Elbirliği Mülkiyet Nedir? Elbirliği Mülkiyetin Sona Erdirilmesi

Gayrimenkul dünyasında mülkiyet, bir taşınmazın Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde kişi veya kişilerin hak sahipliğinde bulunması anlamına gelmektedir. Örneğin; elbirliği mülkiyet birden fazla kişinin bir gayrimenkul üzerinde iştirak halinde sahiplik oluşturmasıdır.

Elbirliği Mülkiyet Nedir?

TMK çerçevesinde ifade edilmiş hali ile elbirliği mülkiyet kavramı, bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin ortak halde mülkiyet hakkı bulundurması şeklidir.

Elbirliği Mülkiyetinin Özellikleri

Bu tip bir mülkiyette paylı veya tek kişiye ait olan diğer mülkiyet çeşitlerine göre değişen özellikler aşağıdaki şekilde sayılabilir. 

• İştirak halindeki mülkiyet durumunda ortaklar arasında belirlenmiş paylar bulunmaz.
• Paylı mülkiyetten değişik bir şekilde mülkiyet hakkı bölüşülmemiş olarak tapuda tescil edilir.
• İştirak halinde mülkiyet miras hukukunda çok yaygın bir şekilde görülür. Müteveffadan kalan miras üzerinde mirasçılar paylara sahip olmadan bu mülkiyete sahip olurlar.
• Ortaklar kendi başlarına mal üzerinde bir tasarruf hakkına sahip olmayıp, tüm ortakların oybirliği ile karar alınabilir.
• İştirak mülkiyetinde gayrimenkul üzerinde yükümlülükler yani vergi ödemesi, bakım ya da giderler de elbirliği ile karşılanır.

Elbirliği Mülkiyet Nasıl Yönetilir?

Elbirliği ile oluşturulmuş bir hak sahipliğinde yönetim ortaklar tarafından bir araya gelinerek oybirliği sayesinde gerçekleştirilir.

İştirak halinde mülkiyet bulunması durumunda ve buna bağlı olarak payların belli olmaması durumunda tek başına tasarruf yetkisi olmayıp, yönetim oybirliği ile sağlanır. Yani örnek olarak bir arsada iştirak mülkiyeti yer alıyorsa arsanın satışı, kiralanması veya müteahhide kat karşılığı verilmesi gibi kararlar ortakların oybirliği ile sağlanabilir.

Yönetimde bazen anlaşmazlıklar yaşanabilirken bu durumda mahkeme yolu ile malın paylaşımı talep edilebilir. Bu yöntem çok sık tercih edilirken, özellikle gelir-gider paylaşımlarında anlaşmazlık yaşanabileceği için mülkiyet birliğinin sona erdirilmesi çok sık dava konusu olan bir durumdur.

Elbirliği Mülkiyetin Sona Erdirilmesi

Elbirliği mülkiyet durumunda ortaklar değişen yöntemleri tercih ederek bu ortaklığı sona erdirebilir veya bazen yaşanan anlaşmazlıklarda mahkeme kararı ile ortaklığın sona ermesi sağlanabilir.

Oybirliği İle Sona Erdirme

İlk yöntem ortaklar arasında yapılan bir görüşme ile oybirliği sağlanması sayesinde malın satılması veya hisselerin belirlenmesi ile birlikte bu yönde bir sözleşme oluşturularak mülk paylaşımının yapılmasıdır. Anlaşma yolu ile sonlandırma olarak da bilinen bu yöntemde her ortak kendi bağımsız payına sahip olabilir.

Dava Yoluyla Sona Erdirme

Ortaklar herhangi bir noktada anlaşma sağlayamazsa, bu durumda mahkeme yoluna gidilebilir. Mahkeme gayrimenkulün bölünebilirliğini gözden geçirdikten sonra bölünebilir konumda olan gayrimenkullerde her ortak için eşit pay ile bölüm yapılır. Ancak bazı gayrimenkullerin bölünmesi mümkün olmadığında mahkeme satış kararı çıkarırken, elde edilen gelir yine ortaklara eşit şekilde paylaştırılır.

Miras Yoluyla Elbirliği Mülkiyetinin Sürdürülmesi 

İştirak halindeki mülkiyet miras ile birlikte devir edilebilir. Yani mirasçı bu sayede bir gayrimenkul üzerinde iştirak halinde mülkiyet hakkı elde edebilirken, mirasın paylaşımına kadar bazen çok uzun yıllar bu şekilde bir mülkiyet sürdürülmesi de mümkündür.

Gayrimenkulün Yok Olması İle Sona Erme

Apartman veya bir işhanı gibi gayrimenkullerde mülkün yok olması yani bir deprem sonucu yıkılması veya artık kullanılamaz hale gelmesi ile elbirliği ile mülkiyet kendiliğinden sona erebilir. 

Kamulaştırma İle Ortaklığın Sonlanması

Boş arazi veya üzerinde yapı bulunan arsalarda yerel yönetim veya kamu kurumları tarafından düzenlenen bir kamulaştırma sonucunda iştirak halinde mülkiyet bulunan gayrimenkul kamu mülkiyetine geçtiği için artık ortaklaşa mülkiyet direkt olarak ortadan kalkar. Kamulaştırma bedeli yine ortakların arasındaki anlaşma veya mahkeme kararı ile paylaştırılır.

Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi 

İşlem gayrimenkul üzerinde iştirak mülkiyeti bulunan tüm ortakların tapu dairesine verdiği rıza ile gerçekleştirilir. Bu durumda ortaklardan sadece birinin rıza vermemesi ya da anlaşma sağlanamaması durumunda genellikle mirasçılar arasında yaşanan bu problemde tek bir mirasçının Sulh Hukuk Hakimliği’nden talep açması gereklidir. Mahkeme diğer mirasçılara çağrı gerçekleştirirken, itirazlarını belirlenen süre içerisinde yapmalarını talep edebilir.

Mahkeme itiraz sürecinde ortaklardan herhangi biri ortaklığın devamını gerekli kılacak bir itiraz ortaya koyamıyor veya mirasçılardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi için izale-i şuyu davası açmıyorsa, mahkeme gayrimenkul üzerinde elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyeti çevirme işlemi kararı çıkarabilir.

Elbirliği Mülkiyetli Taşınmazlarda İşlem Öncesi Belge ve İletişim Kontrolü

Paydım Mülkiyete Geçiş Ne Sağlar? 

Genellikle mirasçılar arasında yaşanan anlaşmazlıklarda mahkeme yolu ile paylı mülkiyete geçiş gerçekleştirilirken, mahkeme kararı sonrasında tapu dairesinde gerçekleşen şartlara bağlı gayrimenkul hisselere göre yeniden tescil edilir. Çekişmesiz bir şekilde tapu dairesinde direkt rıza yolu ile de uygulanabilen bu yöntemde herkes kendine ait bağımsız gayrimenkul tapu tesciline sahip olabilir.

Elbirliği Mülkiyeti Satış Nasıl Yapılır?

Genellikle miras veya bazen bir gayrimenkulün birden fazla alacaklıya ortak devri ile oluşabilen elbirliği mülkiyet durumunda satış yapılabilmesi için ilk yöntemde oybirliği ile satış kararı alınması ve ikinci yöntemde ise ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir.

İştirak halinde mülkiyet bulunan bir gayrimenkul üzerinde ortaklar tek başlarına tasarruf yetkisine sahip olmadığı için diğer ortaklardan tamamı rıza vermeden hisse satışı yapamaz. Oybirliği oluşturulduğunda da kişi hisse satışını gerçekleştirebilirken, eğer bir oybirliği yoksa da mahkeme yoluna başvurularak malın satışı talep edilebilir. 

Sıkça Sorulan Sorular 

Elbirliği ile paylı mülkiyet farkı nedir?

Paylı mülkiyet durumunda ortakların hisseleri tapu sicilinde kayıtlı olmak ile birlikte elbirliği yani iştirak halinde mülkiyet durumunda hisseler belli değildir ve her ortak malın tamamı üzerinde diğer ortakların rızası ile yani oybirliği ile hak sahibi olabilir.

Elbirliği mülkiyet olan yer satılabilir mi?

İştirak halinde mülkiyet bulunan bir gayrimenkulde herhangi bir hissedar tek başına satış yetkisi sahibi olmadığı için tüm ortakların oybirliği alınarak satış yapılabilir. Ayrıca anlaşmazlıkta mahkeme yoluna gidilerek ortaklığın giderilmesi veya paylı mülkiyete çevrilmesi ile her ortak satış hakkı elde ederler.

Elbirliği ile mülkiyet nasıl sonlandırılır?

Bu tip bir mülkiyette ortak rıza ile tapu müdürlüğünde işlem yapılabileceği gibi mahkeme kararı ile paylı mülkiyetle devir veya malın devri gibi işlemler sayesinde ortaklık sonlandırılabilir.

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 05 Ağustos 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.