararı
sonrasında tapu dairesinde gerçekleşen şartlara bağlı gayrimenkul hisselere
göre yeniden tescil edilir. Çekişmesiz bir şekilde tapu dairesinde direkt rıza
yolu ile de uygulanabilen bu yöntemde herkes kendine ait bağımsız gayrimenkul
tapu tesciline sahip olabilir.
Elbirliği Mülkiyeti Satış Nasıl Yapılır?
Genellikle miras veya bazen bir gayrimenkulün birden fazla
alacaklıya ortak devri ile oluşabilen elbirliği mülkiyet durumunda satış
yapılabilmesi için ilk yöntemde oybirliği ile satış kararı alınması ve ikinci
yöntemde ise ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir.
İştirak halinde mülkiyet bulunan bir gayrimenkul üzerinde ortaklar tek başlarına tasarruf yetkisine sahip olmadığı için diğer ortaklardan tamamı rıza vermeden hisse satışı yapamaz. Oybirliği oluşturulduğunda da kişi hisse satışını gerçekleştirebilirken, eğer bir oybirliği yoksa da mahkeme yoluna başvurularak malın satışı talep edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Elbirliği ile paylı mülkiyet farkı nedir?
Paylı mülkiyet durumunda ortakların hisseleri tapu sicilinde
kayıtlı olmak ile birlikte elbirliği yani iştirak halinde mülkiyet durumunda
hisseler belli değildir ve her ortak malın tamamı üzerinde diğer ortakların
rızası ile yani oybirliği ile hak sahibi olabilir.
Elbirliği mülkiyet olan yer satılabilir mi?
İştirak halinde mülkiyet bulunan bir gayrimenkulde herhangi
bir hissedar tek başına satış yetkisi sahibi olmadığı için tüm ortakların
oybirliği alınarak satış yapılabilir. Ayrıca anlaşmazlıkta mahkeme yoluna
gidilerek ortaklığın giderilmesi veya paylı mülkiyete çevrilmesi ile her ortak
satış hakkı elde ederler.
Elbirliği ile mülkiyet nasıl sonlandırılır?
Bu tip bir mülkiyette ortak rıza ile tapu müdürlüğünde işlem
yapılabileceği gibi mahkeme kararı ile paylı mülkiyetle devir veya malın devri
gibi işlemler sayesinde ortaklık sonlandırılabilir.
