Kentsel Dönüşüm Kiracı Hakları Nelerdir?

Son yıllarda Türkiye genelinde özellikle yaşanan depremler sonrasında kentsel dönüşüm en önemli gündemler arasında yer almaya devam ediyor. Türkiye'nin birçok kentinde yapı sahipleri Kentsel Dönüşüm Kanunu’ndan yararlanarak, yapılarının riskli durumda bulunursa yenilenmesini talep ediyor. Bu süreçte de kentsel dönüşüm kiracı hakları yapılarda kiracı olarak ikamet eden kişilerin ilgilendiği ilk konuyu oluşturuyor. 

Kentsel dönüşümde bir yapı içerisindeki gayrimenkul sahipleri talep gerçekleştirdiğinde binanın incelenmesi ile birlikte riski yapı tespiti sağlanabilir. Yapı riskli olarak tespit edildiğinde de bu binanın yıkılması gerekir. Binanın yıkılması kararı verildiğinde de nasıl ki gayrimenkul sahipleri belirli haklara sahip oluyorsa, kentsel dönüşüm kiracı hakları da yer almaktadır.

Bina riskli yapı olarak kabul edilmiş ve alınan karar ile yıkılması gerekiyorsa, kiracı bu karara itiraz etme hakkına sahip değildir. Fakat bir bina gayrimenkul sahiplerinin ortak kararı ile yenilenmek isteniyorsa, yıkılması için işlem başlatıldığında binada bulunan kiracılar itiraz hakkına sahiptir. Bu durumda kiracılar kira sözleşmesinin bitim tarihi bağlamında itiraz gerçekleştirebilir. 

Kiracı Risk Tespiti Yaptırabilir Mi? 

Bir binanın Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında risk tespitinden geçirilerek incelenmesi için gayrimenkul sahiplerinin başvuru yapması gerekir. Yani kentsel dönüşüm kiracı hakları içerisinde kiracının bir yapıda risk tespiti yaptırma hakkı yer almamaktadır. Ancak yine de kiracı ikamet ettiği binada bu tür bir durumdan endişe ediyorsa, Bakanlık tarafından verilmiş özel bir haktan yararlanabilir. 

Kentsel dönüşüm kiracı hakları çerçevesinde bir kiracı ikamet ettiği binada Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvuru gerçekleştirerek, binanın riskli olmasından şüphelendiğini belirtebilir. Bu başvuruda ikamet edilen taşınmazın fotoğrafları ve riskli olduğuna dair farklı deliller bir dilekçeye eklenerek teslim edilir. Ardından İl Müdürlüğü bu şikayeti değerlendirdiğinde, resen tespit gerçekleştirirken; bazen de kat maliklerinin kentsel dönüşüm incelemesi yaptırmasını talep edebilir.

Son yıllarda özellikle İstanbul'da sürekli bir şekilde gündemde olan Büyük İstanbul Depremi nedeni ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından da binalarda hızlı tarama yöntemi kullanılarak test yapılmaktadır. Bu durumda İstanbul gibi farklı semtlerde de de kentsel dönüşümde kiracının hakları çerçevesinde başvuru yapılarak binada test yapılması talep edilebilir. Ancak belediye tarafından yapılan test resmi sonuç doğurmayıp, Bakanlık tarafından da incelenerek doğrulanması gerekir. 

Kentsel Dönüşümde Yeni Yapılarda Kiracının Hakları Nelerdir? 

Kentsel dönüşüme tabi tutulmuş yapılarda yıkım sonrası yeniden inşa edilen bir yapı yer alacaktır. Bu yapı çerçevesinde de kentsel dönüşüm kiracı hakları merak edilebilir. Fakat yeni inşaat edilecek binada aynı veya farklı bir katta kiracının tekrardan ev kiralama gibi bir teminat alma hakkı yoktur. Gayrimenkul sahipleri ile müteahhitler arasında daire paylaşımı gerçekleştirilirken paylaşım sonrasında müteahhit tarafından satışı gerçekleştirmek üzere boş kalan daireler açısından kiracılara opsiyonlu satın alma hakkı sağlanır.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları ve Başvuru Noktaları

Kentsel Dönüşümde Kiracı Kira Yardımı Nasıl Alabilir?

Kira yardımı, kentsel dönüşümde en önemli konulardan birisidir ve kira yardımı almak isteyen kiracılar da bu haktan yararlanmak için başvuru gerçekleştirebilir. Yani kentsel dönüşüm kiracı hakları içerisinde en önemli haklardan birisi kira yardımıdır. Kiracılar bu haktan yararlanmak için yaşadığı kentte Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvuru gerçekleştirmelidir. 

Başvurular sonrasında binanın bulunduğu kente bağlı olarak tespit edilmiş miktar ile kira yardımı ödemesi yapılırken, kiracının bu başvuru sürecinde bazı belgeleri teslim etmesi talep edilir. Ayrıca belgeler gayrimenkulün bir konut veya iş yeri oluşuna göre değişiklik göstermektedir. 

Eğer kira yardımı talep edecek kiracı bir konutta ikamet ediyorsa, kira yardımı almak için teslim etmesi gereken belgeler şunlar olacaktır: 

• Başvuru yapılacak kurumdan alınan başvuru belgesinin doldurularak hazırlanması 
• Kimlik belgesinin aslı ve sureti 
• Riskli yapı belirtme belgesinin bir sureti 
• Riskli konutta ikamet edildiğini gösteren ve nüfus müdürlüğünden alınmış ıslak imzalı bir belge veya son 3 ay içerisinde kiracı tarafından ödenmiş doğalgaz, su ya da elektrik faturaları 
• Adres ibareli nüfus kayıt örneği 
• Ödemeler için kiracının Ziraat ve Halk Bankası'nda açılmış bir hesabı için hesap cüzdanı fotokopisi (verilen belge üzerinde kiracının IBAN numarası ve hesap numarası net bir şekilde görülmelidir)

Eğer kira yardımı talep edecek kiracı bir iş yerinde ikamet ediyorsa, kira yardımı talebi için aşağıdaki belgeleri hazırlayarak teslim etmelidir. 

• Başvuru yapılacak kurumdan temin edilen başvuru belgesi 
• Riskli yapı belirten belgenin sureti 
• Yeni taşındınız adrese ait vergi levhası 
• Kimliğimizin aslı ve sureti 
• Riskli bina adresinden alınan vergi levhası 
• IBAN numarası ve hesap bilgilerinizi gösteren Ziraat Bankası'nda açılmış hesabınızın hesap cüzdanının fotokopisi 

Başvuru ile birlikte kentsel dönüşüm kiracı hakları çerçevesinde kiracılara kira yardımı 1 defaya mahsus olacak şekilde yapılır. Çünkü gayrimenkul sahipleri riskli yapılarda 18 ay ve rezerv yapılarda 48 aya kadar kira yardımı alma hakkına sahip olurken, kiracılar sınırlı ayni hakları yani oturum hakları sayesinde bir defa ödeme alırlar. Bu ödemenin miktarı da her ile ve konutun türüne göre değişim gösterir.

Kentsel Dönüşünde Kiracı Kredi Desteği Alabilir Mi?

Minimum 1 yıl boyunca riskli bir yapıda oturmuş kiracı ya da bu tür bir yapıda ikamet etme şartı ile sınırlı ayni hak sahipleri yine kentsel dönüşüm kiracı hakları çerçevesinde kredi desteğinden yararlanabilir. Faiz destekli kredi imkanı çerçevesinde her yıl belirlenen rakamlar ile Bakanlık tarafından yeni ev alınabilmesi için kredi desteği sağlanmaktadır. 

Kentsel dönüşüm son yıllarda sürekli bir şekilde değişen maddeler ile çok kapsamlı ve önemli bir yasa haline gelmiştir. Yasa çerçevesinde özellikle kentsel dönüşüm kiracı hakları gayrimenkullerde kiracı konumda ikamet eden sakinler için bazen zorlayıcı bazen de avantajlı olabilmektedir. Bu durumda risk almadan daha güvenilir bir şekilde yeni bir ikamete ulaşabilmek açısından Premar Gayrimenkul Danışmanlığı olarak sizlere sunduğumuz hizmetlerden yararlanabilirsiniz. 

Sık Sorulan Sorular

Bina kentsel dönüşüme girerse kiracı ne olur?

Bina kentsel dönüşüme girmesi durumunda kiracının hakları 5393 ve 6306 sayılı kanunlarca korunur. Kiracıya genellikle taşınma süresi ve kira yardımı yapılır. Yeni binada öncelikli kiralama hakkı da mevcut kiracıya aittir.

Kentsel dönüşümden kiracılar nasıl faydalanır?

Oturdukları bina kentsel dönüşüme girdiğinde kiracıların, kira yardımından faydalanma hakkı bulunur. Ayrıca kiracıya taşınma süresi verilir ve yeni binada daireyi kiralama hakkı önceliği vardır.

Kentsel dönüşümde kiracının tahliye süresi ne kadardır?

Kentsel dönüşümde kiracının tahliye süresi 6306 sayılı kanunla belirlenmiştir ve en az 6 aydır. Bu süre kiracının yeni bir daire bulması ve taşınma işlemlerini tamamlaması için verilir. Bu sürede kira yardımı desteği de sağlanabilir.

Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 3 Haziran 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi önerilir.