Gayrimenkul danışmanları veya emlakçılar bir gayrimenkulün mülk sahibi ile bu mülkü almak ya da kiralamak isteyen kişiler arasında aracılık hizmetleri gerçekleştiren meslek elemanları ve işletmecilerdir. Bu hizmet verilirken mülk sahibi genellikle gereken belgeler ve anahtarı ile birlikte mülkü emlakçıya teslim ederek, tellallık yapmasını talep eder. Bir nevi aracılık ve komisyonculuk hizmeti olan bu hizmette de emlakçılık sözleşmesi veya bilinen diğer adı ile tellaliye sözleşmesi imzalanır.
Tellaliye Sözleşmesi Nedir?
Tellaliye sözleşmesi, gayrimenkul sektöründe çok sık bir
şekilde kullanılan yapısı ile birlikte gayrimenkul satış ve kiralama hizmetleri
için alıcı ve satıcı ya da alıcı ile kiracı arasında yapılan aracılık
sözleşmesi anlamına gelmektedir.
Tellaliye kelimesi dilimize Arapçadan geçmiş olmak ile
birlikte Türkçesi eskimiş anlamını oluşturmaktadır. Eskimiş kelimesi bir
gayrimenkul ile ilgili alım, satım ya da kiralama işlemlerinde uygun olmamak
ile birlikte günümüzde daha çok aracılık anlamında kullanılan bir kelimedir. Bu
çerçevede de gayrimenkul sektöründe bir tellaliye sözleşmesi herhangi bir
gayrimenkulün mülk sahibi için alım, satımının yapılması ya da kiralama
işlemlerinin gerçekleştirilmesinde emlak danışmanları ile mal sahibi arasında
gerçekleştirilir.
Bu tip bir aracılık sözleşmesi hazırlanırken sözleşmenin
içeriğinde mutlak bir şekilde aşağıdaki ayrıntıların yer alması gerekir.
- Öncelikle hizmet veren
gayrimenkul danışmanı, gayrimenkul sahibi ve hizmet alan kiracı ya da
gayrimenkulü alacak kişinin kimlik bilgileri
- İşlem gerçekleştiren
tarafların imzaları
- Sözleşmenin ana
konusu
- Sözleşmenin mühleti ve
sürenin nasıl uzatılacağı
- Verilen hizmette koyulan
sınırlar ve nasıl bir çalışma düzenleneceği
- Hizmet ücretleri ve
ücretlerin ne zaman hangi koşullarda ödeneceği
- Hizmetin
gerçekleştirilmesi için ihtiyaç duyulacak masraflar ve bu masrafların
hangi tarihte, ne kadar ve kim tarafından ödeneceği
- Sözleşmenin feshi
durumunda bir bedel ödenip ödenmeyeceği
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi veya aracılık sözleşmesi gibi isimler ile de bilinen bu sözleşme, günümüzde Belediye Gelirleri Kanunu dahilinde de ifade edilmiş bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede ihtiyaç duyulan harç oranları ve ödemeler de yine aynı kanun ile belirlenirken, kanun içerisinde tellallık yapan gayrimenkul danışmanının yapacağı ödemeler, verilen hizmetin karşılığında gayrimenkul danışmanının alacağı hizmet bedelleri ve prosedürler tespit edilmiştir.
Tellaliye Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Sözleşme hazırlanabilmesi için öncelikle bir gayrimenkul
sahibinin bir gayrimenkul danışmanı ile sözlü anlaşmaya varması ve daha
sonrasında kiralama ya da satış hizmeti alabilmesi için belirlenen tüm
ayrıntılar ile yazılı bir sözleşme hazırlayarak imza altına alması
gerekmektedir.
Tellaliye sözleşmesi mutlak bir şekilde yazılı olarak
hazırlanmış olmalı ve tarafların imzaları ile tespit edilmelidir. Çünkü bu
sayede ilerleyen dönemlerde karşılaşılabilecek tüm anlaşmazlıklarda veya hukuki
durumlarda sözleşme bir geçerlilik ortaya koyabilir. Sözleşmeye istinaden yasa
gereği tellallık harcı olarak gayrimenkulün satışını veya kiralamasını
gerçekleştiren gayrimenkul danışmanına gerçek veya tüzel kişiler ödeme yapmak
mecburiyetindedir. Hizmet ücretlerinde ise ödemenin matrahı, kiralama veya satış
bedeline göre belirlenirken; birlikte bilindiği üzere emlakçı komisyonu
şeklinde de ifade edilen bedel %2 alıcıdan ve %2 satıcıdan olarak tespit
edilir. Kiralama hizmetlerinde de bir aylık kira bedeli kadar hizmet bedeli
ifade edilebilir.
Tellaliye hizmetlerinde harç oranları yine Belediye
Gelirleri Kanunu içerisinde belirli maddeler ile ifade edilmiş olmak ile
birlikte bu maddeler de aşağıdaki şekilde sıralanabilir.
- 69. madde bağlamında
tellallık harcı için belirlemelerin harca konu olan satış işleminin gayri
safi tutarı üzerinden yapıldığı ifade edilir. Ayrıca bu tutarda herhangi
bir sebep ile indirim yapılmayacağı belirtilir.
- 70. madde bağlamında da
tellallık harcının oranı %2 şeklinde ifade edilmiştir. Yine yasa gereği
100 Türk lirası üzerinde satış yapıldığında bu tutarı aşan kısımda oran %1
olarak alınır.
- Tellallık harcı madde 71
gereği belediye tarafından görev verilmiş yetkili memurlar sayesinde
makbuz karşılığında tahsil edilir.
İfade edilen maddelerden de anlaşılabileceği üzere tellaliye sözleşmesi gayrimenkul hizmetlerinde aracılık gerçekleştiren gayrimenkul danışmanı, komisyoncu veya emlakçı tarafından gayrimenkul sahibi ile karşılıklı olarak imzalanması gereken bir sözleşmedir. Bu aracılık sözleşmesi gayrimenkul danışmanlığı veya emlak hizmetleri veren işletmenin verdiği bu hizmetten dolayı resmi anlamda bir gelir elde ettiğini ortaya koyar. Aracılık hizmetinin tamamlanması yani gayrimenkulün kiraya verilmesi veya satılması sonucunda her iki tarafın bir gelir elde ettiği ve bu sözleşmeye bağlı olarak gelirin şekli anlaşılırken, harç ve vergi ödemeleri de işletme tarafından bu şekilde hesaplanarak gerçekleştirilir.
Tellaliye Sözleşmesinde Anlaşmazlığı Önleyebilecek Ek Maddeler
|
Eklenebilecek
Madde |
Açıklama |
|
Yetki
kapsamı |
Gayrimenkul
danışmanının yalnızca ilan yayınlama, müşteri bulma, pazarlık yürütme veya
satış/kiralama sürecinin tamamını yönetme gibi hangi konularda yetkili olduğu
açıkça yazılmalıdır. |
|
Portföyün
münhasırlığı |
Mülk
sahibinin aynı taşınmazı başka emlak danışmanlarına verip veremeyeceği
belirtilmelidir. Münhasır yetki varsa süresi ve kapsamı net olmalıdır. |
|
İlan
yayınlama izni |
Gayrimenkulün
hangi platformlarda, hangi fiyatla ve hangi görsellerle ilana
çıkarılabileceği sözleşmede açıklanmalıdır. |
|
Fiyat
değişikliği onayı |
Satış veya
kira bedelinde yapılacak indirim, kampanya ya da pazarlık sınırı mülk
sahibinin yazılı onayına bağlanmalıdır. |
|
Anahtar
teslim tutanağı |
Mülk
sahibi anahtarı danışmana teslim ediyorsa teslim tarihi, anahtar adedi ve
kullanım amacı ayrıca tutanak altına alınmalıdır. |
|
Müşteri
gösterim kayıtları |
Taşınmazı
gören alıcı veya kiracı adaylarının isimleri, iletişim bilgileri ve gösterim
tarihleri kayıt altına alınmalıdır. Bu kayıt komisyon hakkının ispatı
açısından önemlidir. |
|
Cayma
durumu |
Mülk
sahibi veya alıcı/kiracı adayının işlemden vazgeçmesi halinde hangi
masrafların karşılanacağı ve danışmanın hizmet bedeli hakkı açıkça
düzenlenmelidir. |
|
Gizlilik
maddesi |
Tapu
bilgileri, adres, fiyat, pazarlık süreci ve taraflara ait kişisel verilerin
üçüncü kişilerle nasıl paylaşılacağı sınırlandırılmalıdır. |
|
Uyuşmazlık
çözümü |
Taraflar
arasında anlaşmazlık çıkarsa önce yazılı bildirim, arabuluculuk veya yetkili
mahkeme sürecinin nasıl ilerleyeceği belirtilmelidir. |
|
Sözleşme
bitiş sonrası hak |
Sözleşme
bittikten sonra danışmanın bulduğu müşteriyle satış veya kiralama
gerçekleşirse komisyon hakkının devam edip etmeyeceği süreyle birlikte
yazılmalıdır. |
Sıkça Sorulan Sorular
Tellaliye sözleşmesi ne demek?
Gayrimenkul hukukunda bu sözleşme aracılık yapan emlak
danışmanı ile gayrimenkul sahibi arasında verilen aracılık hizmetine dair
imzalanan sözleşme şeklinde ifade edilir.
Tellaliye ücreti ne kadardır?
Belediye Gelirleri Kanunu çerçevesinde 70. maddeye bağlı
olarak sözleşme harcında oran %2 şeklinde belirlenmiştir.
Tellaliye sözleşmesi yazılı olmalı mıdır?
Sözleşmenin mutlaka yazılı şekilde hazırlanması ve
taraflarca imza altına alınması gerekliliği bulunmaktadır.
Hazırlayan: Premar Akademi Eğitim Ekibi
Son Güncelleme: 30 Temmuz 2026
Editöryal Not: Bu içerik, gayrimenkul sektöründeki güncel mesleki
ihtiyaçlar, saha deneyimi, etik danışmanlık ilkeleri ve resmi süreçlere dair
farkındalık başlıkları dikkate alınarak hazırlanmıştır. Resmî belge, yetki ve
mesleki yeterlilik süreçleri için güncel kurum duyurularının takip edilmesi
önerilir.
