Her gayrimenkul piyasa koşulları gereği ve resmi işlemler sırasında bir değer üzerinden işlem görür. Bir gayrimenkulün alım-satım işlemlerinin yapılması, belediyeye ödenecek vergiler ya da kiralanması ile birlikte elde edilen gelirler sonucu ödenen vergiler gibi her işlem bu değeri vasıtasıyla gerçekleştirilir. Örneğin; yine yerel yönetimlerde yapılan işlemler ve ödenen vergiler ile ilgili olarak emlak beyan değeri kavramı yer alır.
Emlak Beyan Değeri Nedir?
Emlak beyan değeri, bir gayrimenkulün yerel yönetimlere bildirilen ve resmi olarak kaydedilen değeri anlamına gelmektedir. Temel olarakda bu değer gayrimenkul ile ilgili vergilerin hesaplanmasında kullanılırken, halk arasında kayıtlı değer gibi bir şekilde de bilinir.
Emlak bayan değeri gayrimenkulün sahipliğini devrederken veya gayrimenkul ile ilgili resmi bir işlem gerçekleştirirken belirlenmektedir. Özellikle bu değer ile birlikte gayrimenkulün satış işlemleri yapılabileceği gibi kiralaması gerçekleştirilebilir veya banka kredileri kullanırken ipotek değeri tespit edilebilir. Tespit ise tapu daireleri veya belediyeler gibi resmi kurumlar tarafından gerçekleştirilir. Ana amaç alım-satım işlemlerinde şeffaf ve tamamen güvenilir bir kayıt oluşturulması ve sağlıklı bir gayrimenkul sektörü elde edilebilmesidir.
Emlak beyan değeri özellikle tapu devri işlemleri gibi işlemler sırasında vergi belirlemesinin doğru bir değerleme ile yapılabilmesini ve doğru tahsil edilebilmesini sağlamak için önem arz eder. Bir gayrimenkul ile ilgili borç miktarının karşılanması ya da gayrimenkulün sahiplerinin ne kadar bir hak oluşturduğu gibi birçok ölçek bu değer sayesinde tespit edilir. Özellikle gayrimenkul piyasasında yatırımcıların güvenilir bir ölçek olarak kabul ettiği bu değer, yatırımcıya nasıl bir beklenti ile bir gayrimenkul üzerinde yatırım yapılabileceğini planlama avantajı sağlar.
Gayrimenkullerde özellikle vergi yükümlüğü belirleme aşamasında bu değer temel alınır. Çünkü gayrimenkul sahibi tarafından belediyelere verilen bu değer ile birlikte emlak vergisi hesabı gerçekleştirilirken, tapu işlemlerinde de örneğin gayrimenkulün devri yapılırken ne kadar harç ödeneceği bu sayede belirlenmektedir. Gayrimenkul sahibi işlemler sırasında düşük bir değeri beyan ederse, düşük bir vergi ile karşılaşır. Fakat bunun nedeni ile ilerleyen dönemlerde cezai sonuçlar ile karşılaşabilir. Çünkü belirli dönemlerde yapılan vergi denetimleri bu durumu tespit edebilmektedir.
Emlak Beyan Değeri ile Rayiç Bedel Aynı Mıdır?
Bilindiği üzere bir konut alışverişi yapılırkende belediyeye başvurularak rayiç bedel alınır ve bu bedel üzerinden satış bedeli belirlenir. Bu durumda akla emlak beyan değeri ile rayiç bedel kavramlarının aynı olduğu gelse de birbirlerini tamamen karşılamayan kavramlardır.
Öncelikli olarak emlak beyan değeri gayrimenkulün konum olarak bağlı bulunduğu yerel yönetime bildirilen resmi kıymetidir. Çünkü bu değer emlak vergisi hesaplaması için kullanılan ölçeği ifade eder. Rayiç bedel ise gayrimenkulün bugün piyasada güncel bir şekildeki devir kıymetini gösterir. Yani örnek olarak bir dükkan piyasada 10 milyon ₺ gibi bir satış rakamına sahip olsa da emlak beyan değeri belediyede 4 milyon ₺ olabilir. Çünkü vergi avantajı için bu fark, resmi işlemlerde yer alırken; bu noktayı engellemek adına da tapu harcı ve emlak vergisi denetimleri çok önemli bir yere sahiptir.
Net bir ifade ile rayiç bedel piyasa değerini ifade ederken, emlak beyan değeri ise daha düşük bir oran olarak resmi rakamlara ifade edilen değerdir. Aradaki rakam farklılığı hem konut alımlarında hem de gayrimenkullerin satışı sırasında önemli bir şekilde değerlendirilmelidir. Çünkü alıcı yatırım planlarını beyan değeri üzerinden yaparken, beklemediği rakamlar ile karşılaşabilir. Satıcı ise emlak beyan değeri üzerinden satış yapma gibi bir plana sahip olduğunda büyük bir zarar yaşayabilir ve aslında temel olarak da bu değerin resmi makamlara asla düşük bildirilmemesi gerekliliği burada ortaya çıkmaktadır.
Emlak Beyan Değeri Yükselebilir Mi?
Daha önce sahip olduğunuz bir gayrimenkul ile ilgili emlak beyan değeri rakamını düşük gösterdiyseniz, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesinde yer alan pişmanlık beyanından yararlanarak yükseltme işlemi gerçekleştirebilirsiniz. Yani yasal olarak mevcut beyanı yükseltme şansı bulunmaktadır.
Eğer yasaya uygun bir şekilde pişmanlık beyanında bulunur ve beyan değerini yükseltmeyi tercih ederseniz, gayrimenkulü devraldığınız dönemde ödemiş olduğunuz tapu harcının üstünde tahakkuk eden pişmanlık zammı ile karşılaşırsınız. Dilekçe ile size haber verilirken, 15 gün içerisinde bu ödemenin yapılması gerekliliği ortaya çıkar. Yükseltme için tahakkuk edilen buzammın ve cezanın ödenmesi ile birlikte de beyan değeri güncel bir noktaya çekilmiş olur. Öte yandan gelir ve kurumlar vergisi açısından da pişmanlık dilekçesi sunarak güncel değeri beyan ettiğinizde ilerleyen dönemlerde ceza durumu ile karşılaşma ihtimaliniz ortadan kalkar.
Pratik bir şekilde emlak beyan değeri ile ilgili net rakamı gösteren belge taşınmazın bağlı bulunduğu yerel yönetimden talep edilir. Yerel yönetim daha önce yapmış olduğunuz işlemdeki rakamları içeren beyan değerinisize bir evrak ile sunarken, bu evrak üzerinde değişiklik yapılabilmesi için dilekçe vermeniz ve yükseltme oluşturmanız gerekir. Çünkü düşük beyan ile birlikte emlak değeri düşük olduğu gibi vergi değerlerinde de düşük rakamlar görülse de denetimler ile karşılaşıldığında cezai işlem gerçekleştirilebilir.
Talebe uygun bir şekilde emlak beyan değeri yükseltme işlemi yapılabildiği gibi imar değişikliği gibi durumlarda da direkt olarak değer artışı durumu yaşanabilir. Örneğin; konut olarak beyan ettiğiniz bir gayrimenkul ticarethaneye çevrildiğinde ya da yıkılarak yeniden yapıldığında potansiyel bir kazanç imkânı ortaya koyarken, belediye yeniden değerleme gerçekleştirerek beyan edilen değeri otomatik bir şekilde güncelleyebilir. Bu durumda sizin daha önceki yıllarda verdiğiniz beyan değeri otomatik şekilde artış gösterirken, değer artış kazancı gibi hesaplamalarda da değişimlere neden olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Emlak beyan değerinasıl öğrenilebilir?
E-devlet üzerinden mülkün bulunduğu yerel yönetimin sayfasına girerek “emlak vergisi bildirim sureti” sekmesi üzerinde “değer sorgulama” işlemi yapılması yeterlidir.
Emlak beyan değeri verayiç bedel birbirinin aynısı mıdır?
Beyan değeri vergi hesaplaması için kullanılan bedeli gösterirken, rayiç bedel ise piyasadaki gayrimenkulün değerini gösterir.
