Yatırımcı, birikimini gayrimenkule yatırırken; özellikle kira geliri getirecek konut gibi alternatifleri tercih eder. Ancak yatırımdan elde edilen bu kira gelirinde gayrimenkulün kendini ne kadar sürede amorti edeceği de önemlidir. Bu süreyi hesaplama ve karlı bir sonuç elde edebilme açısından da kira çarpanı kavramını bilmek ve doğru kullanmak gerekir.
Kira Çarpanı Nedir?
Kira çarpanı kavramı, pratik bir şekilde kira geliri
getiren bir gayrimenkulün kendini ne kadar sürede amorti edeceğini ifade eden
kavramdır. Başka bir deyiş ile bir gayrimenkul satın alınırken ödenen rakamın
ne kadar sürede geri alınabileceğini gösterir.
Kira çarpanı matematiksel bir değer olarak bir yatırım
planında incelenen gayrimenkulün gerçek değerini ortaya koyan faktörlerden
birisidir. Fakat bu değer günümüzde her şehirde aynı olmamak ile birlikte
şehrin büyüklüğüne, nüfus yoğunluğuna, yatırım değerine ve yaşam kalitesine
göre değişebilir. Hatta aynı şehir içerisindeki yan yana 2 semtte ve yan yana 2
apartmanda dahi bu çarpanın değişmesi ihtimali yer alır.
Bir konut alışverişi gerçekleştireceğiniz zaman yatırım
yapacağınız bölgenin kira çarpanı değerini araştırarak öğrenirseniz, bu sayede
bunu kira getirisi ile çarpmanız sonucunda konut fiyatıyla ilgili tahmini bir
rakam elde edebilirsiniz. Elbette bu çarpan sadece ne kadar getiri elde
edebileceğiniz hakkında potansiyel bir fikir oluştursa da tek başına
kullanılabilecek bir değer ortaya koymamaktadır. Çünkü net bir fiyat analizi
yapılabilmesi için ekonomi verilerinin, gayrimenkulün türüne göre değer analizlerinin,
piyasadaki taleplerin ve siyasi konjonktürün hesaba katılarak kapsamlı bir
belirleme yapılması gerekmektedir.
Gayrimenkul yatırımlarında iyi değerlendirme yapmak ve bu gibi faktörleri kullanarak inceleme sonucu doğru yatırım kararını vermek başarılı bir getiri için çok önemlidir. Bir analiz aracı olarak da kullanılan kira çarpanı gayrimenkul piyasasında her kentte ve her bölgede ayrı bir şekilde ele alınabilirken; belirli bir aralığa sahip olmalıdır ve ideal bir değer ile avantaj oluşturmalıdır. Üstelik konut kredisi gibi araçlar kullanılarak konut alışverişleri yapıldığında ödenen rakamın daha yüksek olması gibi durumlarda yüksek bir çarpan değeri elde edilmesi gerçekten önemlidir.
Kira Çarpanı Kaç Olmalı?
Türkiye koşullarında düşünüldüğünde ideal bir noktada kira
çarpanı aylık bazda 120 ile 180 ay arasında belirlendiğinde gayet iyi bir sonuç
elde edilmektedir. Çünkü bu değerlerin üstü veya altı ise ucuz
ve pahalı gibi kriterler ortaya çıkmasına neden olmaktadır.
Kira çarpanı değerleri belirli aralıklar arasında
tutulduğunda her aralık yatırımın potansiyelinin düşük, iyi veya yüksek
olduğunu ortaya koyar. Eğer çarpan oranı düşük hesaplanırsa, gayrimenkulün iyi
bir yatırım olduğu ifade edilebilir. Çünkü örnek olarak 4 milyon ₺ gibi bir
yatırım miktarı ile en yüksek geri dönüşü alabileceğiniz konut en düşük çarpan
oranı ile seçilen konut olacaktır. Ayrıca konutun ne kadar kira artışı
sağlayabildiği, genel durumu, özellikleri, konumu ve fonksiyonları da bu
durumda önemli belirleyiciler olacaktır.
Normal koşullarda bir ev kendini 10-20 yıl arasında amorti
etme şansına sahiptir. Bu durum açısından düşünüldüğünde örneğin yine 4 milyon
₺'ye alınmış bir evin aylık 15.000 ₺ ile kiraya verildiği düşünülürse, yıllık
getirisi 180.000 ₺ olacaktır. Bu durumda kira değişimleri ve artışlar yer alsa
da halihazırdaki rakamdan bir hesaplama yapıldığında ortalama 22 yıl sonucunda
evin kendini amorti edeceği görülebilir. Genelde de kira çarpanı evin satın
aldığınız değerinin aylık güncel kiraya bölünmesi ile tespit edildiğinde bu
hesaplamada bahsedilen ev 222 aylık bir çarpan değerine sahip olacaktır.
Hesaplamada kira çarpanı yıllık olarak belirlenirse, bu
durumda da yine 4 milyon ₺ ile satın aldığınız bir ev yıllık 180.000 ₺ kira
geliri getirdiğinde ödenen satın alım bedeli yıllık kira gelirine bölündüğünde,
kira çarpanı 22 olarak ortaya çıkacaktır. Bu rakama göre aşağıdaki liste
içerisinde bulunan çarpan aralıklarından yatırımın ne kadar değerli ve
potansiyeli yüksek olup olmadığını görmek mümkün olabilir.
- Çarpan 5-7 arasında
olduğunda yüksek bir gelir potansiyeli sağlar.
- Orta değerde 8-12 aralığı
ortalama olarak ülke piyasa koşullarına uygun bir değer oluşturur.
- Çarpan 12 üzerinde
çıktığında ise getiri potansiyeli düşük ve riskli bir yatırım ile
karşılaşılabilir.
Kira Çarpanı Hesaplama
Hesaplama gerçekleştirilirken aylık ve yıllık bir şekilde yapılabilecek
hesaplamalarda öncelikle bir evin satın alınmasında ödenen rakam göz önünde
bulundurulur. Yine 4 milyon ₺ gibi bir rakam ile satın alınan bir evin aylık
kirası 20.000 ₺ olarak belirlenirse bu durumda aylık ve yıllık kira çarpanı
hesaplaması yapılabilir.
Aylık hesaplamada 4 milyon ₺ ödenen bedel 20.000 ₺ aylık
kira bedeli oranına bölündüğünde; 200 ay gibi bir süre ile karşılaşılır. Yıllık
olarak çarpan hesabı yapılması gerektiğinde de bu gayrimenkulün 1 yıllık
getirdiği kira değeri olan 20.000x12=240.000 ₺ değeri kullanılarak; 4 milyon ₺
alım bedeli 240 bin ₺ yıllık brüt rakamına bölünür. Bu durumda da 16,66 gibi
bir yıllık kira çarpanı elde edilir.
Sistematik olarak da hesaplamanın yapılmasında en yaygın olarak kullanılan formül satın alma fiyatının yıllık brüt kira gelirine bölünmesi sayesinde elde edilir. Bu durumda kira çarpanı; gayrimenkul fiyatı/yıllık brüt kira geliri sonucu sayesinde elde edilir. Brüt kira geliri içerisinde 1 yıl dahilinde konut için ödenen aidatlar, standart giderler, bakım giderleri, boşluk süreleri gibi birçok faktör de dahil edilmeden genel bir hesaplama yapılır. Oysa bu tip faktörlerin hepsi aslında geri dönüş yani amortisman süresini etkileyecek ve getiri potansiyeli üzerinde de etkisi olacaktır.
Kira Çarpanı En Yüksek İller Hangileri?
Kira çarpanı faktörüne bağlı olarak Türkiye'de 2025 yılı
dahilinde en yüksek rakamı ortaya koyan illere bakıldığında ilk sırada yaklaşık
%10 getiri oranıyla yatırımcıyı karlı bir şekilde çekebilen Ankara yer
alıyor.
Ankara için ifade edilen rakamda görüldüğü üzere %10 gibi
bir getiri oranı belirlenmektedir. Bu durumda Ankara'da ortalama kira rakamı
2025 yılında yaklaşık 30.000 ₺ gibi bir değer olarak açıklanmaktadır. Yıllık
%10 getiri demek bir yılda elde edilen 360.000 ₺ brüt kira getirisi bulunduğu
ve ortalama 3 milyon 500 bin ₺ ile 4 milyon ₺ arasındaki bir ev için bu kadar
yüksek bir çarpan bulunduğu ifade edilebilir.
Sıralamada Ankara’yı takip eden iller arasında yıllık 8,76
oranı ile Şanlıurfa ve hemen ardından yıllık 8,71 oranıyla Tekirdağ
görülebiliyor. Devamında ise aşağıdaki sıralama ile farklı kentlerde yüksek ve
avantajlı bir kira çarpanı bulunduğu ifade edilebilir.
- Van genelinde yıllık 8,37
yüzdelik
- Kahramanmaraş'ta yıllık
%8,26
- Eskişehir'de yıllık
%8,09
- İzmir'de yıllık
%7,96
- Sakarya'da yıllık %7,92 ve
yine Denizli'de aynı rakam
- Hatay'da ise %7,91 yıllık
getiri oranı görülebilmektedir.
Türkiye'de gayrimenkul yatırımında yıllık kira getiri oranı ile Başkent Ankara %10 üzerinde bir rakam ortaya koyduğu için özellikle kira taleplerinin de artışı anlamına gelmektedir. Bu durum kiracı için bir dezavantaj olarak görülse de yatırımcı açısından Ankara, Şanlıurfa, Van ve Tekirdağ gibi iller yüksek kira getirisi ve kısa sürede kendini amorti etme avantajı ile kira çarpanı noktasında en karlı kentler olarak gönderilir.
Sıkça Sorulan Sorular
2026'da kira çarpanı
kaç olmalı?
Aylık hesaplamada ortalama 2+1 bir daire için kira çarpanı
değerinin 2026 yılında 150 ve altında çıkması idealdir.
İstanbul'da kira
çarpanı ne kadar?
Türkiye'nin en büyük kenti olarak İstanbul'da geçtiğimiz yıl
kira çarpanı 210 ay ve yıllık bazda 17,5 gibi bir rakam olarak ortaya
çıkmıştır.
